配套资源犹如先天骨骼，决定了项目的精神，也决定了项目的高度。而在所有配套资源里，锐理君认为公园的重要性应该占据前三：

对城市来说，它是稀缺资源，尤其在主城；对项目来说，它能左右区域话语权，更新区域定价；对居民来说，它能带来全新的生活想象，造福后代。

目前，主城成熟公园周边的开发几近饱和，市场期待的新机遇大几率出现在新兴公园身后。

2018年东站绿轴公园走入人们的视野，作为华西枢纽经济发展区的重要组成部分，压在成都“东中轴”上的它会给城市带来怎样的变化，又有谁能把握发展先机？

开发秘诀
占据公园就是掌握区域话语权

纽约中央公园、伦敦海德公园、东京新宿御苑......每一座世界都会城市有一个现象级公园带动城市发展。

成都拥有众多城市公园，早年的人民公园、望江公园、塔子山公园，现今的锦城公园、东湖公园、兴隆湖公园……城市公园总是与高价格项目伴生而出：比如浣花溪的金林半岛，链家显示其二手房价格逼近4万元/㎡，同属浣花溪的草堂之春在传言中更是直飙10万元/㎡。

开发企业重视城市公园，因为它能反哺项目以巨大价值——早早占据公园资源就是早早占据了区域发展先机，占据了区域话语权与定价权。

（浣花溪公园 来源：网络）

但是目前主城还能挖掘的洼地却不多。各大成熟公园周边早已开发完毕，就算有地块推出，面积也不大。

锦城湖公园周围有保利锦湖林语、成都文儒德、西派国际环伺；东湖公园被万科金色海蓉、华润翡翠城包围；兴隆湖公园更是以产业用地为主，并没有给房企留出太多开发空间。

那么，下一阶段的公园洼地应该去哪里寻找？

目前成都已将“公园城市”理念写入城市总规：形成人、城、境、业高度和谐统一的大美城市形态成为了未来成都发展的重要目标。把“在社区中建公园”转变为“在公园中建社区”，未来成都将建设“千园之城”，新增100座国际化综合公园。

因此，新洼地有极大几率出现在新兴公园身后。2018年，东站绿轴公园出现在人们视野，城市公园队伍加入一名全新成员。它有什么价值？会带来哪些机遇？

四重赋能
迎晖公园描绘城市发展高点

东站绿轴公园位于三环内东客站西侧，由四块绿地组成，占地125亩。内含观景平台、无边界水景、音乐喷泉、林荫走廊、多功能活动草坪等市民活动空间。与纽约中央公园同呈狭长形，如一把钥匙，打开塔子山公园生态之门，撬动城市四重升级——

（东站绿轴公园示意图 来源：锐理数据）

调蓄城市还原绿洲

“城市病”是人口过于向大城市集中而引起的一系列社会问题，一般来说，工业社会阶段城市病较为严峻。信息社会阶段则是生态环境问题更为突出，以热岛效应为代表。

（城市发展与城市矛盾 来源：网络）

城市热岛效应是指城市发展到一定规模时，由于城市下垫面的改变、大气污染以及人工废热的排放使城市温度明显高于郊区的温度，形成的类似高温孤岛的现象。

实验表明，公园绿化对城市热岛效应有明显的抑制作用。世界知名的纽约中央公园，就在园内还原数十万棵树形成的茂密树林、数个湖泊以及巨大草坪，化5000亩城市“热岛”于“绿洲”。

（纽约中央公园 来源：网络）

东站绿轴公园同样担负“城市调蓄”的作用，园内采用先进“海绵城市”理念设计，将土壤分为8层，并利用原有地形汇集雨水，实现年径流量100%的调蓄要求。

占位城东交通核心

顶级公园都有着顶级交通体系。纽约中央公园之所以知名，周密的交通是一大主因。

在外部，它利用四条横向公路与原始地形高差，打造动静分离系统，成功疏导外部人流。

公园内部则被环形车道以及密集的二、三级路网均匀覆盖——各个方向的均好性达到最佳。所以该公园纵然体型巨大，也不会造成路网负担，反而承担交通核心重任。

（纽约中央公园路网体系 来源：网络）

东站绿轴公园在这一方面更胜一筹，脱胎于东客站交通枢纽的它拥有与生俱来的交通使命。园内拥有下沉广场、地下空间、地下环道和空中连廊多重交通组合，可以将周边建筑与区域完美链接，堪称城东交通核心。

(地下交通系统 来源：成都华西枢纽经济发展区网站）

板块革新住宅上涨

成功的公园必然会带动区域经济，纽约中央公园每年吸引2500万人次进出。

建成后，吸引了大量资本家在中央公园东侧的第五大道上修建豪华寓所，周边地价增长了9倍。

纽约曼哈顿10年来房地产成交价格最高的50笔交易中有41笔在中央公园周边完成。这一点上，东站绿轴公园所在板块潜力巨大。

（纽约中央公园与周边建筑群 来源：网络）

点亮城市发展荧屏

（枢纽经济发展规划图 来源：成都华西枢纽经济发展区网站）

新建公园与老牌公园最大的区别在于前者拥有明确的城市命题，以解决城市问题为己任。

东站绿轴公园是华西枢纽经济发展区的重要组成部分，正压成都经济“东中轴”。发展区规划面积达2.15平方公里，目前已有长峰龙之梦酒店群、鹏瑞利医疗健康中心、协和颐养院、佳年华广场、泊里中心等重大产业项目入驻，而这些项目的展示“屏幕”，就是东站绿轴公园。

因此它不仅仅是一条景观大道，更是一条产业大道、文化大道，是东客站枢纽经济发展的“传送带”。

资源、产业、经济合力，以东站绿轴公园为核心的新板块冉冉升起。坊间爆料，东站绿轴公园或与塔子山公园共同更名为全新的“迎晖公园”，所在板块也有可能更名为“迎晖板块”。

带动地价
下半年迎晖板块“藏珠”露出

板块升级，区域亟待腾飞，对楼市最直接的影响就是带动地价提升。2016年，德商拍下塔子山 26.28亩住兼商用地，成交楼面地价达到10250元/㎡，当年大成都成交均价仅为2589元/㎡，主城的成交均价也仅为5385元/㎡，德商的信心正是得益于其对区域价值的提前预判。

事实上，因为众所周知的原因，今年高地价项目开盘的并不多：2017年成都开始执行限价政策，开发商只得捂盘将希望放在未来。数据显示，2016年至今，大成都共拍出了47宗万元地块，它们中确定案名的仅有14个，推盘上市的更是寥寥无几。

但是随着时间推移，天平逐渐往“入市”端倾斜。我们有理由相信，剩下的几个月里，主城会出浮现多个拥有优质资源的“藏珠”。

理性来看，2017年主城地价房价比最高，达到了0.65，压力最大，2016年的万元地块反而应该成为我们注意的主要目标。

恰巧，率先抢占迎晖公园的德商·迎晖天玺将在下半年有所行动：作为今年第一个入市的高价地项目，德商·迎晖天玺入市即填补区域空白，纾解全城改善需求。

TOP豪宅
德商·迎晖天玺现九天飞瀑

（德商·迎晖天玺效果图 来源：网络）

德商·迎晖天玺占据迎晖公园中心，直面三环内最大的500余亩自然景观，德商将自己TOP级产品迎晖天玺放于此处，正是出于对绝版资源的充分尊重。

德商地产本身拥有丰富高端产品打造经验，德商御府天骄、华府天骄早已玉珠在前。除此之外，德商集团还拥有德商资本、德商资产运营管理两大业务，资金实力雄厚。

据了解，德商·迎晖天玺全程选用世界知名团队参与，通过融汇中西的设计理念与独特工艺，将外立面打造成“九天飞瀑”奇景，焕新城市新一代天际线，与迎晖公园交相辉映。

景观设计方面，德商·迎晖天玺也将“自然水生”理念贯彻始终：在充分考量现代人生活习惯的基础上，以水岸 CLUB、环水卡座、MINI 花园等设计营造极致亲水空间，将景色与生活完美结合。

除此之外，德商还将引入京城四大俱乐部之一的长安俱乐部，李嘉诚、杨利伟、任志强等均是其会员，为西南塔尖圈层带来全新的生活方式。

不过现在德商·迎晖天玺留给市场的谜团还有很多。它和迎晖公园还会擦出哪些火花？德商还有哪些底牌未亮？机会属于勇敢者，但毫无疑问的是，德商·迎晖天玺已经领跑于赛道前列。