2018年1-6月，大成都通过拍卖的土地已成交77宗，总面积约5745亩，其中远郊成交约3550亩，占比达61.79%。

上半年的成都土地市场，远郊可谓势头迅猛，下半场能否延续火热也引人关注。今日，成都市公共资源交易服务中心拍卖出让了6宗土地，郫都区和青白江区各占一宗，另有四宗位于蒲江，远郊再次当仁不让成了主角。

拍卖结果

一号宗地：郫都区49.49亩纯住宅地块，起始楼面价7000元/㎡，最大容积率2。最终流拍。

二号宗地：青白江区84亩住兼商地块，起始楼面价4500元/㎡，最大容积率2。最终雅居乐以4800元/㎡斩获，再次刷新青白江地价。

三号宗地：蒲江县51亩住兼商地块，起始楼面价810元/㎡，最大容积率2。最终成都市铭都恒泰实业有限公司以1815元/㎡竞得，溢价率124.07%。

四号宗地：蒲江县21.54亩住兼商地块，起始楼面价2850元/㎡，最大容积率2。最终流拍。

五号宗地：蒲江县66亩住兼商地块，起始楼面价1500元/㎡，最大容积率1.8。

六号宗地：蒲江县84亩住兼商地块，起始楼面价1500元/㎡，最大容积率1.8。

五六号宗地皆由蒲江县裕荣房地产开发有限公司摘得，均为底价成交。

拍卖结果如下：

宗地分析

郫都地块

一号宗地

一号宗地位于郫都区红光街道蒋桥村集体，为面积约49.49亩的纯住宅用地，容积率为2，起拍价为7000元/㎡。

 

（宗地一区位图）

宗地周边有西华大学、成都信息工程大学银杏学院、幸福幼儿园等学校，教育资源丰富；两公里范围内有万科时光润园、中铁银杏广场、朗诗未来家等品牌项目，生活氛围较为浓厚，另有蜀都万达广场、世纪百盛购物广场、郫都港区医院等。

根据出让文件显示，该宗地设有底价。要求成品住宅面积比例应达到60%且建筑高度不大于80米。宗地由1、2、3号连襟地块构成，但2、3号地块属于政府项目用地，不纳入（招拍挂）土地出让范围，由竞得人建成后无偿移交给政府，配建要求如下：

 

从土地端来看  2017年至今，红光片区共拍卖成交两宗土地，皆为住宅用地，最近一次土拍在2017年12月，靠近红光广场的61.35亩纯宅地被成都领地竞得，起拍价为5300元/㎡，成交楼面地价为7900元/㎡，呈现的项目为领地蘭台府。

 

（2017年1月-2018年7月红光板块土地成交表  来源：锐理数据）

此次7000元/㎡的起拍价为郫都历史第二高价，也是目前红光片区最高起拍价。郫都区历史最高起拍价为7200元/㎡，由位于犀浦镇的一宗37亩的纯住宅用地“冠名”，成交价为8250元/㎡，竞得企业为碧桂园。目前郫都区最高成交地价为10200元/㎡，由此前远洋和朗基联袂竞得的地块产生。

从住宅端来看  当前红光片区在售项目较少，且均处于停售或尾盘阶段。红光最近的摇号项目是同森锦熙，均价约为9130元/㎡。离此次拍卖宗地较近的项目还有晶宝维吉尼亚、西郡英华、铂悦郡等项目，目前晶宝维吉尼亚二手房均价在9288元/㎡左右。

锐理数据显示，目前红光片区均价为8022元/㎡，均为高层、小高层、联排别墅，产品面积段以刚需70-90㎡和90-110㎡为主，少部分再改产品集中在110-130㎡ 面积段，高层均价水平约8194元/㎡。整体来看，区域整体呈现供小于求，有一定的市场机会。

 

（2014年-2018年7月红光板块商品住宅供销走势图 来源：锐理数据）

截至目前，2018年红光板块新增商品住宅合计1246.28万平方米，成交1163万平方米。没有严苛的公建配套要求，且红光作为郫都区热点板块，凭借地铁6号线、新区规划及成青快铁影响市场发展较好，区域价值显而易见，

 

（2014年-2018年7月红光商品住宅供销存情况（备案口径））

青白江地块

二号地块

二号宗地位于青白江区凤凰西二路以东、凤祥大道以南，为面积约84亩的住兼商用地，起拍价4500元/㎡，容积率2，其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的15%。

 

出让文件显示，目前宗地未实施打围，内存杂草和建渣需处理。拿地企业须在建设用地内临规划道路配建建筑面积不小于1000平方米的社区用房，公建配套条件还算并不苛刻。

从土地端来看 青白江是远郊里唯一一个属于中心城区的地块，目前的开发热度也居高不下。2017年至今，青白江共拍卖出让12宗土地，吸引了恒大、金科、万科、新城控股、美的、花样年等知名开发商纷纷入驻，出让宗地面积最大为197亩的住兼商用地，被花样年以4740元/㎡的高价拿下，刷新了青白江地价纪录，溢价率31.7%。最近一次土拍在今年5月，人居以3500元/㎡底价竞得了一宗人才公寓用地。

 

（2017年1月-2018年7月青白江土地成交表  来源：锐理数据）

从住宅端来看  该地块位于青白江最炙手可热的凤凰湖板块，一个月内万科时代之光、嘉和世纪城、凤凰岛、凤凰名城等纷纷拿到预售，建工的梧桐屿项目就与该地块相邻。锐理君获取了2014年至今青白江区商品住宅供销走势情况，青白江区的房价可谓一路高歌猛进：目前的整体均价为7578元/㎡，是2017年均价的1.7倍。离此次拍卖宗地较近的金科博翠天宸于今年4月开盘，目前带装修均价约11448元/㎡，而该用地在2017年8月拍出时的成交楼面地价仅为3600元/㎡。

 

（2014年-2018年7月青白江区商品住宅供销走势图 来源：锐理数据）

5月16日，青白江区发布了《成都市青白江区分区详细规划（2016-2035）》，该规划立足青白江“内陆亚欧门户、国际化青白江”的总体定位，为区域的发展提供了新的指引。在诸多优势的加持下，凤凰湖板块受到房企的追捧，楼面地价再次被刷新也在意料之中。

蒲江地块

宗地扫描

本次供地的大头当属远郊的蒲江，所拍地块分布于鹤山街道、寿安镇、白云乡。4宗拍卖土地中最高起拍价为380万元/亩，起始楼面地价约2850元/㎡，为目前整个蒲江的最高起拍价。

  

三号宗地位于蒲江县鹤山街道影视学院对面，为约51亩的住兼商用地，起拍价为810元/㎡，容积率为2。

四号宗地位于蒲江县鹤山街道县医院对面，北临河西路，南临西门沟，东临成蒲铁路，为约22亩的住兼商用地，起拍价为2850元/㎡，容积率为2。

三号和四号宗地分别位于京昆高速两侧，宗地周边均有学校资源围绕。相较而言四号宗地周边居住氛围浓厚，生活配套相对完善。三号宗地则靠近樱桃山的旅游景区，临近蒲江河环绕，生态环境更优，加上51亩的打造面积，更适合做低密改善型产品。

五号宗地位于蒲江县寿安镇（蒲江河以南、德蒲路东侧），为约66亩的住兼商用地，起拍价为1500元/㎡，容积率为1.8。 

六号宗地位于蒲江县寿安镇（蒲江河以南、德蒲路西侧），为约84亩的住兼商用地，起拍价为1500元/㎡，容积率为1.8。 

五、六号宗地位于蒲江河东侧，紧挨利民路北段，宗地周边有寿安中学、寿安中心小学、寿安初中，学校资源优良；蒲江县寿安镇综合文化站、寿安河滨公园、寿安公立中心卫生院齐坐镇，生活配套相对完善；距离寿安客运站约1.5公里，交通便利。因两宗地相距不足四百米，更适合联合开发。两宗地合计约150亩，为后期的开发打造提供了巨大的空间，紧邻蒲江河，占据河水资源，加上1.8的容积率，低密度、面积大，适合打造具有一定规模的小区环境。

根据出让文件显示，这四宗地可兼容的商业建筑面积比例皆为不大于计入容积率建筑面积的20%。所持商业应独立设置，不得设置底商。四宗地中，四号宗地在地块内东北角需建设用地规模不小于500平方米的对外开放集中绿地，而三号宗地配建要求相对严苛一点，配建要求如下：

 

 

5、6号宗地无特别的配建要求，但7月13日成都市公共资源交易服务中心发布了一则本次拍卖的3号宗地的补充说明，如下：

 

市场扫描

观察蒲江土拍历史可见，相比青白江、新津等极热的远郊区域，蒲江的战火却不够猛烈，总体略显平淡。2018年至今，远郊市场共拍卖成交约3715亩土地，其中蒲江县拍卖成交3宗地共计233亩，占6%，仅高于崇州市、邛崃市和大邑县。5月15日，成都市开元房产竞得一宗93亩土地，将蒲江地价冲击至3933元/㎡，在此之前，蒲江楼面地价皆在1000-2000元/㎡左右徘徊。总体而言，蒲江的土地市场价值还有待提高。

 

(2018年至今蒲江县拍卖成交宗地详情   来源：锐理数据)

根据锐理数据对该区域住宅成交情况的监控可知， 2017年1月-2018年7月，蒲江的住宅价格从3905元/㎡涨至2018年7月的5870元/㎡，上涨幅度为50.3%；从供求关系来看，2017年以来多数月均供小于求，且当中有8个月处于断供阶段，直到今年3月和6月才迎来两拨供应高峰，花样年大溪谷、御景湾、万象云庭、紫悦府等项目逐步进入市场。目前，区域所售项目主推产品多为别墅类和中高层产品。

 

（2017年-2018年7月浦江县商品住宅供销走势图  来源：锐理数据）

成交结果一览

第一宗

土地位置：郫都区红光街道蒋桥村集体

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 32992.39

用地面积(亩): 49.4886

土地用途: 纯住宅

容积率: ①号地块：容积率不大于2且不小于1；③号地块：不大于2.4且不小于1.2

起拍价(万元/亩): 933.3331

成交单价（万元/亩）:

成交总价（万元）:

楼面价（元/平米）:

竞得者:

溢价率:

计算容积率: 2

建设要求：公建配套用地：1、②号地块为长度约431米，宽度16米的规划道路、管线及附属设施；2、③号地块应配建的公建配套设施：（1）建筑面积不小于300平方米的文化活动站；（2）建筑面积不小于2500平方米的农贸市场（其中应设置建筑面积不小于6平方米的食品质量检测室）；（3）建筑面积不小于100平方米的公厕；（4）建筑面积不小于200平方米的社区卫生服务站（其中应设置建筑面积不小于8平方米的医疗废水处理设施和建筑面积不小于8平方米的医疗废弃物暂存房）；（5）建筑面积不小于15平方米的环卫休息室；（6）建筑面积不小于2000平方米的综合健身馆；3、③号地块应配置的商业配套设施：（1）建筑面积不小于150平方米的邮政所；（2）建筑面积不小于150平方米的储蓄所；（3）建筑面积不小于150平方米的电信所。

备注：流拍

第二宗

土地位置：青白江区凤凰西二路以东、凤祥大道以南

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 56005.15

用地面积(亩): 84.0077

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 大于56005.15平方米且不大于112010.30平方米

起拍价(万元/亩): 600.0002

成交单价（万元/亩）: 640.0002

成交总价（万元）: 53764.944

楼面价（元/平米）:4800

竞得者:89号  四川雅居乐房地产开发有限公司

溢价率: 6.6667%

计算容积率: 2

建设要求：1、公建配套：须在建设用地内临规划道路配建建筑面积不小于1000平方米的社区用房。

第三宗

土地位置：蒲江县鹤山街道影视学院对面

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 34140.55

用地面积(亩): 51.2108

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 68281.1㎡/大于1.0且不大于 2.0

起拍价(万元/亩): 108

成交单价（万元/亩）:242

成交总价（万元）: 12393.0136

楼面价（元/平米）: 1814.9991

竞得者:188号  成都市铭都恒泰实业有限公司

溢价率: 124.0741%

计算容积率: 2

建设要求：1、居住建筑面积之和大于3万㎡的项目，应配套面积不小于200㎡的全民健身活动场所一处；2、在地块范围内建不少于12个班级的幼儿园；3、应在地块东侧配建长约99米、宽约12米的市政道路；4、在临东侧或者南侧市政道路配套建设建筑面积不小于2500平方米的社区综合用房；5、商业应独立设置，不得设置底商。

第四宗

土地位置：蒲江县鹤山街道县医院对面，北临河西路，南临西门沟，东临成蒲铁路

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 14362.63

用地面积(亩): 21.5439

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 28725.26㎡/大于1.0且不大于2.0

起拍价(万元/亩): 380

成交单价（万元/亩）:

成交总价（万元）:

楼面价（元/平米）:

竞得者:

溢价率: %

计算容积率: 2

建设要求：1、在地块内东北角需建设用地规模不小于500平方米的对外开放集中绿地；2、商业应独立设置，不得设置底商。

备注：流拍

第五宗

土地位置：蒲江县寿安镇（蒲江河以南、德蒲路东侧）

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 44227.36

用地面积(亩): 66.3410

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 79609.25㎡/大于1.0且不大于1.8

起拍价(万元/亩): 180

成交单价（万元/亩）:180

成交总价（万元）: 11941.3800

楼面价（元/平米）: 1499.9991

竞得者:66号 蒲江县裕盛房地产开发有限公司（华夏幸福）

溢价率: 0%

计算容积率: 1.8

建设要求：1、商业应独立设置，不得设置底商。

第六宗

土地位置：蒲江县寿安镇（蒲江河以南、德蒲路西侧）

交易方式:拍卖

用地面积(平米): 56006.21

用地面积(亩): 84.0093

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 100811.18㎡/大于1.0且不大于1.8

起拍价(万元/亩): 180

成交单价（万元/亩）:180

成交总价（万元）: 15121.6740

楼面价（元/平米）: 1499.9997

竞得者:166号 蒲江县裕荣房地产开发有限公司（华夏幸福）

溢价率: 0%

计算容积率: 1.8

建设要求：1、商业应独立设置，不得设置底商。