12月12日，成都公共资源交易中心拍卖出让三宗土地，分别位于郫都区、青白江区和龙泉驿区，均含有产业或人才公寓建设要求。

现场情况

今日拍卖吸引了16号、52号、116号、166号、181号共5家房企。

一号宗地郫都区安德镇泉水村五社、六社

16号率先举牌，无人竞争，底价成交。成交楼面地价为1244元/㎡，竞得者为成都人居蜀兴置业有限公司。

二号宗地青白江区凤凰路以东、凤祥大道以南（市储备中心合作地块）

116号举牌，无人竞争，底价成交。成交楼面地价为3000元/㎡，竞得者为成都市智汇新城投资发展有限公司，隶属于成都市青白江区国有资产管理局。

三号宗地龙泉驿区柏合镇黄角树路以北、柏学北路以西

166号举牌，无人竞争，底价成交。成交楼面地价为 5150元/㎡，竞得者为成都市开元房地产开发有限责任公司，隶属于成都城投置地（集团）有限公司。

宗地分析

郫都区安德镇泉水村五社、六社

一号宗地为38.31亩纯住宅用地，计算容积率1.5，起始楼面地价1244元/㎡，设有底价。地块靠近成灌快速铁路安德站，周围有安德活水公园、四川管理职业学院安德校区等配套。

出让文件要求，该地块的计容总建筑面积不大于38310㎡，户型面积为60㎡至120㎡的比例不低于70%，竞得方需要在公建配套用地上建设不小于8000㎡的社区综合体。

该宗地为安德川菜产业配套住房项目用地，建成后仅针对郫都区委、区政府根据相关规定认定的人才进行定向租赁或销售。

整体来看，地块有交通利好，但在配建内容和销售方向上有较为严苛的规定，因此拿地企业有限。

（一号宗地示意图）

市场情况

一号宗地两公里范围内有金安花苑、蜀郡杜鹃城等项目，备案均价约为4650元/㎡。今年8月，同属安德镇的两宗纯住宅用地出让，成交楼面地价分别为2000元/㎡和2200元/㎡，溢价率为0。

实际上，低溢价也是今年郫都土地市场的整体现状。截至12月10日，郫都区今年共拍卖出让11宗土地，整体溢价率仅为4.43%，为近郊最低。

一方面，郫都重视人才/产业配套，出让土地多有相关要求；另一方面，市场横盘，近郊整体溢价率较去年均有大幅下降，郫都与“大部队”步调一致。

青白江区凤凰路以东、凤祥大道以南

二号宗地为103.08亩商兼住用地，未实施打围，场地未平整，宗地内存在杂草和建渣。该地块起始楼面地价为3000元/㎡，计算容积率为2，设有底价。出让文件要求，该宗地成品住宅比例不少于60%，商业占比上限为51%。

该宗地有明确的产业要求：

宗地商业部分须建设O2O场景互联网式购物中心，并引进生鲜超市、大型影院，O2O海外购体验馆、无人店等业态，其中自有商业品牌经营面积不低于40%。竞得人须在青白江区注册成立全资子公司，统一管理运营宗地商业部分，须持有宗地内商业物业建筑面积不低于7万㎡。

该宗地对建设顺序也有明确要求：

商住混合用地涉及分期开发的，应先产业开发，后住宅建设。如果项目未达到产业要求的，会没收其开发保证金全部金额的40%。

该地块曾于2018年6月12日因故终止，再次上市，出让方式由挂牌变为拍卖；土地用途由纯商业用地改为商兼住用地,；容积率由3.0下降至2.0；起始楼面价由2000元/㎡上调为3000元/㎡。

二号宗地要求严苛，商业部分的自持、招商、运营均对企业综合运营实力和资金实力提出了较高挑战。而明确提出的建设顺序和罚没规定则较大程度杜绝了企业借产业地产“圈地”的行为。

（二号宗地示意图）

市场情况

地块所在的凤凰湖板块是青白江竞争最为激烈的高端居住区，生态资源丰富、供地集中，上半年曾吸引较多房企“围猎”，并刺激二线城市及外省客户进入，引发本地大量客户“追涨”。

但随着限购政策深入，青白江市场转为横盘整理。区域自身实力需要经过长时间检验，本宗土地作为片区商业配套补充，可夯实板块实力。

龙泉驿柏合镇黄角树路以北、柏学北路以西

三号宗地为52.1亩纯住宅用地，起始楼面地价为5150元/㎡，计算容积率为2。目前已完成拆迁，未平场，部分打围。

该宗地周围有成都航空职业技术学院、成都龙泉中学等，学校氛围浓厚。11月21日，同属东山板块的一宗75.87亩纯住宅用地出让，作为成都首个“定价房”，该宗地最终成交楼面地价5300元/㎡，溢价率为0，竞得者为城投置地（详情可点击）。

（三号宗地示意图）

市场情况

市场方面，数据显示，本宗地所在东山板块住宅已断供两年，2018年销售均价为10784元/㎡，亟待补货。

（2016-2018年东山板块住宅供销情况）

本次出让的宗地为人才公寓建设用地。其建设要求为：

1、户型配比：90㎡不低于20%，120㎡不低于30%，其余50%户型由竞得人自行确定；2、装修标准：开发项目整体成品住宅建设比例为100%；3、须配建并无偿移交的公建配套按照相关要求执行。

该宗地对剩余房源的去向做出了明确规定：

已经租赁公告的人才安居项目中，未被人才租赁或租住过程中退回房源，可做剩余房源。剩余房源的出售按照本地人才优先原则，优先面向龙泉驿区“人才绿卡”获得者，或紧缺人才、高端人才等。

三号宗地为人才公寓建设用地，普通开发企业操作空间有限，拿地企业范围较窄。值得一提的是，该宗地明确了剩余房源的处置方式——仍然优先面向人才销售，是相关规定的细化和升级。

土拍进化

人才公寓、产业用地进入土拍市场以来，其规则和内容一直在不断进化，数量也在不断增多。数据显示，2017年大成都共成交人才、产业用地39宗，今年为73宗，环比上涨87%。规则方面，2017年人才、产业用地规定较粗放，只涉及配建套数、产品面积等基础内容。进入2018年，相关规则细化许多：

1、对销售价格作出规定

11月21日，成都土拍首现“定价房”，规定建成住房销售价格为6800元/㎡，人均可购面积为35㎡，超出可购面积部分由定向销售对象按项目同期其它商品房备案均价（清水）与开发商结算。

2、对引进企业作出明确规定

7月31日，紫光拿下的天府新区煎茶街道宗地，其出让文件明确要求：竞得方负责至少引入1家注册资金不低于5亿元人民币的公有云研发应用企业总部，以及不少于20家公有云产业生态链相关的企业和机构入驻。

3、对产业收益作出明确规定

1月17日，万科拿下的怡心湖项目，其出让文件明确要求：该宗地总投资强度不低于204125万元，项目建成投运后年缴税收不低于2078万元。

从市场端看，人才、产业用地数量不断增加，受重视程度有增无减。今日土拍里对开发顺序、罚没资金和剩余房源的规定，表明成都土拍仍在持续进化——往保证建设工程推进，符合规定的购房者真正受益——这个大方向。

从房企端看，未来的开发不再是粗放式的开发，房企还需要在产业运营、收益成效方面负起责任。业务单一的房企拿地会越发困难，“多面手”才能在市场站稳脚跟。