2019年上半年，110-150㎡面积段产品成交面积占比近5成，成都市场改善特征再明显不过。但或许有人不太清楚：

2018年至今年上半年中心城区110㎡以上面积段户型供销比约1.14，供大于求；

2018年中心城区出让地块呈现的项目，已入市的仅有两个包含少量100㎡以下户型；

2019年上半年中心城区110㎡以下面积段产品供销比跌至0.63；

今年上半年，成都中心城区二手房70-90㎡户型产品成交占4成；

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成都进入全面改善时代，大户型、高端产品席卷市场，但市场供应缺口最大的还是“小户型”，面对下半年预计到来的供应高峰期，被忽略的“刚需”或许蕴藏着一条突围之路。

110㎡+产品更受青睐？
供销比1.14 比成交更多的是供应

如果以户型面积段作为划分标尺，近十多年里成都住宅产品大致经历了两个阶段。

【第一阶段：2006年-2015年】

“70/90”政策施行这一时期，市场供销都是小户型的“天下”，90㎡以上户型供应占比不过30%；以2014-2015年为例，70-90㎡供销套数占据半壁江山。

【第二阶段：2016年至今】

起点是“70/90”政策退出历史舞台，改善需求爆发。根据统计，2017年中心城区成交户型套均面积首次突破100㎡，2019年这个数字已跳涨为123㎡，同比2015年上涨近30%。与此同时，各大TOP系产品也如同雨后春笋，轮番搅动成都楼市。如今，成都住宅市场90-150㎡产品已成为供销主力。

追根溯源，土地端的调整是成都住宅产品结构变革的直接推动力，2017年无疑是分水岭。

这一年，成都对“中优”区域提出“三降两提”目标，出让土地容积率开始大幅“缩水”。规划出台前的两年里，成都中心城区住宅容积率普遍集中在2.5至4.0之间，2017年中心城区出让的住宅类地块平均容积率已降至2.6，而到2018年，这个数字已更新为2.11。

△住宅地块含纯住宅、住兼商、商兼住用地，2019年的数据统计截至7月16日

这一年，成都中心城区住宅类用地平均楼面价攀升至8319元/㎡，环比涨幅达138%；此后各区地价不断突破，目前最新楼面价纪录已更新至18512元/㎡，并诞生了68宗万元地块，房企拿地成本高企。

土地市场的“一降一升”成为成都住宅户型“膨胀”的催化剂。

据不完全统计，2018年中心城区出让地块中，有25个已公布案名，已拿证入市的有14个，其中仅有两个项目含有100㎡以下面积段产品，90㎡以下直接挂零，110-150㎡面积段的设置成为常规操作。

数据显示，2019年上半年中心城区110㎡以上户型供应占比已超7成；2018年至今年6月底成都中心城区110㎡以上户型面积段供销比（套数）约1.14，出现供过于求的现象。

（数据统计时间截止2019年7月21日）

“小户型”成交急速萎缩？
供销比0.63 根源在于供应“拖后腿”

梳理来看，这两大阶段都有个共同问题，即市场供应产品与真实需求并未做到完全匹配。

第一阶段，小户型“大行其道”，客观上解决了大量的住房需求，但也产生了类似五六十平套二、七十多平套三的逼仄产品，换房需求日积月累。

第二阶段，大户型稳占“上风”，极大满足了改善与再改需求。但随着大量大户型、高端化产品源源不断出货，在房价水涨船高的前提下，市场接受度还需要打上一个问号。那么问题来了，现阶段只有做大户型才有出路？

新房数据：70-110㎡产品，市场需要你！

2019年上半年成都住宅市场90㎡以下产品成交占比不足10%，“刚需”“刚改”需求萎缩？事实是，供应在“拖后腿”。统计显示，今年上半年70-110㎡产品供销倒挂严重，其中，中心城区110㎡以下面积段供销比（套数）仅为0.63，供应缺口显著。

另一个佐证数据来自二手房市场。

据统计，上半年中心城区二手房市场70-90㎡面积段成交占比4成，是当之无愧的成交“王者”，也侧面证明“刚需”需求并不少。对很多年轻购房群体而言，新房户型面积提档，为控制总价，不得不在二手房另谋出路。

并且，还有更多刚需正在路上。

“人才落户”群体就是一个简单缩影。“成都人才新政12条”吸引的近三十万落户人口中，超过8成为30岁及以下年轻群体，考虑生活便利与工作通勤，一般不会舍近求远，而紧守中心城区，面对总价压力，就得控制面积。

不难发现，在成都全面改善的大趋势下，“刚需”不但没有逐渐消失，反而因近一两年强制改善在不断积累，严重的供销矛盾，为小户型产品贴上了“稀缺性”产品标签，对房企而言，卡准需求布局产品，无疑是抢占市场的好机会。

低密低容=大户型高端化？
SAY NO！ 品质“刚需”要不走寻常路

已有房企意识到这一点，在产品结构中也有布局少量“小户型”产品。不过，同一块地的产品打造策略与逻辑既受周边竞品情况影响，也与开发房企的最终目标不无关系。追求利润最大化，高改产品可能溢价空间更足；以快速走量为先，小户型或许更易实现；做品牌影响力，TOP产品是重要选择……

在锐理君接触到的近期或下半年将登场的全新项目中，目前只有一个项目将产品面积段全部设置在100㎡以内，即位于大怡心湖片区的招商·愉樾。

据了解，距离拿地半年后，该项目展示区即将于7月28日盛大启幕，标志着招商·愉樾正式亮相成都市场。

在低容低密地块上做“小户型”，招商·愉樾为什么没按常理出牌？

2018年12月19日，招商以底价竞得双流怡心湖西57亩纯住宅地块，即现在的招商·愉樾项目用地。值得注意的是，该项目用地最大容积率仅2.0，建筑密度不大于20%，典型的低密低容地块，一般操作是做大户型，走高改化路线，最近一年多诞生的新项目大都如此。但招商·愉樾却反套路地将项目产品定位为70-93㎡的洋房和小高层，多少有些令人感到意外。

在锐理君看来，招商·愉樾的产品策略首先得益于其可控的拿地成本。

2019年上半年双流平均楼面价达到12129元/㎡，怡心湖版块最高楼面价也更新为14820元/㎡，而招商·愉樾地块楼面价为5250元/㎡。巨大的价差优势为项目排兵布阵留足了发挥余地，在产品定位与设计上掌握更多主动权。

因此，面对低容低密地块，招商·愉樾可以“任性”地选择“舍大取小”，而这种不按常理出牌的产品策略也正是其精明之处。正如前文分析，70-93㎡产品正是目前成都新房市场比较稀缺的面积段产品，放在整个市场都会是抢手货。这是第一层面。

另一方面，项目所在的大怡心湖片区已聚集了中铁建、中海、绿城、金地、光明、万科、香港置地、奥园等众多开发房企，已呈现出的新项目全部为高端+中大户型产品。

△注：表中信息为项目近两次开盘情况（或拟推房源）综合整理，仅供参考，具体以企业和项目官方公示为准。

如此一来，招商·愉樾70-93㎡的产品定位，不仅能够填补大怡心湖片区“小户型”产品的市场空白，独树一帜的差异化路线更能为项目带来巨大的竞争优势。

需要明确的是，户型面积段“刚需化”，并不代表产品与项目品质刚需化。

据项目相关负责人介绍，作为招商蛇口下半年的重磅之作，在低密低容的基础上，招商·愉樾定位为全能舒居小洋房，未来将在产品布局、园林设计、建筑打造、精装等多个维度把控细节、提升品质。

△项目由8栋11F与4栋18F建筑构成

虽然更多产品信息还未对外释放，但2.0容积率、70-93㎡面积段、品质小洋房、大城南+怡心湖、央企招商蛇口……多个标签叠加，锐理君毫不怀疑项目入市后的受欢迎程度。

实际上，锐理君认为，招商·愉樾面世带来的一种新的产品风向更加值得关注：房地产新周期，刚需产品理念与打造逻辑正在经历迭代升级，面积降维+品质升维，或将是未来产品的一条新出路。