30余人观战、10家房企竞拍、持续近一个半小时、竞价70轮……相较于此前频频出现的“10分钟结束拍卖”，昨天主城金牛区的土拍称得上寒冬里照进的一股暖阳，也在业内外引起了广泛讨论。

关于昨天的土拍，锐理君的朋友圈观点基本属于好与不好的两个极端，但大家基本也统一了一个观点：借助这波土拍，被遗忘的城北楼市似乎又回来了！

“宁要城南一张床，不要城北一套房。”此前业内外关于城北的调侃很多，但作为行业专业的第三方大数据机构，锐理数据一直坚持用客观数据反映真实的市场，今天，我们抛开对城北的偏见也好，喜欢也罢，从客观数据和市场现状出发，理性地看一看城北楼市在土地和住宅供销端的情况。

城北楼市，到底是被误解了，还是真的不值得？

价值与价格不对等？

地价房价产品未曾慢半拍

锐理君整理发现，关于昨天土拍业界讨论的焦点主要集中在以下几个方面：

1、12月份大规模放地，释放出什么信号？

2、城北三环地价连续破万，房企怎么想的？

3、城北楼市在“洼地”与“菜地”两个概念间持续轮转，是不是开发热土？

4、城北楼市近年来的开发现状、市场数据到底如何？

关于前两个问题，锐理君在前期的部分推文中已经分析，在此不赘述（感兴趣的网友可在锐理数据公众号中查找相关文章），而城北楼市这一话题明显值得探讨。

熟悉成都楼市的地产人都清楚，城北作为成都最集中的物流批发中心和货运中心，交通堵塞、面貌老旧、环境和配套差是长期以来形成的“刻板印象”。2012年，随着成都“北改”的启动，“财富城北”的面貌开始出现，各方也陆续提出要打造“宜业宜居宜商宜游”的新城北。

趁着这股东风，品牌房企朝北走的步伐持续加快。锐理数据整理了近5年（2013-2018年）城北区域成交的27宗土地发现，2016年第四季度是一个明显的分水岭：在这之前，城北区域的成交楼面地价集中在2000—3000元/㎡的水平；2016年11月，长虹置业以200%的溢价率拿下一宗位于金牛区的住兼商用地，创下了城北区域最高溢价率。

由此开始，城北区域一路开挂。融创、保利在城北区域的拿地价格从6000元/㎡到7000元/㎡不断进阶；2017年4月，中南以成交楼面价11080元/㎡摘下商贸城片区一宗192亩的住兼商用地，溢价率高达58.29%，城北区域地价首次破万；今年，缺地的城北区域有所“降温”，直到昨天再次被点燃。

（2013年-2018年城北区域土拍拍卖结果一览）

目前，城北范围内已经吸引了保利、蓝光、蓝润、金科、首创、中国电建、新希望、碧桂园、龙湖、中粮、华润、中南、合能、旭辉等几十家品牌房企进驻。区域的整体开发力量并不弱。

从区域市场供销来看，从2013年至今，城北区域基本属于稳定型，相比其它很多区域的供销，城北区域的落差并不大，2017年还一度呈现供不应求的火热态势。今年至今，城北的整体供应有所增长，按照2018年前三个季度的平均月去化速度来算，城北区域住宅去化周期约在15个月左右，基本处于合理去化周期上限范围内。

（2013年-2018年城北区域住宅供销价走势）

从房价这一最直观的市场表象来看，城北区域也经历了“多级跳”：2013年-2016年，区域整体房价保持平稳增长，2016年-2018年，增长幅度较大。截至今年第四季度，城北区域的整体均价约11082元/㎡。

与成都其它区域类似，城北楼市的产品特征也在刚需和改善之间迭代，从近三年住宅类不同面积段的供销来看，2016年住宅产品的销售主力为70-90㎡的刚需产品，2017-2018年，90-110㎡的户型成为市场主力。值得注意的是，2018年，区域内110-130㎡、130-150㎡、150-170㎡的销量持续走高，改善型产品的需求度和接受度越来越高，这也符合城北整体需求的大势。

区域配套资源low？

交通产业环境大动作在跟进

倒回去十年，城北区域的标签是一个尴尬的“北乱”，而与之对比的是响当当的“南富”。

城南发展的快，映衬出城北的慢，但一系列城市级规划已经在为城北助力。《成都市城市总体规划（2016—2035年）》就提出，北部区域的改造，重心也放在于“高质量”。《规划》提出，未来的北部区域是都市功能优化区,是发展开放型经济的重要区域；将重点加快老工业基地和老旧社区改造，完善基本公共服务功能，提升北部区域城市宜居环境。

此外，成都将形成“一心两翼三轴多中心”的网络化市域空间结构，三轴分别是南北城市中轴、东西城市轴线和龙泉山东侧新城发展轴。最新消息显示，12月初，天府大道北延线已经开始新动作。该线路贯穿成都北部至德阳市，起于成都北二环路，止于德阳青衣江路，全长约58.5公里，串联成都市金牛区、成华区、新都区，及德阳市旌阳区、广汉市，定位即为成德同城化发展的核心功能轴。 第一阶段为连道和提升，开工建设新线5.3公里，实施节点改造提升全线功能形象，计划于2021年完工；第二阶段，结合火车北站扩能改造，打通二环路至三环路北部通道，计划于2023年完工。

另一条重磅的消息则是凤凰山体育公园将在本月开工建设，其包含专业足球场（建筑面积10万平方米）、综合体育馆（建筑面积5.5万平方米），还将配建5000个停车位；与之相伴的是，成都露天音乐广场也在紧锣密鼓地建设，该项目占地592亩、39.5万平方米，有整整55个标准足球场大，比人民公园还大，整个音乐广场可以容纳4.7万人。

以轨道交通建设为核心的北部新城，地铁一号线三期、三号线、五号线、二十七号线（规划）等多条轨道交通线路的工作正在推进建设中；2017年，凤凰山高架桥开通运行，从新都到成都市中心的通勤距离大大缩短；预计2019年开通的地铁5号线，也将为该区域赋能。

当然，从房地产开发角度出发，一切发展的根源还是在于人，而产业正是未来聚合人的最佳载体。除了传统的富森美家居、宜家、华侨城、国际商贸城等商业、文旅项目，区域内还有中铁轨道交通产业园、西部地理信息产业园、中铁八局工业总部等产业中坚，产业发展实力不容小觑。

但一个不容忽视的现实是，虽然有诸多规划，城北的发展与成都城市能级的提升相比还是稍微显慢。对于区域房地产市场发展而言，如何解决长期留存的历史问题是关键，当然这还需要时间，并不是单纯的“左手换右手”就能搞定。

房地产核心开发片区可以先走一步。

楼市开发货不对板？

高端路线与产品已是主流

此前，中南、龙湖等房企在城北区域拿地时，锐理君多次收到业内小伙伴的“吐槽”：城北区域人口素质水平不一，购买承载力有限，房企的高端路线与区域的实际需求根本就是货不对板。

总体来看，业内外对城北片区的认知基本还流于现状，此次旭辉拿地后很多人深感吃惊也毫不奇怪。但对于房地产市场的两大主体——房企和购房者而言，对一个区域的研判既要看当下，更要看长远：房企关注的是拿地价格和后期资金回笼；购房者关注的是购买产品的品质、生活改善的档次、居住升级的标准。双方的关注点不同，千万不能混为一谈。

由于城北区域面积太大，锐理君选择了目前房地产业发展最炙手可热的核心区作为分析对象。此前，中南以创区域纪录的最高地价11080元/㎡在北部新城拿地，以中南地块为中心，锐理君通过独有的后台系统，规划出了一个东至规划的地铁二十七号线，西至北星大道，北至香城大道，南至天龙大道的核心开发板块，为便于理解，我们姑且称之为“城北高端开发聚集区”。

这一聚集区有几个明显的特征：

1、属于整个城北开发的集中区域；

2、众多品牌开发商聚集，高端资源聚合度高；

3、毗河贯通整个聚集区，整体的生态颜值非常优秀；

4、双地铁+快速路+高架一体化运行，交通通达度高；

5、商贸产业、新兴产业汇聚，夯实发展基底；

6、多宗楼面价破万地块在此诞生，产品走高端路线

这里面值得一提的是毗河，作为贯通该聚集区的核心生态资源，整个绿道内健身场馆、游步行道、公共设施、休闲凉亭、亲水平台等一应俱全，能为大众提供一个休闲游览、放松心情的观光场所和生态居住空间，为片区加分不少。

（毗河·贸驿绿道实景图）

而下面这张图，能较为直观呈现房企、地价和所在区域的关系：

（多家品牌房企已经进驻北部新城片区）

锐理君实地了解发现，围绕这一聚高端聚集区，保利、中南、新希望、龙湖、成都城投置地等房企已经加持，不少项目的地价还属于“高段位”。

从已入市项目来看，在聚集区及有效辐射范围内，除了绿地城、保利城等前期成熟项目外，保利大都汇于2016年首次面市，主力户型在90-150㎡；华润龙湾御府于2017年首次开盘，主力户型区间均为130-150㎡；中南海棠集和中南樾府同样主打高端路线，当然由于拿地价格高，售价在片区来看也不低；新希望锦悦北府于2018年首次开盘，主力户型区间为101-134㎡。整体来看，在刚需产品去化殆尽的情况下，这一高端聚集区已经形成一个以改善型为主的核心阵地。

昨天很多人将目光聚焦在了拿地者旭辉身上，实际上与旭辉竞争的龙湖同样不容忽视，今年9月28日，龙湖曾在该聚集区范围内拿下了一宗81.3亩的商兼住用地，龙湖在成都的第八座北城天街也将在此诞生，区域的整体商业水平再上一个台阶。

当然，昨天的土拍还有一个看点被大家有意无意地忽视了：第二宗被成都城投置地拿下的136亩人才公寓用地，成交楼面价达到了7887元/平方米。在该地块周边，既有中南此前以11080 元/㎡楼面地价拿下的191.7亩地块，也有新希望在成都打造的第四座“锦悦系”——新希望·锦悦北府，目前该项目正在持续销售中，清水均价9480元/㎡ （装修标准2700元/㎡），基本与片区的最高地价持平。

稳步上升的地价房价、持续建设的交通产业环境和遍地开花的高端产品，业内外对城北楼市虽有误解但更有期待。就房企和有意在城北置业的购房者而言，以下几点拿地和置业的认知也需要重新固定：

1、在拿地回归主城的背景下，城北价值值得关注；

2、优质土地不好拿，2019年的市场不可控，城北释放的现有机会可以选择性抓住；

3、外来房企在成都持续拿地的意图很明显，各方都需要做好鏖战的准备；

4、改善诉求在此前偏刚需的板块表现十分突出，城北改善产品有可操作空间；

5、此前的高价地折射到今天已经被弱化，与高地价持平的项目反而是市场机遇；

6、最重要的一点，政府对城北区域的配套建设已经不是流于口号，多个重磅项目已经开动，被“误解”的城北终将得到正名，房企和购房者都值得做长线思考。