6-7月，成都主城区集中供应了25宗地，高潮迭起：

18512元/㎡的四川金雁青羊地块和19800元/㎡的广州华发&锦江统建地块，相继突破了此前的最高楼面地价纪录；非特殊用地均溢价成交，过半地块溢价率达40%以上，新力青羊地块（溢价74.3%）、保利武侯地块（溢价68.7%）和成华中梁地块（溢价68.6%）为其中溢价率最高的三宗地……

但是，从8月到9月20日止，主城区的新增土地供应锐减至2宗，分别是高新区的人才公寓用地和锦江区挂牌出让的12亩袖珍商业用地，不见普通住宅类用地。不过，金牛区或将率先突破目前主城区的“供地窘境”—— 据锐理君了解，金牛区已经有至少4宗住宅类用地正在候场。

关于宗地确切的入市时间和详细的价格等指标还未公布，不过，以目前房企对主城区涉宅用地的关注情况来看，这几宗地入市后应不乏拥趸。而让锐理君更感兴趣的是这几宗地背后所释放的信息。

供销比0.63 城西金牛“太难了”！

金牛区空间格局由“两轴引领”：北有人民北路城市发展功能轴，西有金牛大道天府文化景观轴，这是金牛区城市发展的两个主要方向，此次计划供应的宗地从西一环内到西三环外均有所分布，集中在金牛大道方向。如果以追涨空间来衡量，锐理君认为，无论是拿地还是置业，接下来“唱主角”的金牛大道一线，都是值得重点关注的。

金牛区“两轴两廊、一核三城”的城市空间布局

前期供地量少价高需求积压

从2017年1月至2019年8月，金牛区总共成交了13宗涉宅地块，净用地面积合计1491亩，其中仅4宗约211亩地位于城西金牛大道方向，面积占比仅14%。

2017年1月-2019年8月 金牛区成交涉宅用地分布

成交土地面积占比虽少，分量却不小。这13宗地中，楼面地价前三的地块均位于金牛大道方向，其中德商茶店子地块以17200元/㎡的楼面地价追平了由东原红牌楼地块保持了近两年的最高纪录，和16900元/㎡的百寿路融信地块一起，位列大成都楼面地价前十（统计截至2019年8月）。

从房企出价的态度来看，不管城市各个方向如何定位如何规划，“城西”这个金字招牌还是很有吸引力，奈何供应量和成本摆在那里，来此大展身手的机会只属于少数房企。

目前新房断供需求旺

供地少，住宅的供应自然也跟不上。统计显示，今年前8个月，金牛区共有10个项目获得了15张住宅预售许可证，供应住宅房源近4000套。其中，城西金牛大道方向仅有融信锦溪公馆和北京城建龙樾熙城2项目供应住宅668套，其余8个项目均位于城北人民北路方向。

在这样的供应局面下，城西方向住宅“供不应求”几乎是定局。锐理君以成彭立交-金丰路为界，将金牛区分为西、北两大区域（区域划分仅供参考），从2017年1月至2019年8月，金丰路以东，商品住宅供销套数比约1.01，比较平衡；金丰路以西，商品住宅供销套数比约0.63，住宅缺货明显。

2019年前8个月金牛区住宅预售项目分布及2017.1-2019.8住宅供销比

土地供应键被按停，购买需求不断积压，住宅缺口不断扩大……供销失衡的城西金牛，现阶段楼市压力不小。只需一点供应的苗头，区域就会被点燃。

宅地与240套住宅候场 “后备军”变“主力军”？

两条重要消息表明，金牛大道一线的楼市压力，将从国宾高科新城开始，在土地端和住宅端双双得到缓解——

    前文所提到金牛区候场中的4宗住宅类地块中，面积最大的宗地就位于国宾高科新城；

    位于国宾高科新城片区北部的长虹天樾，在拿地近三年后，终于要取证了，预计将推出2栋共计240套房源。

长虹天樾即将推出3号楼和13号楼，均为2梯4户

在此之前，国宾高科新城就已经有不小的市场关注度。日前，锐理数据公众号推出了《成都“看多”版块调查》系列稿件，在后台留言中，关注度最高的国宾版块，正是国宾高科新城片区的重要组成。

对国宾高科新城片区的新一轮关注，还要说回年初公布的金牛区2019年的供地计划。这份供地计划中，重点推介了16宗经营性用地，共计651亩，其中有6宗地位于国宾高科新城片区，面积约308亩，是金牛区的供地“大拿”。而这里和整个金牛城西区域的情况一样，缺地，缺住宅：

>>在金丰路以西的国宾高科新城片区内，住宅类用地集中供应要追溯到2016年，2017年至今，仅出让了一宗纯住宅地块；

>>2017年1月至2019年8月，这里共供应住宅2145套，成交3783套，供销比仅0.57，供应不足的情况更严重。

也正是因此，作为区域内屈指可数的全新住宅项目，从上半年长虹天樾首次传出拿证消息时，市场就给予了高度关注。

但同时，这里也面临着争议：从2016年11月长虹高溢价拿地之后近三年内，除2017年低调成交的电建地块之外，国宾高科新城片区无其他住宅类土地出让，这种“沉默”也让区域在高速前进的房地产市场中失去了发声的机会……

新赛道下的国宾：“士别三年”当刮目相看

其实，在锐理君看来，在任何一个城市版块蜕变的过程中，“阵痛期”都是必经之路。只是，受后续发展情况的影响，“阵痛期”有长有短。就国宾这里来说，只要后续的供地节奏跟上，有地产开发的带动，区域的发展不是问题。

而且，所谓的“三年沉默”，也只是房地产市场上的表现。实际上，随着成都向外“借空间”，三年时间，国宾高科新城已经从一个“后备军”变成了金牛区下一阶段供地的“主力军”，在这期间，区域内的交通、产业等配套都在持续完善中。

比如区域上一个“高光”缔造者长虹天樾，拿地时周边城市界面和交通条件等都是明显的短板所在，在200.77%的溢价率面前，市场不禁问：这里有什么？

如今三年过去，这里有什么？

地上地下交通双管齐下：长虹天樾距离地铁6号线（在建）的兴盛站约900米，9月中旬沙湾站提前50天主体结构封顶、西南交大站-沙湾站区间右线隧道贯通等捷报连传，表明6号线的建设在迅速推进中；规划中的欢乐谷TOD距离长虹天樾不到3公里；西华大道的改造和BRT快速公交也在持续推进中；

生态区与森林公园南北串联：项目以北是规划中的环城生态区，加上南侧的两河森林公园，长虹天樾就位于城西国宾的生态串联区域，流经区域的摸底河、府河等水系则打通了周边的生态脉络；

城市界面在改造中重生：长虹天樾西南侧的侯家花园，经过政府改造后，目前已经以全新的形象呈现，居民也陆续搬回，区域的人气也相应地回归；

改造后的侯家花园

教育配套进一步丰富：今年7月下旬，四川日报招标比选网发布了关于金牛区侯家幼儿园（沙西园区）建设工程、金牛区侯家桥社区综合体建设工程的招标代理机构比选公告，这两项工程就位于侯家桥一街，长虹天樾项目西南侧，项目计划于今年10月开工。在此之前，片区已经有全兴小学、七中万达学校等

图片来源：四川日报招标比选网

长虹天樾周边的变化，是整个国宾高科新城片区的缩影。随着区域成为楼市的“重点关注对象”，配套以及城市界面的改造升级必然还会继续。长虹天樾作为这个区域的“探路者”，虽然开端遭遇了阻力，但由于占位早，待区域开发成熟后，其溢价空间也就更可观。

锐理君查阅链家二手房交易数据发现，距离天樾最近的华侨城版块，在售的二手住宅中70-90㎡户型最多，与此同时，2018年整个金牛区商品住宅成交以110-150㎡产品为主，成交套数占比近5成，“70/90”政策时甚至更早之前买房的这一批人换房需求较为急迫。

如无意外，长虹天樾最快将于本周取证，首批次预计推出的240套房源包括118㎡的套三双卫，128㎡、136㎡、138㎡和146㎡的套四双卫，这样的面积段还是比较对市场胃口。

预计推出的128㎡和146㎡房源均为套四双卫，其中128㎡户型设计有独立玄关+7.1m观景阳台，146㎡户型设计有独立玄关+7.2m观景阳台+通透结构

至于大家最关心的价格，虽然确切指标未知，但锐理君提出两点看法，欢迎探讨：

1. 关于地价：以天樾项目为原点，往内走，贴近三环的茶花版块最高楼面地价已经来到17200元/㎡；往外走，犀浦版块的最高楼面价也达到了10200元/㎡；国宾高科新城片区（金丰路以西）目前最高楼面地价仅9500元/㎡。据锐理君打探，作为金牛区绝对的“供货担当”，大量房企已经将这里视作下阶段抢地的主战场，未来土地价格追涨应该没多大悬念；

2. 关于房价：有消息称长虹天樾这一批房源的预售价格约15000-16000元/㎡，结合三年前8250元/㎡的楼面地价和三年的资金利息等来估算，这个价格恐怕只能算“保本”。但对购房者来说，这绝对是以低价格拿下高价值项目，并且享受高品质产品的绝好机会，未来的溢价空间不容小觑。

关于金牛区，关于国宾高科新城，关于长虹天樾，你怎么看？

【Ps：关于金牛区即将供应的4宗住宅类用地以及国宾版块的前世今生与未来，锐理君会在后续的文章中进行详细的解读与分析，敬请关注。】