从6月11日因重磅土拍登上楼市头条，到近期内部首批住宅项目面世开启刷屏模式，怡心湖话题再次席卷成都楼市。“产城湖”、“公园城市范本”、“3+3+N”等关键词再次被反复提及。

（怡心湖全貌效果图）

但锐理君认为，发展到现阶段，看清现实中的怡心湖，比研究它的规划更重要。

梳理来看，“兑现”才是2019年怡心湖最应该被注意的关键词：怡心湖市场价值、建设进度、核心区开发，在这一年都迎来了分水岭，也让市场各方见证了什么是“怡心湖速度”。

地价三级跳
3年晋升城南市场新价值高地

从房地产角度看，“楼面价14820元/㎡、12350元/㎡”、“溢价率121%、99%”，是怡心湖市场价值“兑现”最真实的写照。

|生态IP+产业IP+城市中心

|是怡心湖市场价值兑现的三大前提

自2016年怡心湖规划落定，陆续“投注”房企超过16家。房企激情“抢滩”，追根溯源在于怡心湖坐拥其他很多版块难以匹敌的两大IP：“一湖七公园”的生态资源与“3+3+N”特色高精尖产业。

（怡心湖效果示意图）

湖区是城市名片的上佳选择，湖居更是物业开发的价值利器。从新加坡滨海湾、瑞士日内瓦湖区，到苏州金鸡湖、深圳香蜜湖，再到成都的锦城湖、东湖，无一不印证着湖居的吸引力。

产业则是一个版块兴起蜕变的重要支柱，不仅能带动经济增长，推动城市配套落地，更能导入大量人口，孕育庞大居住需求。

从区位看，怡心湖以西是双流国际空港商务区，以东与天府新区无缝衔接，以北沿剑南大道与高新区大源、金融城等版块一脉相承，“城南枢纽节点”、新的“城市中心”标签也再次被凸显。

（怡心湖区位大致示意图）

|地价三级跳+城南最高价

|是怡心湖市场价值兑现的生动体现

但“入湖门票”有限，绝大多数房企只能选择在外围排兵布阵或试探徘徊。过去众多贴上怡心湖标签的项目，并不在“官宣”的怡心湖规划内。

（怡心湖部分入驻房企位置示意图）

从2015年概念提出到如今，真正出自怡心湖核心区（即规划区域，下同）内，目前有且只有5宗住宅类地块。

（其中一宗还主要为产业配套住房）

今年6月11日，是怡心湖核心区土地价值爆发最直接的见证。当日，27家房企现身拍卖现场，经过上百轮鏖战，两宗地最终溢价121%、99%成交，成交楼面价达到14820元/㎡、12350元/㎡。

“刺激”的是，14820元/㎡的价格，不仅更新了双流楼面价纪录，更成为城南目前最高的名义楼面价（未计算配建与移交等附加成本）。

（城南拍卖地块名义楼面价前10，统计截至8月22日）

在怡心湖规划出台之前，泛怡心湖区（即华府版块）楼面价集中在1字头至3字头；之后，楼面地价直接跳涨至8字头，并且三年时间，地价完成三级跳（如下图所示）。

拨开现象看本质，地价走高的轨迹正是怡心湖开发重心演变的路径：从外围（泛怡心湖区）向中心（怡心湖核心区）聚拢，价值也逐步推高。

蓝图落地、轨交加码
怡心湖湖区明年有望“营业”

房企的触觉最为灵敏，怡心湖行情直线走高固然与市场环境不无关系，但真正促使房企“用脚投票”，最关键还是来源于怡心湖本身规划蓝图加速兑现，利好消息接踵而至，市场信心与期待值不断UP。

最新的消息来自轨道交通。

8月21日，成都轨道交通第四期建设规划获批，就包括将会穿越怡心湖内部的19号线二期。

（图据该项目环评公示，具体走向、里程、站点以实际建设情况为准）

7月31日，地铁5号线12个车站正式移交运营公司，年底有望通车。这意味着坐拥南湖立交站、怡心湖站（原高峰站）、龙马路站的怡心湖正式进入“有地铁时代”。

（已装修完毕的5号线怡心湖站<原高峰站>）

今年是成都TOD发展元年，按照规划，地铁14、19、22号线的交汇点——怡心湖北站将打造TOD项目，预计年内启动建设工作……

轨道交通和TOD的加持，注定会改变未来怡心湖发展格局。

与此同时，从核心区道路、湖区建设节点和动作来看，2019年动真格的“怡心湖速度”也为各方信心和预期值加保险。

o 3月，怡心湖（B区）综合管廊完成57%、天保大桥完成约34%、雨污水管网完成约35%；

o 5月29日，双流区正式审批“怡心湖建设工程”，投资额超过17.7亿元，项目计划将于明年12月竣工；

o 8月1日，怡心湖C、D区环湖路和综合管廊工程开建；

o 8月，怡心湖B区，总长约7800米11条市政道路建设已完成65%，天保大桥完成85%；

o 预计12月底，B区主湖区与道路全部成型；

o 预计2020年5月，怡心湖主湖区开始蓄水；

o 预计2020年底，湖区基本建设完成，呈现景观效果。

根据网上流传的航拍图看，在今年初，怡心湖B区内部轮廓（如规划道路）已基本成型（如下图）。正在修建中的连接B/C区的天保大道，也在加紧建设中。

（图片来源成都市天府新区吧）

（年初正在施工的B区，环湖路轮廓成型，其他建筑也已开建；图片来源于网络）

（在建中的天保大道入口处）

此外，在教育方面，也有了更确切的消息。在官方对网友“提升怡心湖板块教育资源的建议”的回复中，“在怡心湖区域控制性详细规划规划落实有4处中小学用地”被提及。

（来源：人民网-领导留言板）

首个“开门迎客”项目问世
“怡心湖生活”正式拉开序幕

更值得注意的是，作为“产城湖”的怡心湖，在居住层面也迎来实质性进展。锐理君看到在华府大道与牧华路交汇处的住宅项目目前部分楼栋已修至11层左右，而该项目正是怡心湖核心区首个“开门迎客”的楼盘——天湖湾。

分析来看，在天湖湾项目上，“怡心湖速度”再次得以展现：

其拿地房企香港置地是最早占位怡心湖核心区的一员，并快人一步成功抢滩率先启动的封面区域（B区）；与此同时，香港置地“牵手”龙湖、金科，三剑合璧，发挥各家所长，合力推动天湖湾成为怡心湖核心区首个“开门迎客”的楼盘，去开启真·怡心湖湖居时代。

并且，锐理君了解到，天湖湾首批次将推139㎡与149㎡全四房房源，这是典型的改善产品，瞄准的正是成都城市中坚力量的中产阶层。再从其在园林——社区——生活颇费心思来看，天湖湾显然有意去为怡心湖塑造起一个湖居改善标杆。

【三家上市房企优势资源强势整合】

去年底拿地后的香港置地并没有选择单打独斗，而是拉来龙湖、金科合作开发。合作开发，优势互补，可以赋予项目最大化的竞争力与品质感。

香港置地

始于1889年的香港置地，隶属于世界500强怡和集团，开发足迹遍布中国、新加坡、马来西亚等多个国家，被称为“亚洲高端物业建造者”，极具国际化视野与高端项目开发经验；于内地市场已在北京、上海、重庆、成都等多个核心城市完成布局，其中成都高端项目代表环球汇·天誉正是其杰作。

龙湖集团

千亿房企龙湖已是成都市场的“老朋友”，入蓉十五年多个区域标杆项目拔地而起，从早期的晶蓝半岛、弗莱明戈，到近两年里的龙湖天宸原著、景粼玖序，已打造三十余个项目遍布全成都，有着“中国园林专家”的美誉，其“五维园林景观”被业界视为学习的样本，其物业服务更是有口皆碑。

金科地产

被冠以“花园洋房之父”的金科，业务扩张至全国60余城，在产品研发上造诣颇高，拥有上海金科设计院和重庆金科建筑设计研究院两大产品设计研究院。2018年 “三系一核”——以东方人居为核心的琼华系、博翠系、集美系三大产品系问世，金科产品全面迭代升级。从重庆金科九曲河，无锡金科蠡湖，再到成都金科博翠府，金科的产品总能给市场带来惊喜。

在高端项目开发经验、后期运营服务、产品打磨能力、市场口碑与品牌调性等多个维度，香港置地、龙湖、金科既有共性，又特长鲜明，三家联手，无疑让天湖湾的怡心湖改善标杆定位具备强有力支撑。

也因此，作为三家顶尖级品牌开发商的集大成者——天湖湾，一经亮相便备受关注与期待。

【在核心区之上营造湖居生活】

抢先机，占位核心区“城市封面”

值得一提的是，在时间“快人一步”的天湖湾，在区域落位上也同样“技高一筹”。

天湖湾正镶嵌在怡心湖“封面”——定位为湖滨中心商务区的B区（A区为活力运动区、C区为学研创综合产业区、D区为生态办公区），这里既是怡心湖率先启动区，更是主水域怡心湖本湖所在地。

（怡心湖B区规划效果图）

不仅如此，按照规划，万科梦想城、艺术中心、星级酒店、滨湖商业街、城市展览馆、企业总部集群……顶级城市资源于这里汇集；而B区也是交通通达度最完善的区域（东临剑南大道，北临牧华路，规划的19号线穿区而过）。

但按照控规图，整个B区只有两个住宅项目，其中之一便是天湖湾。

纯板式建筑，让社区资源实现均沾

天湖湾占地93亩，容积率2.5，自带改善基因。项目共规划了17栋楼（包括1栋人才公寓+后期物业中心），呈点阵式分布，让（社区、景观）资源均沾，户户看景；同时均为南北通透的纯板式设计，搭配45-60米楼间距与错落式排布，不仅视野、通风、采光更优化，还能做到户户朝南，而正南正是湖区方向。

（天湖湾鸟瞰效果图，整个空间进退有度，疏密有致）

17%的建筑密度，将更多空间还与业主

据了解，天湖湾的建筑密度为17%，加上部分楼栋架空层空间，整个项目有超过83%的土地被用来打造园林景观、社区空间、生活服务站等，将公共空间塑造成为一个大型的可休憩、可玩耍、可运动、可交流的室外会客厅，让园林景观成为生活的一部分。

应当看到，天湖湾的问世：

于怡心湖而言，是其核心区居住兑现启幕的标志；

于购房者而言，“货真价实”的怡心湖湖居生活变得触手可及；

于成都市场而言，作为怡心湖内部首个开门迎客的楼盘，天湖湾无论是项目打造、产品设计、亦或后期生活运营必然会是后来者参考的对象。

在城南新城市封面的核心区域之上，正式开启怡心湖湖居生活的天湖湾，能否成为一下个成都“湖居”样本？我们拭目以待。

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TIPS

天湖湾项目接待中心已于8月10日正式开放，感兴趣的朋友不妨亲自前往了解~

咨询电话：8662 8661

项目地址：成都·怡心湖·华府大道牧华路口(天府怡心湖内）

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免责声明：本文中所标识的生活圈等区域范围仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，具体以政府文件为准，怡心湖与地铁等相关规划，具体以实际呈现为准；文中所涉项目信息、数据信息及相关承诺仅供参考，具体以项目现场和企业最终官方公示为准。（文章所涉效果图仅供参考）