4月22日，成华区一口气供应了3宗地，均分布在三环内，最高起拍价12900元/㎡，“主城、城东、三环内”是近两年房企围猎的主要战场。不谋而合的是，在锐理数据4月18日的刊文《成都主城变局 谁是下一张“高端脸面”？》中，锐理君已用数据证明了主城的下一张“高端脸面”，正当红的城东绝对不会缺席。而从稀缺价值、资源呈现、成长空间、房地产热度4个切面来看，位于三环内的“高端之芯”——万年场版块已浮出水面。

△5月19日待拍的成华区三个地块全部位于三环内

万年场版块，本文概指以万象城这一商业巨擘为基点的片区，在2-3公里的扇形辐射范围内，西至二环路，东至三环路，北至沪蓉高速，南至迎晖路，示意图大致如下：

从稀缺价值来看

三环内“高端之芯”当有万年场

毫无疑问，城市资源、历史底蕴与市场稀缺性决定了主城三环内是成都最典型的价值高地和城市焦点所在，也最容易诞生“高端”版块。

1、成都房价“定调者”在三环内。

2019年新希望D10天府（成交均价33574元/㎡）、绿城凤起朝鸣（成交均价34787元/㎡）、中国铁建西派浣花（成交均价32640元/㎡）、阳光城檀悦（成交均价30462元/㎡）相继入市，最高价格直逼4万，被视为成都房价定调者，而它们有一个共同的特征：全部来自三环内。

2、成都最高楼面价前3都在三环内。

从17200元/㎡、18400元/㎡、18512元/㎡到19800元/㎡，尽管近几年成都最高楼面地价几度更新，但这些“纪录”全部诞生于三环内。更刺激的是，在成都成交楼面价排行榜前20中，三环内地块不仅占了14席，而且包揽前3。即使三环内“门票有限”、“门槛高企”，也不会减少其对房企的“吸粉”能力。

△成都楼面地价TOP20地块

伴随着成都楼市大开发，眼下三环内基本接近开发饱和，房企抢滩三环内，成华区是绝对“担当”。数据最能直观呈现，锐理数据统计显示，2015年至今拍卖成交的68宗三环内地块，成华区以35宗独占半壁江山，总面积达1732亩。

锐理君多方获得的消息显示，成华区万年场版块有超过300亩的土地待供应，未来将吸引更多大牌抢驻，区域“段位”势必会持续提升。从土地稀缺价值的角度，三环内的“高端之芯”当属土储大拿——万年场版块。

△万年场版块的潜在供地区域

从资源呈现来看

万年场持续聚合人气与流量

万年场版块内连春盐-IFS商圈，与高端品质住区攀成钢、建设路相呼应，更与交通枢纽东客站仅10分钟距离，向外作为“排头兵”带动十陵等城东版块崛起。锐理君看来，优越的先天位置决定了万年场拥有“绝对”资源，而这些资源又会带来人流与人气。

5条地铁线驱动人流汇聚

2017年，地铁4号线二期与7号线相继通车，贯穿了整个万年场版块；地铁8号线预计今年底开通，周边还有2号线和9号线（规划中）。摊开成都地图，类似万年场有5条地铁线引流的版块屈指可数。

△万年场版块被5条地铁线环绕

商业+TOD形成合力聚集人气

万年场版块最不缺的就是商机：已开业的如万象城、龙湖滨江天街；预计今年开业的成华奥园广场40万㎡商业综合体、万象城二期；待开发的如75亩东方希望天玺地块，明确要求建设集购物、影视、餐饮、时尚、亲子、健身等业态于一体的集中式商业。更重要的是，版块已经启动了崔家店TOD项目的建设，预计今年7月底完成主体结构。

商业+TOD形成合力，对改善城市品质、提升城市形象、丰富城市配套、优化城市功能和环境、聚集人气等将释放强大的能量。

△万年场版块大型商业分布均衡

从成长空间来看

万年场起步早、起点高、潜力大

相比起已开发饱和与近两年新崛起的版块，万年场的优势很“不一样”：这里一直话题不断、居住者众多，它起步时间早、起点高，最重要的是成长空间还很大。

“中优、东进”城市大策略

2017年成都提出的“中优、东进”大策略，成华区老旧城区改造行动“三年计划”出炉，官方表示三年内将改造棚户区33个，改造老旧院落116个；同时实施城中村改造计划，加强社区基础设施建设和公建配套设施建设，努力为“老城东“换上一件“新衣裳”。万年场也是重点改造版块之一，目前片区内的沙河绿道通过改造已呈现绿意盎然的姿态，新建的槐树店公园也持续美化了城市界面。

“大运会+成渝双城经济圈+东部新区”历史机遇

正如2001年北京大运会、2011年深圳大运会的举办，直接刺激和倒逼周边的基础设施、道路条件、城市面貌、商业氛围、社会治安、街道秩序根本上的改变和升级。2021年成都大运会奥体项目、大运村等落地城东，区域正在历经一次翻天覆地的革新。

2019年成渝双城经济圈的国家战略正式提出，近期两地在社保、交通、医疗、公积金等方面，呈现出更多的无缝合作态势。2020年4月28日，四川省批复同意设立成都东部新区，全面落实成渝地区双城经济圈建设战略部署。政策不断“加火”的必然结果是成渝两地资源互补、协同发展，意味着人口、资金、资源的更多流入和使用。

在这些城市战略与历史机遇下，作为根正苗红的城东核心区，万年场版块势必享有最直接的利好，迎来新的发展窗口。

从房地产热度来看

万年场掌控了10多年的话题度

在成都房地产市场，万年场版块十多年来一直牢牢掌控着话题度。

2007年至今，体量超千亩的“超级大盘”华润二十四城在万年场崛起，“怒刷”了一波存在感。

2010年—2017年，万年场版块进入高强度开发阶段，汇聚了九龙仓、朗诗、蓝光、中粮、鲁能、奥园、龙湖等多家品牌房企，风头无两。

2019年7月中梁以楼面价13700元/㎡拿地，12月合信以楼面价12600元/㎡拿地，激起了市场对万年场重构的想象，房地产热度再度被“引爆”。

最新消息是4月19日，拿地8个月后，中梁在成都的首个TOP级标杆作品——中梁云玺台项目亮相，旨在打造万年场的高端封面作品。市场好奇的是：2020年成都楼市“高端局”的参赛选手很多，中梁会如何玩？

锐理君实地考察后，认为中梁云玺台是主城区少有的兼备纯粹性、私密性和稀缺性的项目，在弥补万年场版块内高品质大盘空缺的同时，也给成都“高端”市场投下了一颗“深水炸弹”。

58亩体量做出高端规模的纯粹性

前面我们提到的成都楼面地价TOP20中，仅有5宗地面积大于50亩，而3环内仅有2宗。也就是说目前三环内几乎都是小地块，如中国铁建西派浣花占地35亩，阳光城檀悦占地16亩。

位于三环内的中梁云玺台占地面积58亩，规模优势明显，产品设计有的放矢。项目没有考虑高低配，采用阵列式布局13栋小高层，100%纯板式结构，80%户型南北朝向，使得每一户业主在享受园林的同时，还可以保证通风和采光的最大化。

擅于使用“加分点”抢占市场认知

锐理君认为，中梁云玺台几乎囊括了市场上高端项目所有的基础配置。如独梯独户、电梯刷卡入户、首层全架空等保证居住私密性；如摒弃小户，户型面积段为129-175㎡，保证业主圈层的统一。但除去这些“基本操作”外，中梁还做出了一些别人没有的特色给项目加分。

加分点1：与时俱变，关注健康安全。此次疫情，让我们每一个人对健康人居有了新的定义。中梁云玺台针对疫情调整产品设计，赠送超大电梯前室空间，并安装上下水，在电梯前室就可以完成洗手、换鞋、消毒等工作。

加分点2：做出“唯一”打动更多购房者。中梁云玺台是目前城东唯一有架空层泛会所与豪华恒温泳池高端会所配置的高端社区，让业主不出小区即可感受更健康的生活方式；也是唯一以中国传统文化折纸艺术为灵感打造园林景观的社区，通过剪纸基础纹样的提炼，演绎出多样景观元素，定制出“一轴一环五区”雅致生活体验社区。

△项目定制化一环五区设计示意

从成都近期的土地和住宅市场表现来看，2020年的成都楼市依然会延续“火”的态势。而成都越火，三环内越“香”，从这方面来说，“高端之芯”万年场版块和中梁云玺台，都值得重点关注和研究。