2018年7月5日，以“厉兵秣马，进退有道”为主题的锐理数据成都房地产市场半年报告发布会在花样年·家天下接待中心盛大举行。

公证摇号买房、万人排号、远郊异军突起、5·15新政……2018上半年的成都楼市可谓跌宕起伏，每一个关键词都牵动着各方的神经，也势必将深刻影响未来的市场走向。如今上半场落下帷幕，下半场已然开场，回顾、总结、分享、研判市场很有必要。只有看懂政策、产品、企业、客户等各个画像，方可精准掌握下半年的进退之道。

发布会现场人气旺盛

本次发布会上，锐理数据出品的《2018上半年成都房地产市场报告》重磅发布，锐理数据解决方案中心项目总监林武从土地、住宅、商业、办公市场等多个维度，用大量数据对上半年的楼市进行了专业解读与分析，在还原上半场楼市真实面貌的同时，林武还以锐理数据的独特视角对下半场楼市的发展走势进行了研判。

话不多说，先一起看一看现场发布的主要精彩内容吧。

政策层面

关键词：全国政策

根据监控，仅2018年1-5月，全国房地产调控政策发布次数就多达159次，比2017年1-5月增加60%；其中仅5月全国就有超过40个城市发布调控政策；并且调控向三四线深入，宜昌、惠州、赣州等地相继加入。值得关注的是，到目前已有南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州等城市发布了摇号购房政策，未来不排除会有更多的城市加入。

关键词：成都政策

作为重点调控城市的成都，政策也在不断加码，打补丁。譬如被业内认为是成都楼市拐点的“5·15新政”：

△ 户籍迁入我市未满24个月的购房人，应在我市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上，方可购买商品住房或二手住房；

△ 天府新区、高新南区购房条件更加明确；

△ 住房限售时限延长，在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让；

△ 父母投靠成年子女入户买房有限制，不得作为单独家庭购房；

△ 离异后任一家庭成员两年内购买住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；

△ 非限购区域买房要户口或者社保。

林武认为，整体政策调控基调不放松，同时开始向全国三四线城市延伸；成都中心城区限购，对购房资格进一步升级，购房需求被挤压，势必将推动远郊及二级城市房地产发展；川内二级城市度过去库存时代，政策松紧开始出现差异化。

土地市场

关键词：同比量涨价跌 远郊成主场

林武首先为大家介绍了上半年成都土地市场的整体供销情况。根据锐理数据监控，2018年上半年成都整体供应土地面积10119亩，同比2017年上半年增长224%，成交面积9415亩，同比增长244%，平均成交楼面价3277元/平米，同比下降43%。

其中，远郊土地市场成为成都2018年上半年的市场热点，供应面积占成都整体的50.3%，成交占比55.6%，同时与近郊的起拍价差缩进一步缩小，仅为590元/平米，溢价率高过近郊及大成都平均水平。

关键词：土地热度图

从土地成交量看，2018年上半年，温江城区为热点成交区域，其次是新都城区、牧马山、南沿线华阳段等板块；从成交楼面价看，三圣乡、元华-站华、顺江村、凤凰山、华府等板块领先。

关键词：拿地房企 人居成“大赢家”

2018年上半年，在企业拿地方面出现两个明显特征：一是相比去年，房企出手更加理智谨慎；二是部分品牌房企重仓远郊，如美的、人居、保利、金科等。当然，无论是从拿地数量还是从拿地面积来看，人居都是一马当先，万科、美的、新城控股均有3宗土地收入囊中，花样年、保利、恒大等品牌房企也有所斩获。

针对土地市场林武总结说，整体而言，政府在土地端已经加大了供货量，量涨价跌，溢价率下滑，政策主导下的市场理性回归；主城区供销面积、起拍价持平，市场保温效应明显；近郊起拍价格下跌27%，或为政府端对限价政策的一种回应。

在此趋势下，2018年下半年成都近郊土地公开市场将存在较大的机会；远郊地价拉升，高位出货，短期内成交量猛涨476%，或给后期二级市场带来一定的销售压力。林武也提醒说，企业一定要看清圈层发展趋势，找准符合自身特质的投资节奏。

住宅市场

关键词：去化周期9.1个月 二圈层为供销主力

锐理数据监控显示，上半年大成都范围内，住宅存量较少，去库存效果明显，去化周期仅为9.1个月，市场需要补货。近郊是供销主力，双流、温江销量突出。在价格方面，主城+天府新区成交均价为13775元/㎡，与去年的价格基本持平；近郊成交均价9225元/㎡，相比去年增长22%；远郊成交均价为6701元/㎡，相比去年增长30%，市场热度相对高。

关键词：开盘认购

2018年上半年开盘批次的数量明显高于去年同期，尤其是在6月表现最为突出。上半年开盘认购率处于高位稳定状态，但在新政影响与多项目集中开盘情况下，6月认购率仅79%，有明显下降。

关键词：产品面积

2018上半年商品住宅面积90-110㎡为供销主力，其次是110-130㎡面积段，单价与面积基本成正比。近两年90-130㎡成交占比增加显著，70-90㎡成交占比持续下滑，改善特征越发明显。

据林武分析，近半年开盘认购率为最近几年最高，几乎位置和品牌略好的楼盘开盘即售罄，一房难求：一方面购房者有真实需求，另一方面政策使得房子备案价低于市场价，购房者看好未来增值潜力，投资因素仍然是购房重要的考量。林武认为，市场上改善产品增多，进入深水区，后期更考验房企的产品研发和创新能力。此外，主城区地价上升，豪宅项目频出，普通刚需和改善客户将向主城外围挤压。

商业市场

住宅限购加码，对商业投资有所促进，但存量去化周期达78.8个月，压力巨大。实际上，近年商业去化呈低位走量，2017年至2018年上半年供销基本均衡。从类型上看，底商为主要供销存商业类型，成交均价25600元/㎡，其中面积50㎡以下底商小铺销量及价格最高，大面积商铺存量大；集中式商业90㎡以下产品去化相对较好；商业街近期无供应，90㎡以下及250㎡以上大铺去化较多。

从分布区域看，新川、世纪大道及东升等板块是商业供应集中区，新都城区、大源板块及大面等为成交热点区域，大源、站南以及三圣乡等板块库存积压较重。

办公市场

从整体办公市场看，供销量自2015年逐渐回升，2018年预计全年销售约423万㎡，同比高于去年销售。

具体而言，写字楼近半年销售去化较为平稳，新增量锐减，高新区库存压力持续，远郊市场活跃度低，主力成交面积集中在200-400㎡；LOFT产品近两年活跃度较高，今年上半年供应相对较高，销售量波动上涨，主力面积段集中在50-90㎡；SOHO产品近两年销量有一定幅度上涨，但库存依旧很大，50㎡以下供销存三高。

未来走向·找准机会点

最后，针对业内关心的在严厉政策之下如何操作并寻找机会点，林武也分享了自己的观点，并给出了建议：

“成都作为国家战略发展核心城市，未来潜力可期，房企如要入驻西南区域，成都仍应作为长期战略深耕的市场；在地价走高、售价限制、利润下滑的当下，传统开发模式已不适应，应转变思路，探索新的发展方式。

譬如，房企想保证在成都的市场地位及份额，根据自身不同战略资源及实际情况，可尝试“人才公寓”、“长租公寓”、“产业拿地”等。以长租公寓为例，当下租赁需求旺盛，造就长租公寓发展空间，可通过资金收益以及资本市场运作方式实现长效盈利。

除此之外，房企还可以尝试拓展远郊，自天府广场往外50公里范围内，即视高、新津、崇州、青白江、金堂、简阳区域，以上区域通过相对密集的路网布局以及“东进、南拓、西控、北改、中优”的强力辐射，成为远郊拓展的机会点。”

另外，在成都政策收紧的情况下，二级城市成为各大房企积极进入的新机会点，如绵阳、南充等，房企可以通过带产业拿地、合作开发、收并购等形式实现城市进入。不过，本次半年报只是方向性分析，后期需要根据开发商自身的具体情况进行适配。

林武还从政策端、企业端、客户端三个层面着重分析了楼市的各种动作、表现和变化及影响。在报告的最后，林武也从锐理数据的角度对未来提出了三组思考：

一是对政策的思考，如关于土地政策，现有的以三圈层为主力的供地结构是否会改变？配建并无偿移交租赁住房的政策是否会改变？中心城区土地供应价格是否有降低可能？关于销售政策，现有限价政策是否会改变……

二是区域的思考，如圈层进入，三圈层未来是否会持续当下的火热？哪些区域值得持续深耕？哪些二级城市可以尝试进入……

三是对产品的思考，在各大区域，什么样的产品更具竞争力？未来产品趋势如何？

从上半年楼市的数据、政策、企业、客户等多张画像入手，结合对未来短期趋势的判断后林武认为，政策及市场留给企业的挪腾空间较小，但从长期来看，具备不同优势的企业仍处在强劲发展的风口——

房企可以根据自身能力进行战略抉择 来源：锐理数据

由于篇幅有限，更多精彩内容无法一一呈现，后期锐理数据将以稿件的形式陆续推出相关分析报告，敬请期待。

2018锐理数据半年报发布会圆满落下帷幕，作为楼市的观察者、参与者，锐理数据将继续以大数据和专业分析为市场提供更有价值的信息，并在智慧社区等新兴领域进行开创性探索与落地实践，欢迎各界持续关注锐理数据，共谋行业未来发展之道。