2018年1-6月，大成都土地市场量涨价跌，市场逐步回归理性。受限购、限价政策影响，房企高价拿地意愿普遍不强。从区域来看，具有较高灵活性的远郊成了供货主力，这对整体价格也有平衡作用。上半年各个区域分别有怎样的表现？下半场，远郊的“表演”还会持续吗？房企拿地该如何抉择？且听锐理君一一道来。

2018年1-6月，大成都土地市场量涨价跌，逐步回归理性。锐理数据监控显示，6个月内大成都总供应面积达到10119亩，同比2017年1-6月增长224%，成交面积达9415亩，同比增长244%，供销端大幅增长，市场活跃度高。

从价格端看 ，2018年1-6月大成都平均起始楼面地价为2774元/平方米，同比下降43%，平均成交楼面地价为3277元/平方米，同比下降43%，受限购、限价政策影响，房企高价拿地意愿整体不强，市场回归理性。同时，具有较高灵活性的远郊成为了供货主力，对价格也有平衡作用。   

从成交区域看，主城区的成华和武侯表现突出，近郊龙泉驿领先，远郊新津属于带路者。去年，武侯新城崛起，风头无两，一跃成为高端板块最新的增长极，土地价值受到市场认同。不过今年受限价政策影响，高地价项目无法开出，区域价值暂未兑现。

龙泉驿在近郊里兼具地铁优势以及明确产业规划，市场认同度高。

远郊里新津拥有天府农博园产业生态圈、梨花溪文化旅游区和物流园区等大型产业。4条线路均将延伸至新津。未来城市人口规模为50万人，位居8个区域中心首位，价值突出是吸引房企拿地的主要因素。

从土地性质看，上半年大成都土地供应以商业及住宅兼容商业用地为主。纯商业用地供应及成交占比均达到39%，成都未来的商业环境依然面临较大的压力。总体来看，开发企业市场定位、产品打造、资源聚集能力都将受到严峻考验，拥抱新零售或为一种开拓方向。

实际上，中心城区整体供应并没有较大减少。但是受住宅市场限购、限价政策影响，开发商对限购区域住宅项目的销售周期有较长预判，不愿意像之前那样高价拿地，增加企业资金链负担，因此成交宗地的楼面地价和溢价率均有明显下跌。后期在调控政策不放开的前提下，此种情况会有增无减。

中心城区拍卖成交11宗土地，带有配建要求的宗地达到7宗，人才公寓、租赁住房的移交与自持对这座城市来说已经不陌生。拿地门槛进一步提高，开发商的承压及运维能力受到考验。尤其是需要自持的部分，更考验其管理、资金、融资能力。

（中心城区土地成交 来源：锐理数据）

天府新区和远郊是唯二的成交楼面地价上涨的区域。天府新区价值在全国范围内受到广泛认可，起始楼面地价的大幅度上涨就是证明。同时，得益于市场对其长期发展的乐观估计，天府新区在土地供销两端依然保持着强劲上升态势。区域溢价率的降低，也是开发商身临限购环境所表现出来的一种冷静思考。

天府新区成交的土地主要集中于梓州大道东侧，以拍卖方式出让的土地只有三宗。最高楼面地价为保利拿下的117亩住兼商用地，达到12108元/平方米，天空之城版图再扩大。

（天府新区土地成交 来源：锐理数据）

近郊成交土地主要集中在龙泉驿、郫都区、双流区和新都区。溢价率最高的地块为龙湖拿下的挂牌商业用地，位于新都大丰，成交楼面地价2700元/平方米，溢价率80%。成交楼面地价最高的宗地是光明地产拍下的双流宗地，为9600元/平方米。

1-6月远郊供应面积占大成都整体50.3%，成交占比55.6%，与近郊的价差进一步缩小至590元/平方米，溢价率高过近郊及大成都平均水平，接近于中心城区。

远郊是上半年里，供应、成交涨幅最高的区域，同时也是溢价率下降幅度最小的城市。远郊拥有不限购优势，目前地价还处于低位，区域优势明显。2018年上半年在销售榜上进步较大的房企如新城控股，在远郊就有丰厚收获。

房企于远郊，可以得到中心城区没有的自由度，可以用较低的成本实现高周转，大型房企还可以利用自己的品牌优势，对竞品实施降维打击。目前远郊在棚改货币化利好政策刺激下，展现出较强的购买力。

不过远郊同时存在较大风险：一是广袤区域的进入价值不同，选错可能深陷，二是棚改货币化政策收紧后可能面临的需求断档，后期消化能力考验市场。锐理数据认为，房企应珍惜周转时间，加大推货量。下半年远郊大概率会保持高速活力。实际上，7月5日，金堂拍卖出让三宗土地，金茂、世茂、保利三强进入，表明了房企深耕的决心。

细分区域来看，都江堰、新津、彭州为远郊热点区域，2018年1-6月都江堰成交宗地达到15宗，表现突出。其成绩主要得益于人居置业的大规模拿地。新津则吸引了雅居乐、金融街、花样年、保利、中洲等品牌房企。

整体而言，政府在土地端已经加大了供货量，量涨价跌，溢价率下滑，在此趋势下，2018年下半年成都近郊土地公开市场将存在较大的机会；远郊地价拉升，高位出货，短期内成交量猛涨476%，或给后期二级市场带来一定的销售压力。锐理数据认为，企业需要看清圈层发展趋势，找准符合自身特质的投资节奏。

1、土地供应：

从土地供应来看，下半年未供应土地较多的区域有新都（预计160.96公顷）、新津（预计153.04公顷）、青白江区（预计110.81公顷）、天府新区（预计107.3公顷）。从大的方面看，远郊未供应土地高于近郊、高于主城，仍有巨大市场。

（各区域住宅用地预供应表，具体以年度实际供应为准  来源：锐理数据）

2、圈层进入：

短期趋势：供应风险加剧，竞争激烈。

长期趋势：城市发展半径存在极限，三圈层城市分化，分别形成以长居功能承接为主导和内生需求+功能性居住为主导的发展格局。

3、城市进入：

短期趋势：客户消费需求阶段性大量释放+品牌房企持续入住，市场高周转契机逐渐消失进一步下沉，在县一级层面复制地级市成功经验。

长期趋势：与成都交通同城化、产业联动化城市具备深耕基础。

*声明：本文为成都锐理数据原创稿件，如需转载须征得成都锐理数据书面同意；文中所涉土地供应相关数据为参考数据，具体以政府文件为准。