上周，锐理数据在《城市“东进”下价值裂变 谁会是下一个“新溢价区”？》一文中，对东安湖（原皇冠湖）版块的区域价值与市场现状作了梳理。按照当前的规划蓝图和建设进度来看，这一版块被赋予“新溢价区”的称号应该不为过。

那周边的地产开发又是什么状况？最新消息显示，在拿地近一年半之后，由电建地产打造的洺悦御府有望在本月底入市，拟推276套建面约114-148㎡的洋房产品。目前，这一版块内在售项目屈指可数，新项目的入市势必会激活购买力，但同时也要面对两大现实问题：

截至4月16日，本月大成都已发放了37张预售证，超过3月总量的8成；更多消息则显示，第二季度还将迎来更大范围的供应潮，住宅市场竞争“鸭梨”大；

电建地产·洺悦御府的拿地楼面价达到9000元/㎡，最终的价格门槛会不会水涨船高？面对“吃螃蟹”的机会，购买者凭什么心甘情愿买单？

据锐理君了解，作为区域高端开发“拓荒者”的电建地产·洺悦御府，还是将重心放在了“产品—业主—社区—生活”层面进行一体考虑，并创新引入了“超低能耗建筑”的理念。对业内而言，未来在东安湖版块拿地或开发，电建地产·洺悦御府都是可以参考学习的对象。

放弃高低配打造低密洋房
核心逻辑是让业主买得更值？

整个项目占地面积152亩，容积率仅2.0，地块较为方正，拥有充足的排兵布阵空间，也具备天然的纯改善及高端开发基因。

△7-11层的洋房楼栋占据主力，做到产品溢价的最大化

152亩的面积在当前的成都房地产市场基本属于中大型地块，这样的用地条件下其实玩法很多，高低配一般是主流选择：通过高层保证走量收割现金流，洋房和别墅（叠墅）负责溢价，最终实现货值最大化。从洺悦御府的产品规划来看，项目最终选择了“不一样”的道路——打造较为纯粹的洋房产品，总共33栋，其中7-11层的板式洋房占比超过八成。

电建考虑的是“舍”与“得”的关系。高低配固然有可取之处，但也存在一定的短板，即往往会牺牲掉高层业主公共空间、绿化景观利益来换取低密产品价值，让少数人占有了多数人的资源。“点阵式洋房布局的出发点在于尽全力确保每位业主的公共资源与居住品质。”电建地产相关人士表示，具体来说有三个显性优势：

实现质感与舒适的平衡

板式设计可以做到南北通透，点阵式布局则能满足社区内部良好的通风和采光，再配以1梯2户、2梯2户的梯户比，整个项目的质感与舒适都达到了更好的平衡。

让“中庭”资源惠及更多人

152亩的地块，做大围合或者半围合都游刃有余，但点阵式布局规避了大围合可能有近半户型临路的窘境，也能让更多业主享受到园林景观资源。当然，少部分的临路楼栋也做了“针对处理”：板式设计下，项目西门一侧没有朝路户型；北侧有规划打造的近2万㎡市政绿化带作为缓冲区；东侧约500米处为即将建设的东风渠湿地公园。

项目前端设计“死抠”细节

目前，项目的园林景观还未有更多消息透露，据悉这是由于项目方一直在“死抠”细节。但据锐理君初步了解，为保证园林规划、景观设计、社区打造均做到高标准、高质量、均好性，提升体验感与仪式感，电建地产邀请了贝尔高林担纲项目的园林设计。

众所周知，贝尔高林在园林景观领域往往与高端、专业、品质挂钩，其经典案例众多，如成都的蔚蓝卡地亚、香港四季酒店、大连星河湾等都出自他们之手。此外，项目的建筑设计则交由经手过上海金茂府、绿地468等项目的上海天华建筑设计操刀。集结各领域尖端大师助阵，洺悦御府的目的很明显：品质绝对不能丢分。

△采用后现代中式风格，通过高品质干挂石材等，加以中式风格的棕色线条勾画，呈现“大气、时尚、个性”的建筑风格。

114-154㎡与27㎡主卧
尺度之外还花了哪些“心思”？

目前成都市场带洋房的项目并不少，但多与高层、别墅搭配，类似洺悦御府这种较为纯粹的洋房社区并不多见。除了追求更高品质外，电建更多还是在贴合市场诉求：大量的客研数据显示，近年来成都购房者对洋房产品的偏爱持续攀升，但市场供需存在结构不平衡。换言之，做洋房产品很有机会。

△近四年大成都洋房产品供销总体供不应求

114-154㎡户型定位 符合市场主流需求

据悉，洺悦御府的主力产品面积段定在114-154㎡，这主要是基于两点考虑：一方面，过去几年东安湖版块商品住宅产品面积段集中在70-110㎡之间，刚需产品为绝对主力，110㎡以上的产品能与区域其它产品拉开差距；另一方面，近两年成都110-150㎡产品成交量涨幅最明显，114-154㎡的产品段也切准市场需求脉搏。

当然，仅仅是面积段符合市场胃口并不够，要真正抓住购房者，类似的改善型产品需要在户型设计上花更多心思。

27㎡主卧+270°观景 空间感＆功能性都不落

改善产品一个很重要的点在于“尺度”。在洺悦御府主力户型中，最小的主卧面积都超20㎡，最大甚至能达到27㎡左右，空间感与舒适度十足；标配的双阳台、双卫、独立玄关、步入式衣帽间等则成了品质的常规加分项。

此外，项目主力户型中，观景阳台-客厅-餐厅-生活阳台均形成一条休闲生活轴线，使得公共活动区域采光通风更优秀；且大部分阳台拥有270°观景视野，可将红线内的社区景观与红线外的东安湖公园、东风渠公园景观价值放大。

△建面148㎡4房2厅2卫户型装修建议效果图

餐客独立+阔尺公区 生活场景充满更多想象

在功能分区上，不同于常见的餐客一体，洺悦御府将玄关作为过渡带，客厅餐厅独立分区，既能各行其“事”互不干扰，又能确保两大功能区的空间尺度，再与双阳台呼应，无论处于哪个区域在做什么，采光、观景都不耽误。这种设计细节的突破，也是项目对品质极致把控的一个缩影。

当下，家人间交流与陪伴的需求越来越大，洺悦御府的户型设计也兼顾了这一诉求，譬如在建面148㎡户型中，客厅面积接近28㎡，完全可以进行功能分区，这样一来，同一空间下多个生活场景可同时进行，家人间既可以实时互动，又能满足独特需求。

导入“超低能耗建筑”理念
产品打造与人文关怀要同步？

洺悦御府在社区景观打造与户型设计的大费周章固然值得称赞，临东安湖公园、真正的湖居、公园房等标签也足以让其他项目艳羡，但在高手竞技的成都市场，若要成为区域改善人居迭代的标杆项目，并成功“圈粉”，仍需要具备核心竞争力。

引入西南首个“超低能耗建筑”理念——这是洺悦御府的一把重要“杀手锏”。

简单来说，洺悦御府将以为业主营造真正的健康舒适居家环境为目标，打造“五恒舒居体系”，让业主能够享受室内常年恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁的居家体验，从而创造一种更为健康的生活方式。

锐理君也获得了相关的数据指标：

室内24小时保持20-25℃；

湿度维持在40%-60%；

二氧化碳浓度小于1000ppm；

室内分贝保持35-40的舒适听感；

保证室内的PM 2.5恒定在75 以内。

值得注意的是，洺悦御府的“五恒”环境不需要借助其他主动式能源设备，而是依靠外墙保温系统、节能门窗系统、无冷热桥设计、高效热回收新风系统、气密性五大核心技术，通过结构施工、门窗安装等特定工艺与材料配合，通过建筑整体协调而实现功能。

科技、绿色的住宅理念下，实现“超低能耗”是最终归宿，房屋后期的使用与维护成本也大幅缩减，如：

项目外墙保温隔热材料选用具有高反射热量特性的石墨聚苯板，厚度达到了15㎝，比普通的厚了7-9㎝；

在建筑最薄弱的门窗方面，采用三玻两腔LOW-E玻璃，并在中空部分填充惰性气体氪和氩，大幅降低热传导和热流失，并提升隔音效果；

高效热回收新风系统的核心工艺是源自德国的高效热回收模块，热回收率高达80%以上，并能有效过滤空气中过多的湿气、花粉和PM2.5……

显而易见，拥有“超低能耗建筑理念”很简单，但要做好势必要投入大量真金白银，也会直接拉升项目的开发成本。对此，电建地产也有自己的一套逻辑：

居住需求在持续更新进化，现阶段人们对健康的诉求越来越强烈，超低能耗建筑对应的正是健康、舒适的人居环境，洺悦御府能解决这一“痛点”自然可打动更多改善人群，其实这不仅是洺悦御府产品的价值利器，也是电建央企责任与人文关怀的一种表达。

前几年兴起的智能系统几乎成为住宅的标配，市场需要寻找新突破口实现产品差异化。从2017年的《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》，到2019年即将实施的《近零能耗建筑技术标准》，超低能耗建筑是未来产品的发展趋势，普及度只会越来越高，房企需要有敏锐的预见性与更强的成长性。“现在是人无我有，未来则可以人有我精”。

综合来看，洺悦御府的产品在功能性、舒适度、品质感、领先性等方面进行了多维度输出，闪光点颇多。除此之外，目前东安湖片区的整体规划打造正在推进，而项目外就是地铁2号线界牌站，与连山坡TOD项目也仅一站之隔，跨过桃都大道能与东安湖公园近距离相望，向东500米左右便是东风渠湿地公园，周边桃都大道、驿都大道、车城大道环绕，一公里外还有新城吾悦广场大型商配，各项居住的指标也已经标配。

从2017年12月拿地，到2018年8月亮相，再到近期即将入市，洺悦御府正在一步步接受市场检验。值得肯定的是，洺悦御府在产品上的新思考、新理念、新突破和人文关怀性，给市场抛出了一个很好的样本和探讨。在新兴的“东进”区域，下阶段地产开发需要更多具备与电建地产类似理念的企业，站在更高角度审视土地、产品和居住的价值，思考如何才能真正实现“区域—房企—项目—业主”多赢的结果。

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