前段时间，看腻了房企在远郊市场的厮杀博弈，今日，成都市公共资源交易服务中心拍卖出让2宗高新区土地。两宗土地皆为住宅用地，用地面积合计164.68亩。此次拍卖的二号宗地约126亩，是今年高新区拍卖土地出让面积最大的一宗，而一号宗地则是高新区再次起拍价超过万元的住宅用地。

 

（2018年高新区土地成交情况 数据来源：锐理数据）

拍卖现场

今日拍卖共吸引了8家房企参与竞买。

 

一号宗地：高新区38.05亩纯住宅地块，起始楼面价10100元/㎡，最大容积率2。127号率先举牌，95号紧随其后。经过几轮竞争后，变为95号和13号房企相互角逐，最终该宗地成交楼面地价12700元/㎡，竞得者为13号成都卓越城置业有限公司，溢价率25.74%。

 

二号宗地：高新区126.64亩纯住宅地块，起始楼面价9240元/㎡，最大容积率2。16、95、106首先展开角逐，多轮举牌后由最终杀出的77号东菀市中天程锦实业投资有限公司以楼面价11440元/㎡竞得，溢价率23.81%。

宗地分析

一号宗地

一号宗地位于天府五街以南、南华路以西，为纯住宅用地，总面积38.05亩，容积率为2，起拍价为10100元/㎡。宗地靠近地铁5号线（在建中）民乐站，距离1号线天府五街站约3公里。

出让文件显示，本宗地采取“限价竞买+竞向政府无偿移交租赁住房建筑面积比例”的方式进行拍卖。由于最后成交楼面地价12700元/㎡未达到宗地最高限价，因此没有进入到“竞向政府无偿移交租赁住房建筑面积比例”环节。

地块需要配建并移交租赁住房，并要求全装修成品住宅比例为100%。建筑高度不大于45米且建筑（含所有建、构筑物及设施）高度满足航空限高要求。

锐理君现场勘测，目前宗地已打围，内部较为平整，地表有少量植被需处理。

（一号宗地情况）

地块临近天府五街，2017年12月20日天府五街全线通车，目前，贯穿城南大源生活区的天府一街至天府五街均完成建设并通车。宗地与北辰香麓仅一街之隔，附近部分道路尚在修建之中，周围稍显破败，但地块周边整体交通通达性高。片区目前有南华银鹰实验幼儿园、成都高新区临江小学、成都教科院附属学校等教育资源。从大的区位看，地块位于炙手可热的大源板块，经过十年的深耕，配套早已成熟，作为该板块2016年至今再次新增的土地，地块距离南湖湿地公园约4公里，距离银泰城约2公里，未来发展可预期。

 

从土地市场来看 2016年至今，大源板块仅有一宗土地拍卖成交，成交楼面地价为12896元/㎡，且是底价成交的人才公寓用地。

（2016年1月-2018年6月大源板块土地成交表来源：锐理数据）

 

从住宅端来看 区域内有朗基御今缘、北辰香麓、合能璞丽、建发翡翠鹭洲、北辰朗诗南门绿郡等项目，锐理数据显示，大源板块自今年3月朗诗熙华府推出311套房源后无项目新增，在售项目产品主力面积段为90-150㎡，成交均价在18000元/㎡左右。 

（2017年6月-2018年6月大源板块供销走势来源：锐理数据）

 

综上，该宗地体量并不算大，仅38亩。但宗地所处的大源板块发展已趋成熟，寸土寸金的大源，面粉长期“缺货”，该宗地块却没有引起激烈争夺，可见房企拿地理性了许多。考虑到本宗地2.0的容积率以及航空限高，适合低密度的住宅开发。

 

二号宗地

二号宗地位于中和片区，中和大道与中柏大道交汇地段，为纯住宅用地。总面积126.64亩，容积率为2。距离地铁6号线（在建中）张家寺站仅500米，与世纪城新会展中心距离3公里左右。

出让文件显示，本宗地采取“配建并无偿移交一定体量租赁住房+限价竞买+续竞向政府无偿移交租赁住房建筑面积比例”的方式进行拍卖，且要求配建并无偿移交租赁住房的比例不低于宗地计容总建筑面积的5%。

 

锐理君现场勘测，目前宗地已打围，内部较为平整，有一些小土堆高出地面约1米，地形方正，但地表被大量植被覆盖，项目后期平整难度不大。

（二号宗地情况）

二号宗地位于中和职中旁，周边住宅较少，且多为安置小区，汽车修理厂较多，发展稍显破败。地块周围有中和职中附属幼儿园、双龙小学、高新新城学校、成师附小白鹭溪分校、东华育才学校等教育资源。锐理君走访观察，在该地块的西侧，住宅较多，居住氛围浓厚。但目前区域内商业缺口较大，主要依靠各小区底商，缺大型的购物商场。而且一旁的成自泸高速会对居住环境产生一些负面的影响。

 

（二号宗地周边情况）

从土地市场来看 锐理数据调取了中和板块2015年至今的土拍数据，这三年间仅有一宗土地拍卖成交。2016年7月13日朗基地产以7350元/㎡，拿下中和一宗85.19亩的住兼商用地，溢价率110%。

（2015年-2018年中和土地拍卖情况 来源：锐理数据）

从住宅端来看 以该地块为中心自今年3月朗基和今缘推出424套房源后，目前该区域无新盘在售。在售的项目中，大都是以高层为主，产品主力面积段为90-110㎡、110-130㎡，成交均价在14188元/㎡左右。

离地块较近的是御廷上郡项目，2008年、2009年御廷上郡所在用地被拍出，成交楼面地价为418.5元/㎡、633.33元/㎡，住宅均价6984元/㎡，到2018年6月，链家显示其二手房均价为20017元/㎡，。本地块起始楼面地价为9240元/㎡，尚有一定的溢价空间。

 

（2017年6月-2018年6月中和板块供销走势来源：锐理数据）

 

本宗地120亩的大体量为后期开发打造提供了巨大空间，未来有地铁加持，加上中和近两年出让土地少，在当前的市场环境中，对开发商有一定的吸引力。

成交结果一览

第一宗

土地位置：高新区桂溪街道临江村六、七、八组

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 25364.86

用地面积(亩): 38.0473

土地用途: 纯住宅

容积率: 不小于25364.86平方米，且不大于50729.72平方米

起拍价(万元/亩): 1346.6663

成交单价（万元/亩）: 1693.3329

成交总价（万元）: 64426.7444

楼面价（元/平米）: 12700

竞得者:13号

溢价率: 25.7426%

计算容积率: 2 

最高限价（元/平米）：14800

建设要求：1、未达到最高限价，向政府无偿移交租赁住房建筑面积比例为0%；2、全装修成品住宅比例100%，无偿移交租赁住房（如有）须与项目内其他商品住房采用同一标准装修。

第二宗

土地位置：高新区中和街道应龙社区一组(原张家寺村一社)、应龙社区三组(原张家寺村四社)

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 84423.42

用地面积(亩): 126.6351

土地用途: 纯住宅

容积率: 不小于84423.42平方米，且不大于168846.84平方米

起拍价(万元/亩): 1232.0003

成交单价（万元/亩）: 1525.3337

成交总价（万元）: 193160.78450

楼面价（元/平米）:11440

竞得者:77号

溢价率: 23.8095%

计算容积率: 2

最高限价（元/平米）14240

建设要求：1、配建并无偿移交一定体量租赁住房为5%，租赁住房单套建筑面积控制在60-120平方米范围内，各类户型建筑面积按60平方米、90平方米、120平方米的标准设计建设，各户型建筑面积占移交总面积的配比为2:5:3，并按规定在相对应区域配建地下停车位；2、全装修成品住宅比例100%，无偿移交或自持租赁住房（如有）须与项目内其他商品住房采用同一标准装修。