“三年前的100万和三年后的100万，差距有多大？”

2016年，如果你拿着100万的预算去买房，稍微踮踮脚，就可以顺利买进主城区或者天府新区；

2019年，若你再揣着100万的预算去买房，那基本只能和中心城区“say byebye”，投入远郊的怀抱了。

改善需求刺激下的楼市，供应产品面积段、产品力及价格水平都一路“爬坡”，并且后期也面临持续上行的现实。

购房成本激增正冲击着你的出价能力！出价能力分化越明显，“价格”与“价值”两大置业参考要素就越难兼顾：

出价能力较弱的首改：“价格敏感型”，价格影响高于价值影响；

出价能力强的豪改：“价格迟钝型”，价值影响高于价格影响；

出价能力中等的再改：在意“攻守平衡”，对价格与价值具备双重敏感性。

三者中，“找平衡”其实是最大的难点。所谓“双重敏感”，再改需求置业时，一方面尽管价格影响较小，但又不得不纳入考量；另一方面，既为“再改”，那么其对价值就一定有较高的要求。

如何在价格与价值、现实与未来之间找到平衡，在可控的价格中让价值最大化，是再改需求面临的重要命题。

借供销看区域偏好

截至2019年8月25日，大成都的住宅套均总价为134万元。以此为基点，根据出价能力，我们将再改产品的总价段限定为200-500万，200万以内和500万以上则分别为首改和豪改。

受出价能力影响，再改置业既要考虑“想买哪里”，更要参考“能买哪里”。

先说说能买哪里？目前主城区和天府新区的套均总价都突破200万元，符合再改客群的出价能力，也是再改置业的首选区域。

再改群体更想买哪里？在价格可控的前提下，以价值空间作为参照，中心城区仍是目前的不二选择。

成交数据也有所印证。锐理君统计了2019年各区域各类住宅的成交占比，可以看出：首改需求郊区化，豪改需求主城化，再改需求则分散在主城、天府新区和近郊，这是目前再改群体“可进可退”的主战场。

再进一步分析，最受再改客群认可的是天府新区，其再改住宅成交量约占全市的20.5%。

这属于意料之中的结果。天府新区高新技术产业集中，城市界面更新，配套设施更先进，在政策利好下，近三年已经是众多再改群体升级的第一选择。

看综合价值优中选优

如今天府新区正“多点开花”。再改置业，如何在天府新区这个“面”中实现点对点的精准狙击？锐理君近期对城南的购房群体进行了大量的客研发现，在价格与价值的拉锯战中，绝大部分再改群体都将版块和产品的综合价值纳入了购房考核标准。

天府新区有多个极具代表性的热门置业版块，包括南湖、锦江生态带、麓山和兴隆湖等。但通过既有成本、呈现价值、未来空间这三个维度进行研判，再改群体的可进入机会很清晰。

△天府新区4大热门置业版块短期进入价值分析（再改需求向）

目前，南湖版块进入供应尾声，且区域规划较早，刚需刚改产品为主；兴隆湖周边住宅项目多面向产业群体，短期内普通购房需求进入的机会不多。因此，不少再改需求都将这两个版块作为了次级选择区域。

剩下的两个主要选择版块中，论产品，品质皆高。不过，锐理君查询相关数据发现，今年前8个月麓山版块新增住宅供应约2100套，成交备案均价18209元/㎡，同期锦江生态带版块新增住宅供应约3200套，成交备案均价15063元/㎡，无论是房源供应速度还是置业成本，后者都略胜一筹。

而更重要的一点是，锦江生态带版块是天府新区这几个热门置业版块中，呈现度最高的。

新区门户开发早站位高。2014年锦江生态带开始集中供应土地，此后中海、万科、保利、首创、德商、优品道等品牌房企争相入驻，早在2017年，锦江生态带版块的最高楼面地价就已达到12007元/㎡，是当时天府新区最高的地价记录。

品牌房企集中开发“催熟”区域。如今锦江生态带版块路网基本打通，早期开发的鑫苑鑫都汇等项目已经交房，中海锦江城等项目也将很快进入集中交付期，人口的大量注入只是时间问题，而且天府四中和天府三小以及红星美凯龙等大型配套也陆续投入使用，整个区域的居住氛围已基本成熟。

地铁+湖区为区域增配。8月26日，成都地铁5号线空载试运行，正式通车进入倒计时，南湖立交站和高峰站就在锦江生态带版块西侧，这一条南北向的地铁线路，进一步打通了天府大道西侧主城区、高新区以及天府新区的资源连接通道；此外，锦江生态带版块与高速建设中的怡心湖版块东西对望，仅以剑南大道相隔，在怡心湖产城一体化建设的辐射之下，锦江生态带的价值预期也水涨船高。

锦江生态带的兑现能力有目共睹。

从在售产品找最新机会

“所见即所得”，这或许就是锦江生态带版块最好的时代。

2019年前8个月，锦江生态带版块共新增住宅供应约3200套，中海万锦熙岸（中海锦江城最新组团）、优品道锦绣、首创禧瑞锦江等多个项目均有推新；备案约3800套，需求旺盛，其中最受欢迎的，仍然是锦江生态带的“扛把子”——中海锦江城。8个月间中海锦江城成交备案住宅约1660套，占区域总成交量的43.7%。

还有机会吗？

锐理君梳理发现，今年中海锦江城仍然保持着极高的取证速度与频率，2月-7月共获取预售证6张，供应量非常大。据了解，中海锦江城预计于年内清盘，这也意味着这个超级大盘在“霸占销冠宝座”两年后，进入了住宅收官倒计时。截至目前，全新组团万锦熙岸还有少量的套四双卫房源在售，完全是再改客群的“菜”。

△中海万锦熙岸组团意境图

值不值得买？

其实从成交占比来看，市场已经为“值不值得买”这个问题给出了答案。

中海锦江城是近两年成都市场的超级神盘：体量大、产品多、走势猛，几乎所有你能想象到的热销词在这个项目上都有标签。项目首次取证是2017年10月，同年11月成都开启限购，至今近两年时间，中海锦江城以818250㎡的住宅成交面积居大成都第一，堪称“房票收割机”。

从锐理君的客群调研分析来看，再改客群更乐意的是“以更小的成本撬动更大的价值”，这么多人为中海锦江城投了赞成票，看重的就是项目“能打”的综合价值。

中海善“造城”。中海锦江城占地560亩，放眼中心城区，是实打实的大盘，商、住物业皆有。未来近百万平的住宅物业交付后，大量人口注入，会带动社区内商业等配套的成熟。这就意味着，除了区域外部配套之外，项目本身就可以为业主提供完善的生活配套；

中海锦江城“站在巨人的肩上”。从2000年开始至今，中海已入蓉19年。虽然一如既往保持着“工科生”的低调，但产品有口皆碑。在改善需求全面爆发之前，中海就一直坚持在西门和南门做高端产品：桐梓林的桐梓林壹号、站南的中海九号公馆、大源的中海兰庭等项目都已经成为了区域高端物业的代名词。

产品价格价值对位。以万锦熙岸组团在售的173㎡套四双卫房源为例，其销售单价约19000元/㎡，同区域的首创禧瑞锦江在售的套四约136㎡，预售单价近21000元/㎡，相比之下，对注重价格的再改需求来说，万锦熙岸的价格与产品均有优势。

△中海万锦熙岸173㎡户型

【房源位于组团中部，坐北朝南，两梯两户纯板式格局。南侧景观面达15米，其中观景阳台7.8米。行政主卧的设计是该户型的一大亮点，面积约45㎡，双窗户，在独立衣帽间和独卫之外，还留有空间灵活使用。】

因此，对于再改客群来说，中海这个173㎡的套四值不值得买？当然是值得的。这一产品所具备的不仅仅是价格优势，从更深的层面来看，很重要的一点是通过这个项目可以撬动多维度的资源，也就是前文锐理君所说的“价值最大化”。回过头来看，这一产品背后的资源包括：

更成熟的居住环境

更宽阔的居住尺度

可靠的品牌溢价空间

超级大盘最后的入场机会

区域最后的抄底机会

回顾全文我们可以发现，现阶段再改需求置业的逻辑还是非常清晰可寻的：在发展速度更快的城南，以相对小的成本，选择如中海锦江城这类呈现度更高的产品。可以预见的是，买方的出价能力会随着经济发展水涨船高，再改需求的占比也会进一步扩大，未来房企会面对更大规模的再改需求，因此，在项目布局、产品定位方面，都应有针对性的调整。