虽说近年来成都远郊房地产市场不断崛起，但一个不可回避的现实是：主城区依旧是当之无愧的热门IP。

从土地端来看，2017年，大成都共计供应土地224宗，合计15276.95亩，其中主城区仅供应3259.72亩，成交3034.87亩，几乎照单全收。从成交楼面价来看，除了东升、华府、大面等近郊板块外，主城区的外双楠、崔家店、十里店、龙潭寺等板块的土地成交价格均是“芝麻开花节节高”，多个板块的楼面价早已破万。

无论是稍早的锦江国际新城（原攀成钢板块），还是近来兴起的武侯新城、八里庄板块，一方面重新激起了市场对主城区的关注，另一方面也抛出了一个个更具现实意义的问题：在土地与产品供应双降的情况下，主城区还存有哪些值得挖掘的高价值板块？板块内在建或在售产品的价值预期如何？

带着一系列疑问，锐理君也对主城区的重点板块进行了一次“复盘”，期待能找到不一样的答案。

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城市半径持续外拓

反向突出主城区的不可替代性

从中心城区扩容到“十字方针”出台，再到青白江、新津等远郊区域地价纪录不断刷新……在成都房地产开发“一盘棋”的大局下，郊区和传统主城呈现出齐头并进的发展态势。

同样从数据端来看，锐理数据针对2017年成都房地产进行的年度研究报告显示，全年成交的12746.65亩土地中，近郊和远郊成交面积达到9711.78亩，其中主城区成交仅3034.87亩，仅是郊区的三分之一。

（2017年大成都土地成交热度图）

 

虽说在供应和成交方面主城区不占起手，但从成交楼面价TOP10的情况来看，主城区是当之无愧的王者，成交楼面价的前十名全在主城区，而且武侯区、青羊区、成华区三大区域占了七宗，势头很猛。

土地少VS地价高，  “物以稀为贵”在主城区得到了灵活的演绎。业界普遍的共识是，郊区价值尚需时间去兑换，城市开发、交通建设、生活配套完善都需要一个过程，于房企和购房者而言，主城区城市功能集中成熟，基础生活设施齐全，交通路网完善，文体、医疗等设施有保障……城市虽然不断向郊区外扩，但更反向印证了主城区优势的不可替代性。

那回归及落位主城，在区域选择上应该如何抉择？在价值增长方面如何精细测算？锐理数据认为可以从时间与空间两个方面进行双重考量：

☆时间：开发与改造将耗费的时间成本。

☆空间：未来还存在多大的开发空间，这一点可以从规划与土地供应评判一二。

 

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主城样本探秘

成华区的高预期浮出水面

以此衡量，当前开发改造动作密集的成华区脱颖而出。锐理数据监控显示，仅2016年至2017年，成华区就成交土地22宗，共计1320亩，位居主城各区首位，从2018年预供应土地看，成华区今年预计仍有千亩左右土地入市。强大的土地储备为成华区开发建设持续供血，也为房企与购房者创造进入机会。

2016年至2017年主城6区土地成交量（住宅类和商业类用地）

 

成华区作为市区面积最大的区域，诞生了万象城、建设路、龙潭寺等热门板块，2017年成都地铁7号线通车运营，为中环沿线区域带来新一轮发展契机。其中崔家店板块的关注度不断攀升，由于其位于东中环核心区域，被众多业内外人士研判是能扛起主城区下个高端大旗的优质板块。

事实如何？锐理数据也从四个指标（区位+交通+土地供应+配套→潜力板块）进行了一一梳理。

区位：五大板块围绕  东中环核心当之无愧

占据东中环核心位置。2012年成都“2.5环”全面贯通，并正式命名为“中环路”，到2017年地铁7号线通车，崔家店板块串联起包括桐梓林、火车南站、一品天下等在内的多个商圈，交通与经济价值双显，同时环线地铁的加持极大拉伸了中环的辐射价值。

 

作为中环带上重要节点的崔家店板块不仅成了地铁红利的受益者，从城市版图看，它还占据了东中环核心位置。

受益于五大板块辐射。正因崔家店板块处于东中环核心位置，向北为理工大板块，向南与东客站板块接壤，西侧则是繁华成熟的万象城与建设路板块，以东是正在崛起的十陵板块。五大热门板块环绕的崔家店板块，一方面可共享区域优质生活配套，另一方面作为连接枢纽，也能推动区域的新升级。

更值得关注的是，随着“中优”与“东进”的加速推进，城东将是下个阶段成都重点发展区域，位于核心位置的崔家店板块自然也将承接利好。

交通：双地铁交汇 立体交通网络成型

曾经，交通的复杂和混乱是阻碍崔家店板块发展的一大原因。2015年，十里店五岔路口启动道路整改，由杉板桥路通往成南立交方向的下穿打通，二仙桥路往崔家店方向也架设了高架跨线桥……

2017年地铁4号线二期与7号线相继通车，并可与成都北站、南站、东站等多个交通枢纽进行串联。加上中环路、三环路、成洛大道、成华大道等，双地铁+纵横的道路，崔家店板块建立起立体的交通路网，通达性非常高。

 

开发度：实力房企聚集 土地供应持续

房企拿地。房企在城市与区域建设中发挥着巨大作用，目前崔家店板块已入驻包括中粮、龙湖、蓝光、奥园等知名房企，在区域打造了多个项目，崔家店板块城市面貌正在逐步焕新。

土地供应。从宏观区域看，锐理数据监控显示，2013年以来，成华区成交土地4405亩，遥遥领先于其他五区；尤其是2017年，成华区在溢价率、成交价等多维度表现都可圈可点，是主城区主力供应区域。

2013年至2018年成华区土地成交情况

 

从具体板块来看，成华区2018年有千亩左右的预供应土地，分布区域集中在崔家店、北湖等几个片区。锐理君实地走访发现，崔家店板块确实有大片的空地待入市，加上未来老旧厂房和老旧社区拆迁工作的推进，可腾出大量的建设用地实现新一轮的“腾笼换鸟”。

配套：仅保和片区就将新建16所学校

除去交通条件，学校、商业与医疗等是不可少的生活配套设施。去年年初，成华区对外公布，计划5年内投入40亿，新建改扩建配套学校77所，包括中学13所、小学22所、幼儿园42所，新增优质学位72600个，公办及公益性幼儿园学位覆盖率达到95％以上。其中，仅保和片区就计划新建幼儿园8所、小学4所、中学4所。

如今，崔家店片区已有成华区杨柳幼儿园、成都列五中学南华实验学校、华林小学等。据悉，该片区规划学校还有石室小学、第十三幼儿园等，教育资源短板正在逐步补齐。

 

列五中学

在商业配套方面，目前崔家店板块投入使用的大型商业体乏善可陈，但大势看未来，据不完全统计，区域内香山长岛、奥园广场、蓝光东方天地、龙湖梵城等多个项目均带有大体量的商业，将逐步呈现商业中心、商业街等。另外，在东中环核心的香山长岛项目旁，高端的新生堂妇产医院已基本完工，预计不久将投入使用。

外立面已基本完工的新生堂妇产医院

 

综合来看，崔家店板块作为东中环核心区域，目前基础配套已经成熟。但作为主城区屈指可数的高预期板块，该片区仍需要更多具有代表性的项目出现，提升区域的整体溢价能力。锐理君调研发现，在中环路内侧，由于成熟项目少，可研判的产品不多，在中环路外侧，目前在售的香山长岛·蜀寓相对更具竞争力分析价值。

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从在售产品看价值预期

为何崔家店板块深藏高端功与名

根据锐理数据监控显示，“5·15新政”出台后，成都中心城区商办类产品成交量达到一个小高峰，近几周销量都比较稳定，商办类市场热度有所攀升；另一方面，供应总体不如前几周。

但对于一个未被充分认识的板块而言，占位抢占先机，这是实现未来预期的第一课。在崔家店板块，早在几年前便提前占位的香山长岛是被熟知的一个项目，由于住宅早已售罄，项目目前主推商办类产品，其具备的六个核心优势，也成为印证支撑崔家店板块价值成长的高端因素。

成都中心城区商办类产品供销走势（SOHO、LOFT 备案数据）

 

优势1：多宗待拍卖地块已经自带高端基因。锐理君实地打探发现，香山长岛附近有几块已打围待出让土地，其中一宗的占地面积超过100亩，另一宗也有70亩左右，按照目前中优的“三降两提”原则，可以预见这些拟出让土地容积率都不会太高，未来很可能适合打造强改善、低密度的中高端产品，而且从近两年主城区三环内地块拍卖情况来看，能啃下这种大体量、中高端地块的几乎都是国内一线品牌房企，这也是崔家店板块一个非常重要的高端价值点。

从另一个方面来看，如果将已出让土地作为参考标杆，这两宗地成交楼面价预计也不低：在崔家店板块范围内，2017年龙湖以楼面价9200元/㎡拿下成华区铁塔厂片区约186亩商业兼容住宅地块，溢价率高达84%；2017年保和街道两宗地出让，成交楼面价更是高达12000元/㎡，并需移交一定比例的租赁住房；今年三月，八里庄拍卖宗地在配建要求较多的条件下仍以10000元/㎡成交。相比此前成交的地块，香山长岛周边的地块由于临近中环路且已有开通的地铁7号线，向外则直连三环路，未来的土拍价格应该更具优势。

 

优势2：就产品而言，功能与舒适兼具，可利用价值高。同样以香山长岛·蜀寓为例，整个项目可售公寓房源仅85套，稀缺性明显。由于总体数量严格控制，整个项目的纯粹性更强，后期无论是自用还是投资，更能实现产品的溢价能力；

同时，作为SOHO产品，拥有3.6米的层高及最大3.9米的开间的设计极大提高了空间使用的舒适性；从实用价值来看，既可以通过保留整体空间，实现居住享受的最大化，也可以采用错层的设计模式，实现资源的更大利用；

此外，2梯19户配置，仅有5层，单梯服务户数比较低，这样的产品布局在目前的市面上几乎绝迹。主力户型面积定位在45-46㎡，适中的大小，更易“击中”购房者的购买诉求，既不显局促，同时布局紧凑，减少空间浪费，控制总价。

 

优势3：准现房节约时间成本，降低风险系数。据悉，香山长岛·蜀寓预计2019年3月交房，意味着可以尽快地投入使用，或者投资变现。

效果图

 

优势4：双地铁为交通出行保驾护航。轨道交通的价值不言而喻，香山长岛·蜀寓距离地铁7号线双店路站直线距离六百多米，目前项目连接地铁7号线双店路的道路正在改善修建，改造完成后乘坐地铁更加方便；全新的建材路整体已经贯通，从项目出发1公里的距离就是地铁4号线与7号线槐树店路的交汇处，双铁的优势十分明显。

地铁7号线双店路站

 

优势5：数十万成熟人口 片区唯一风情商业街区。据了解，香山长岛项目自身规划打造了包括社区底商、独栋商业、下沉式商业广场等不同风格的商业，拟引进永辉或者其他大型超市。项目配套的风情商业街区，是片区目前唯一的大体量综合型商业配套，未来不仅可自给自足，还可以提升片区整体功能，带动消费、聚集人气。一街之隔也有街道办、派出所、菜市场等生活配套，架构起了一个成熟的生活住区。

 

效果图

优势6：公园+学校环绕。项目周边有三大公园环绕，包括香槟公园、爱情海公园、城市公园（规划）；一公里范围左右还规划有一所中学、两所小学、两所幼儿园，包括石室小学和第十三幼儿园。实地走访来看，距离项目100米左右的新建幼儿园+小学已经完工，很快将迎来新生入学。

新修建完工学校

据锐理君了解，目前该项目公寓的售价在15000元/平方米左右，结合二环和三环一线住宅市场的价格及项目地理位置和未来的成长空间来看，这样的价格虽然适度超前但仍值得快速下手，对于想第一时间抢占中环价值的购买者来说，崔家店板块和香山长岛·蜀寓项目值得重点关注。

（PS.如果您对东中环片区及香山长岛·蜀寓感兴趣，欢迎后台留言，我们将及时为您提供最新的区域及产品信息。）