7月12日，成都热门板块——华府板块再放地倍受关注，在经历了去年第四季度疯狂放地之后，今年的华府板块显得有些沉寂。然而，12日华府板块一宗116亩地块引发激战让大家再次看到板块的“实力”。

最令人震惊的是，该地块成交楼面地价高达3412.5元/平方米，与之前该板块成交地块相比翻了一倍。对于正常的项目来说，销售均价与楼面地价的价差保持在5000元/平方米左右，就可以实现盈利，但华府板块目前均价才6125元/平方米，难不成中铁八局项目出来要卖到8500元/平方米？中铁八局此番拿地是要折本占位，还是要“鹤立鸡群”？究竟卖出个什么价位才最合适？

华府板块楼面地价创新高

去年最后一个季度，成都最热门板块当属华府板块，积极的放量使得多家大型房企成功进驻该板块。在经历了疯狂的放量之后，今年上半年，华府板块几乎没有什么动作。6月，华府板块一宗175亩的挂牌也因故终止，7月华府板块终于迎来了新放量，各家房企都显得非常积极。

与之前华府板块放量不同的是，此宗地最终成交的楼面地价高达3412.5元/平方米，这一价格让业内为之哗然。众所周知，房企纷纷进驻华府板块的最大原因莫过于该区域地价还处于相对的低位，开发商拿地后利润空间非常大。相较于之前，板块内最高成交楼面地价1870元/平方米，中铁八局拿下的这块地，楼面地价几乎翻了一倍。

刚需占主导 板块消化力强劲

据锐理数据监控平台显示，该宗地周边3公里在售项目超过8个，板块备案均价为6125元/平方米。最近一年的供应量为67万㎡，去化量为60万㎡，存量为33万㎡。超高的性价比，使得华府板块成为刚需购房者置业的热门区域。

但是，对于正常的项目来说，销售均价与楼面地价的价差保持在5000元/平方米左右，才可以实现盈利，按照这个价差计算，中铁八局拿下这块所打造的项目要卖出8500元/平方米高价，超过区域均价2300元/平方米，究竟有没有利润可图，还是仅仅为了占位拿地？

住宅卖8000 净利润率26%

为了解开大家的质疑，现通过经济指标测算来分析。将宗地住宅售价定为8000元/㎡。底商的价格则参考周边项目的平均售价（见下图），将项目底商售价定为25000元/㎡。

住宅卖7000 中铁八局也有得赚

从财务数据来看，如果项目卖出7000元/平方米，不高过现有市场价格1000元/平方米，该地块开发的项目盈利值虽然较低，但仍然不至于亏损。投资净利润率还是可以达到14%，当然，这个利润率主要是由住宅底商贡献出来的。

底商填补住宅、停车场亏本漏洞

如果按照住宅7000元/平方米这个价格来卖，单看住宅实际是亏损，从收益分析可以看出，该地块的拿地价格做住宅的要7831元/平方米才可以保本，如果卖7000元/平方米，实际上每平米还要赔上800多块钱，这个亏本漏洞只能靠底商来填补。

物以稀为贵，在经过2009年和2012年两次大放量之后，华府板块的土地存量正在逐步减少，接下来的放地只会越来越少，抢地大战也会越来越激烈，区域均价也将随着地价的上涨而走向新高。

华府板块激战将起 中铁八局项目或遭围剿

通过测算，中铁八局此番高价拿地并非折本占位，但是与板块内其他项目相比，利润明显降低。

按照近两年的板块内土地的活跃程度来看，一旦板块内项目成型后，势必会开启一场激烈的竞争，而中铁八局的高价地很有可能面临被围歼的境地，毕竟，在价格上中铁八局项目不具备竞争力。

内容预告：去年下半年，锐理数据率先提出了“华府板块”的概念，并出具了华府板块价值报告，时隔半年多之后，华府板块成为成都楼市当之无愧的热点板块。回顾华府板块半年来的发展变化历程，看华府板块的价值崛起路径，是一件有意义的事，同时也是一件需要高度专业度的事情。请稍作等待，《华府板块“半年考”》专题策划内容即将于7月底推出。