2014年10月2日，天府新区获批国家级新区，自此开启了成都的“一城双核”时代。经过5年的飞速发展，交出“万亿”成绩单的天府新区已是成都大城崛起的重要支撑。

如何看待天府新区房地产市场这5年的变化？锐理君认为有四个字很适合：高攀不起。

5年间，超12万人才落户、最高成交楼面地价刷至13956元/㎡、住宅均价来到14979元/㎡、住宅主力产品面积攀至110-170㎡——已经蜕变为“新中心”的天府新区，令不少房企和购房者都望而却步。

但正如硬币有两面，这恰恰给环天府新区带来了新的“风口效应”。

从“边缘”蜕变为“中心”

天府新区5年持续看涨

2014年以前，成都房地产市场的发展重心基本还只在三环内，天府新区尚处于“边缘”。2015年至今，在“双核”格局下，成都向南的棋局被全面盘活，“持续看涨”四个字贯穿天府新区，相应的压力或难题也随之而来。

5年累积落户12万人才，购房竞争不断大。数据显示，天府新区已引进新经济、人工智能、文创、金融等领域的高层次人才220多人，累计落户本科及以上学历人才12万余人，每年落户到天府新区的人口以10万递增，位居全城第一。

最高成交楼面地价13956元/㎡，房企抢地难度增大。5年间，各路房企争相涌入天府新区抢地，区域地价也不断攀高。锐理数据显示，2014年天府新区平均成交楼面价为1119元/㎡（最高成交楼面价4150元/㎡），2019年（1-11月）平均成交楼面价已来到7360元/㎡（最高成交楼面价13956元/㎡）。

△2014-2019年天府新区土地成交价走势

住宅均价14979元/㎡，天花板不断被打破。5年间，天府新区房价跑出了一条“长阳线”，2019年（1-11月）的住宅均价是2014年的2倍。今年12月拿证的首创禧瑞锦江、中海麓湖公馆等项目的售价甚至已经突破3万元/㎡。

△2014-2019年天府新区住宅供销价走势

主力户型升至110-170㎡，直接拉高买房门槛。2014年天府新区主力供应户型面积还集中在50-110㎡，2019年已攀升至110-170㎡，170-300㎡的供应量也在大幅增加。

以“中心”带动“周边”

环天府新区崛起“新风口”

站到了舞台中央的天府新区，虽然地价、房价让不少企业和购房者“高攀不起”，但以下两个“事实”铁板钉钉：

1、市场仍在持续加码天府新区。12月新实施的购房资格调整，使得天府新区购房大军“几何倍数增长”，无论你承认与否，市场的加码力度没有减弱，只是面对大户型、高单价、高总价的产品，有资格也不一定能“随心买”。

2、环天府新区的高价值版块被重新审视。目前，在天府新区核心区域购房仍有条件限制，更多购房者重新审视环天府新区热点版块的价值，跳出“中心”寻找具备高成长空间的“新风口”。

锐理君认为，寻找天府新区价值外溢的“新风口”至少要满足四个条件：地理位置利好、强资源支撑产业、规划和政策给力、房价具备“价差”优势。

从环天府新区多个版块来看，彭山无疑是同时满足这几个条件的“宝藏”区域。

新风口

7条通道打通区域阻塞

无缝对接的交通，是彭山成为“新风口”的基本条件。彭山北连天府新区，距离天府中央商务区约25km，是天府新区人才、资金、技术、物流等的主要承载区域，同时彭山南接眉山市区，更是成眉经济带重要的连接和中转站。

△彭山处在成都和眉山的必经之地

7条通道，打破了区域的交通阻塞。彭山规划建设有4条高速、1条国道、2条快速通道贯穿全境直通成都。2018年11月，连接剑南大道与彭山区的岷东大道全线通车，从岷东大道可直接开上剑南大道，彭山实现了30分钟车程直达天府新区。

△彭山可通过多条大道直达天府新区

成眉一体化发展的背景下，公共交通的便利度大大提升。最新消息显示，成眉跨市公交线路将开通彭山北至黄龙溪，以及彭山北至新津县（接驳地铁10号线）两条线路。据悉，目前彭山北站至黄龙溪的跨市公交线路已形成开行方案，正报市政府审批。

△来源微眉山，非官方线路示意图，供参考

新风口

强资源支撑产业链布局

产业是区域发展必不可少的催化剂。

彭山拥有天然的文旅资源，是世界上最早的茶叶交易市场，有长寿、沉银、茶肆等特色文化，有江口汉崖墓、彭祖山、江口古镇等名胜古迹；还有轰动全球，堪称世界级考古大发现的江口沉银遗址。依托天然的人文生态资源，彭山正大力发展沿江文旅产业，打造“天府乐活城”。

“根据官方消息，彭山文旅产业集群投资额将累计超过2000亿元。随着恒大童世界、中法农业科技园、水郡未来城、中日国际康养城、彭祖山项目、江口沉银博物馆及遗址公园、尖子山航电枢纽工程等一大批文旅项目陆续开工建设运营，彭山文旅产业将迎来爆发式增长。

从产业导入、产业聚集到产业链布局，彭山更加坐实了天府新区“新风口”的位置。”

△彭山文旅产业项目“爆棚”

△中法农业科技园已成为“网红”打卡地

新风口

政策与规划有“偏向”

四川提出“一干多支”，强调“成眉德资同城化”发展，其中四川天府新区成眉片区一体化发展是关键一极，加上眉山环天府新区经济带的规划实施，种种利好都指向彭山。

日前，成都港与眉山港的相继公示，成为这些利好的最佳“代言”。

根据公示信息，成都港将以旅游客运为主，适度发展货物运输，最终发展成为国际知名的旅游港口。成都港划分为锦江港区、沱江港区、三岔湖港区，其中锦江港区为成都港的核心港区，主要发展旅游客运，兼顾发展水上公交，助力于成都建设国际旅游名城。值得注意的是，锦江港自北向南最后一个是黄龙溪码头群。

△成都港锦江港区总体规划图

再来看眉山港，为了实现成都至眉山整体通航，规划了彭山港区、东坡港区、青神港区共3个港区。自成都而下，岷江沿岸的工业、农业、旅游资源将注入新的发展动力和活力。彭山港与锦江港可直接相连，通过水路将发力融入成都。

△眉山港总体规划图

△游客逛完黄龙溪后,就可坐船直达彭山江口镇（来源：彭山在线）

新风口

“价差”超8000元/㎡

前文提到，2019年1-11月天府新区成都片区的住宅均价在14979元/㎡左右，有项目最高的预售价甚至突破30000元/㎡，而彭山市场整体的住宅均价目前在6500元/㎡左右，仅“价差”超过8000元/㎡。要知道，环天府新区的仁寿、新津、简阳等地，住宅均价大多都已在9000-10000元/㎡。

△环天府新区各地房价情况

以“价差”换“增长空间”

岷江畔竟有6字头的湾居大盘？

这样的高“价差”，为彭山持续带来了购房需求。锐理君调研发现，彭山房地产市场在2019年的表现相当活跃：

2019年的土地成交面积是2018年的3倍。首创、恒大、复地、置信、领地等品牌企业相继进驻。

10多个住宅项目同时在售，客群多样化。这之中，既有本地换房、产业客群，也有成都城南方向追求休闲度假、生态宜居生活的客群，还有四川乃至全国看好天府新区发展的投资客群。

但这些客群在彭山置业，一个很明显的选择方向是：成熟大盘、资源当先。区域内开发较早，“临江面山”的首创天府滨江就是其中的翘楚。

彭山首个入驻国企，一期项目的二手房价格拔尖。

首创集团是最早进入彭山市场的第一家大型国企，打造了彭山首个江湾墅居大盘，将当地的人居体验提升了一个档次。

品牌与品质的双保险，使得一期首创城南郡成了目前彭山二手价格最贵的物业。二期在售的首创天府滨江项目，销量也在当地遥遥领先。

资源复合型项目，江+山+文化集聚。

首创天府滨江项目位于岷江山水的中心位置——锦江和岷江的交汇口，北面是千亩湿地公园“五湖四海”以及江口沉银宝地，东面眺望彭祖仙山，背靠亚洲第一的长寿牌坊。临水面山是项目最突出的特征，当地的负氧离子含量也是成都市区的3-5倍。放眼整个天府新区市场，这样的项目也很少见。

△项目临江面山，拥有不可复制的生态资源

临江别墅+瞰江高层，单价6字头“真香”。

首创天府滨江占地面积约150亩，容积率1.8，是彭山首屈一指的低密大盘。产品打造十分出挑，小区采用半围合式布局，高层沿项目用地外围布置，搭配低密别墅产品，形成高端墅居品质。

目前，该项目87-124㎡的准现房高层在售，另将推出131-144㎡的别墅房源。高层房源建面单价在6300-6700元/㎡，别墅预计总价150万/套起。无论是在天府新区还是环天府新区其它区域，这样的价格都属于“抄底”。

最后，看看具体的产品信息——

临江别墅：上叠可电梯直入，私享空中露台；下叠有双花园环伺，拥揽前庭后院。

样板间实景图

瞰江高层：户型方正通透，多面采光；采用长竖厅或大横厅设计，干湿动静分区；房间布局错落有序，室内空间利用率高；套型主卧设计，营造出静谧私享空间。高层产品的妙处在于最大化享受自然风光。

高层可眺望江景与青山