明天就是“银十”的最后一天，成都将有三宗土地走向拍卖席，出让面积共计292.8亩，分别位于高新西区、温江区和郫都区。其中高新西区地块为人才公寓用地。

10月31日三宗土地位置

在正式拍卖之前，锐理君对郫都区和高新西区两宗土地进行了实地探访，也梳理了宗地所属片区的市场发展情况，精彩看点大家可逐一浏览文章抢先了解。

宗地扫描

高新西区·一号宗地

一号宗地位于高新区西区合作街道清水村1、3、4、11组及村集体，在天全路与顺泽路的交汇处，北面靠近西源大道，与清水河仅一街之隔。是本次涉及3宗土地中最大的一宗，总面积222.8亩，容积率1.6，为纯住宅人才公寓用地。起始楼面价为3220 元/㎡。

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建设要求

1、全装修成品住宅比例为100%；

2、户型配比：90㎡为50%，120㎡为50%；

3、建筑（含所建物、构筑物及设施）高度满足航空限高要求。

经锐理君实踩，该宗地地块方正，目前已完成打围，宗地内未有需拆除的建筑物，只有大量杂草需要清理。

一号宗地内部情况

宗地周边很多道路也还在完善中。好在出让文件提出，宗地周边的道路、绿化由高新区管委会负责实施。从现场来看，宗地南面的清水河河道改造工程正在进行中，宗地东面的天映路也正在如火如荼地进行绿地景观改造。相信待这些改造工程结束，区域内的整体居住环境将得到提升。

宗地实景图

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该宗地周边有电子科技大学清水河校区、电子科技大学实验中学、电子科技大学实验中学附属小学等；区域内存在大量的产业园，华为、富士康等高新技术产业分布在此。但从目前的情况来看，生活氛围不浓烈，区域房地产开发程度不够高，地块周边目前在售的项目为龙湖时代新宸，类型为公寓，均价约8500元/㎡；生活配套也主要集中在电子科技大学周边，最热门的消费目的地当属龙湖时代天街，其距离宗地约1.5公里。

龙湖天街实景图

此外，距离该宗地2公里左右，成都高新综合保税区映入眼帘，该保税区集保税出口、保税物流、口岸功能于一身，将推动区域外向型经济发展。

高新保税区实景图

对未来交通出行而言，在此落位的有轨电车是最大的利好。有轨电车蓉二号线起于成都西站，终于郫都区西站和红光站，覆盖高新西区、郫都区以及金牛区的部分区域，能实现4条地铁换乘。此次拍卖的宗地距离有轨电车最近站点约200米左右，从交通通达程度来看，未来出行将十分便利。目前，有轨电车部分区域已进入调试阶段，锐理君也有幸看到了电车的行进过程，感觉666666。

有轨电车正在调试

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市场扫描

锐理数据监控，高新西区西部园区地块周边两公里范围内上一次供地还是在2011年，这是该片区时隔7年再次供地。

高新西区西部园区土地通过拍卖成交详情 来源：锐理数据

视野放大至高新区，2018年至今，高新区通过招拍挂共成交了19宗土地，其中11宗为人才公寓用地。8月23日，高新东区三岔镇10宗人才公寓走向拍卖台，这也是三岔镇组团第一次人才公寓用地供应，最终皆被成都高投拿下。此次高新西区放地，同样属于人才公寓用地，最终谁会中标呢？

2018年1月-10月高新区土地拍卖成交详情一览

目前，成都高新区正大力实施人才安居工程，在重点产业园区规划建设人才公寓项目。成都高新区相关负责人表示，未来5年，还将规划建设9个人才公寓和产业园区配套住房项目。其中，2个位于高新南区，1个位于高新西区，6个位于高新东区。

根据锐理数据统计，截至目前，成都已成交人才公寓用地与含配建人才住房用地共计42宗。可开发体量约260万方，已遍布三大圈层。（详情点击：锐理观察|成都人才公寓用地全复盘 能否左右未来楼市？）

200亩的超大体量，1.6的低容积率，又靠近清水河，拥有一个很不错的开发条件，未来可以走改善型产品。但因为是人才公寓，明天拿地企业或许我们可以大胆预测，但值得期待的是，随着这一人才公寓项目的落地，期待该区域的居住氛围能真正活泛起来。

宗地扫描

温江区·二号宗地

二号宗地位于温江区黄金路社区，属于温江城区；东临凤溪大道，北面为成温邛高速，占地面积约24.4亩，计算容积率为3，起拍楼面价3500元/㎡。

宗地区位图（更正：地铁4号线为地铁17号线）

二号宗地地块不算规整，呈U字型形态。宗地临近成都市农业机械化学校生活区，北面为电动车批发市场等，东面为社区幼儿园和住宅群，南面为双子国际商城、第五人民医院等，配套居住氛围浓厚。距离成都地铁17号线（在建）来凤站一公里，宗地周边规划道路已经形成，交通便利。成都中医药大学、西南财经大学、成都师范学院、温江区实验学校、成都师范学院附属学校等学校分布在宗地周边，教育资源优渥。

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出让条件

1、该宗地为旧城改造项目用地，竞得人应严格按照温江区柳城街道办事处提出的《关于永康路地块还建返迁条件的函》实施产业项目建设，文件指出：

A、中拍人中拍后，应无偿还建永康路137号15户24套面积1888.032㎡的商品房。

B、中拍人中拍后，应按温江区房管局核定的备案价8.5折，销售给成都市温江区新西林产品公司16套建筑面积不低于960㎡的商品房，16套住房建筑面积均不低于60㎡。

2、成品住宅建筑面积比例应不低于60%。

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市场扫描

区域土地市场方面，2018年1-10月，温江区通过招牌挂出让了7宗土地，有两宗为住宅兼容商业用地，商业占比上限均不超过23%；有4宗为商业用地，可开发体量在3-8万㎡。本次出让地块，商业占比上限为51%，可开发体量约4.9万㎡。

2018年温江区土地出让情况（截至2018年10月29日）

区域商业市场方面， 2016年1季度到2018年1季度，整个温江城区的商业市场大方向是呈现出供大于求的状态，从今年2季度开始，供应量骤降，为今年4季度打头阵的10月还没有新增供应量。宗地周边2公里范围内，在售项目仅有汀兰湾，为商业业态，备案均价20134元/㎡，供应面积1983.23㎡。

2016年1季度-2018年4季度温江城区商业供销走势

整体来看，该地块处在温江城区，配套相对完善；周边商业存量不多，有打造空间，且临近地铁，未来还是能保证一部分人流量，有一定市场需求。

宗地扫描

郫都区·三号宗地

三号宗地位于郫都区郫筒镇凉水村二社、三社，纯住宅用地，净用地面积45.64 亩，容积率不大于2且不小于1。但本宗地设置有底价，起始楼面地价为5000 元/㎡。

宗地位置图

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建设要求

1、成品住宅建筑面积比例应不低于60%；

2、宗地由两块地块组成，①号地块为二类住宅用地，②号地块为道路用地，①号地块建筑密度不大于20%，建筑高度不大于100米，临南北大道首排建筑高度不大于40米。

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地块情况

锐理君实地走访观察了该宗地，目前打围基本完成，且地块方正，施工人员正在移栽树木，地块内无需要拆除的建筑物，未见需要迁改的地下管线，部分植被、弃土等需要拿地企业自行处理。

三号宗地地块实景图

目前宗地四面道路畅通，东面临南北大道，与成灌快速铁路郫县站直线距离约1公里；南北大道对面则分布着科技、工业园区和高新区综合保税区；成都高新滨河学校、郫都区实验学校、成都市铁路工程学校等教育资源，与宗地直线距离都不超过1公里；北面为如逸湾美食街、华宇·天府花城住宅群，并靠近万达广场，西面和南面则为置信逸都住宅群。该片区居住氛围浓厚，配套资源较完善。

宗地区位图

值得注意的是，距离三号宗地南面不到300米处，还有一处尚未打围的宗地，该宗地地形方正，表面被植被覆盖，有少量建渣、堆土、杂树。目测，该宗地体量远远大于三号宗地，且不临城市主干道；不出意外，打造空间将会大于三号宗地。目前该宗地尚未进行招拍挂。

未出让宗地实景图

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市场扫描

土地端：截至统计时间，2018年郫都区通过招拍挂出让12宗约580亩土地，其中9宗为住宅类用地合计约464.9亩；三号宗地所处的蜀都新城板块，仅在今年9月通过挂牌出让了一宗约45亩的商业用地。三号宗地将会成为2018年蜀都新城板块出让的第一宗住宅类用地。

2018年郫都区土地出让情况（截至2018年10月29日）

住宅端：住宅供销方面，从2016年3季度开始，蜀都新城板块住宅供不应求的现象明显，到今年一季度甚至出现0供应现象；今年三季度该区域加大了住宅新增量。房价方面，截至目前，该板块的价格突破了最高峰，已经达到1万元/㎡左右的均价。在三号宗地周围环绕着的住宅项目有置信逸都、华宇·天府花城、万达华府等，当前二手房销售均价分别在11000元/㎡、12500元/㎡、11300元/㎡左右。

2016年1季度-2018年4季度蜀都新城住宅供销、价格走势

总体来说，该区域生活配套条件成熟，居住氛围浓厚。地块整体方正，计算容积率为2，建筑高度不大于100米，建筑密度不大于20%，这些条件也适合企业打造宜居低密改善盘。虽然是纯住宅用地，但由于地块较小，操盘低密度居住区还是有一定的难度；而且地块临城市主干道，会受一定的噪音影响。

☆综合来看，明天将拍卖的三宗地，第一宗由于是人才公寓用地，可期待值较低；第二宗面积较小，可操作性有限；第三宗面积虽然不大，但周边整体优势更明显，或许能带给我们更多想象。您认为呢？