强竞争、高压力、难抉择，这是当前市场突出的三大难题，买卖双方都很纠结。

这首体现在数据端。截至目前，2020年成都楼面价破万地块已达23宗，其中超过15000元/㎡的地块就占到12席，在前有“库存”后有“新粮”的夹击下，高端产品不得不面对同质化的直接角力，项目成功的天平向营销尤其是产品力上深度倾斜。

但一个更值得关注的现实是：不仅是中心城区，市场容量更大、门槛相对较低的郊区尤其是远郊市场，同样进入了产品红海的对立竞争阶段。

究其原因在于，如今的远郊客群结构与需求已经发生巨变，呈现出明显的4个新特征：地缘强改善特征越发明显，主城外溢客群持续增多，新势力购买群体崛起，疫情后效应产生新诉求。

它们将深刻影响未来远郊市场产品走向与标准。

（2014年-2020年远郊商品住宅供销价走势：近两年远郊供销两旺，上升势头明显 统计时间截至2020年8月26日）

客群产生4大诉求

核心是对“质”的更高追逐

锐理数据针对成都郊区和三圈层做过数轮深度调研，其中位于大城西的崇州，因为产品、规划、客群的新特征非常明显，在整个市场中非常具有典型性。

1.地缘改善迎变 对质的追求意愿更强

2017年之前的多年时间，崇州商品住宅产品面积段集中在70-110㎡，刚需是主流，符合大势。

随着家庭结构、需求、财富值的变化，传统理解中追求“面积大”的地缘改善群体，开始向“面积大、品质高”转化。最直接的数据是，2017年以后，崇州90-130㎡的产品销量大涨，强改善特征明显。

（统计时间截至2020年8月26日）

2.主城需求外溢 产品“期待值”走高

2019年，成都主城区+天府新区的套均成交总价全部跨过200万水平线，近郊也在150万浮动，带来的一个很大影响是需求的持续外溢。去年，崇州的住宅成交量较2017年同比增长41%，今年仅前8个月已接近去年全年销量，外溢的购买力显然是重要支撑。

需要重视的是，“见识”过“先进”产品标准的外溢客群，对郊区产品的“期待值”明显走高，这也在直接催生区域产品的迭代升级。

3.新势力崛起 置业偏向“细节审美”

必须承认，80后90后已经成长为购房中坚力量，他们的置业偏好也出现了明显的变化：追求个性化与体验感，强调生活的智能化、高效性，更重要的是，在常规的绿化、生态之外，他们大到对建筑、户型，小到对园林、车库等等细节都有更强的审美观。

4.疫情后效应 “健康+智能”是主选项

在今年初，锐理数据曾对外发布了《疫情下西南购房者需求变化》，通过近1000份完整的问卷调查我们发现，购房者对小区私密性、健康性的关注度大幅上升，也对社区配套、物业服务水平提出了新要求，尤其是新风系统、智能监控系统、指纹密码锁等产品的需求指数，已经来到50%左右。

面对以上四个突出特征，破解的指挥棒自然递交到了房企手中，但现实情况并不乐观：

一方面，面对持续进化的需求，在类似崇州的市场中还有“滞后性”，更多房企并未意识到；

另一方面，即使有房企在变，更多也只是在建筑设计、绿化园林等方面做一定的加法，没有逃出“普通化”“大众化”的圈定；更突出的是，面对“智能需求”，单纯从硬件端的升级显然不够，必须要在生活方式、居住功能层面做更深层次的思考与突破。

譬如，单纯以面积段衡量居住舒适度，内部硬件设置简单做加法（如在园林景观可以调高参数，却少了人性化思考），对科技智慧等前沿设备应用率较低，更多停留在“造房子”的初级阶段，缺乏塑造与升级生活方式的意识……

同样在崇州市场，锐理君试图去找到这样一个项目，已经意识到行业变局带来的问题，并能够找到符合市场的解决之道。

满足“市场需要”

炎华置信重新定义崇州居住标准

需求前置，从“我想做的”转变为“你想要的”，对产品进行迭代升级——这是郊区市场破局的一大核心点。

在崇州，成都本土品牌房企炎华置信和上林景著项目，就抓住了这一命脉。

2019年11月，成都老牌房企炎华置信以楼面价4012.5元/㎡拿下崇州60亩宅地。要知道，这是炎华置信时隔10年后再度落子崇州——早在2009年，占地418亩的上林西江国际社区，就已经凭借刷新市场眼界的园林景观与过硬的品质，成为区域乃至整个成都市场的居住标杆。

（上林景著鸟瞰效果图）

据锐理君了解，集10年之功，在与客群深度对位研究后，炎华置信最终将崇州项目上林景著定位为“崇州首个智美生态著区”。

净用地面积约60亩、容积率仅2.0、建筑密度不超过20%……在这样一块规整的土地上，炎华置信和上林景著想要解决的关键只有一点：为崇州市场树标准，为郊区楼市破局造典范。

其核心，浓缩在三大产品场景。

1.从“5G”到“健康” 细节是打动客户的第一要义

在崇州市场，上林景著称得上是唯一一个明确提出将实现5G覆盖社区的项目。但区别于市面上很多的“口号”“概念”，炎华置信提出了明确的“5G主张”：强调打造“更智能、更舒适、更纯净、更健康、更静谧”的“5G智慧体系”，全方位提升居住体验。

譬如，安装智能模块，引入“手机24小时智慧管家”，“一键”串联日常各个环节，这将彻底颠覆崇州过去的居住模式。

据了解，上林景著是今年疫情发生后崇州首个报规报建的项目，因此该项目对“健康”的重视程度十分严格，地暖系统、除霾新风系统、中央空调（客厅）、净水系统这“四大件”是项目的标配。要知道，在崇州这样的区域型市场，有其中一两项已属难得。

（疫情后市场对健康的重视程度明显加强 数据来源：四川中原研究院）

但炎华置信在上林景著还做了更多的增项，如将人脸识别、智能红外线体温感应、电梯刷卡等“无接触归家”导入社区，从各维度各环节去确保生活的安全、舒适。

大功能的设计体现了前瞻思考能力，对小细节的处理则衡量着一家企业的精细水平。

这方面，上林景著同样足够优秀：譬如使用中空氩气双银LOW-E玻璃降噪、保温，使用厚聚脂钎维复合卷增设楼板隔音，预留门厅入户区设置消毒专区，升级卫生间地漏避免污水倒排滋生异味和细菌……

2.独创峡谷艺术园林 社区必须“活”起来

行业普遍的认识是：公园城市叠加居住需求升级，“公园生活”已经是必需品。但它并非公园与住区的简单相加，需要人、建筑、景观与外在生态系统的统一。

（调研数据显示，疫情后，客群对生态环境的关注度大幅提升 来源：四川中原研究院）

炎华置信和上林景著的落脚点，体现在一个“活”字上。换句话说，建筑、环境和生活，都需要有活力。

>>>220亩+9公里+1万㎡，三大公园组成生态矩阵

位于崇州南部新城核心的上林景著，东侧紧邻220亩规划在建的崇阳新城体育公园，西南侧靠近总长约九公里的西河滨河公园带。

为打通生态脉络，炎华置信将在项目北侧打造约10000㎡的“拾光公园”，既拓宽社区生活空间，同时作为连接纽带，内连社区园林，外引两大城市公园，形成由点到面的生态居住版图。

>>>独创峡谷艺术园林，全面拔高生活体验感

在景观打造上，跳出市面上千篇一律的“地面”景观，上林景著重构了地上地下空间关系，打造“沉浸式、可参与”的峡谷艺术园林，最终呈现出空中廊桥、时光水帘、下沉式庭院、旋转楼梯、社交空间等多形态功能景观。

完全可以想象，这种独树一帜的设计，带来的不仅是视觉美感的放大与活动空间的拓宽，对于崇州这样的郊区市场来说，完全是一次全新的生活标准重塑。

（上林景著峡谷艺术园林意境效果图）

>>>约200米景观大中轴，生活必须要有仪式感

景观中轴是城市高端项目最能体现仪式感与尊崇感的景观表达之一。

上林景著南北向社区中轴长达约200米，在一条景观带上，社区大门、叠水景观、水上书吧、下沉式峡谷园林、空中廊桥等各类景观要素有序落座，层次丰富，交融互动；两侧楼栋错位分布，分布格局敞阔、通透。

社区中轴景观并非新鲜事物，但在视觉与内容上做到这么丰富，放在低密低容的市场，在洋房密闭排列的逻辑下，这已经不多见。

（上林景著园林景观效果示意图）

>>>幼-青-老全龄关照，现实生活要有多样性

炎华置信认为，真正人性化的景观表达，应当读懂每一个人的需求，做到少有所趣、青有所益、老有所乐。

>>> 考虑到生长变化的居家结构，上林景著在约600㎡的儿童主题活动空间中，根据不同成长阶段的儿童需求，打造了0-3岁、3-6岁、6-12岁等全龄化儿童活动场地。

（上林景著儿童主题活动空间效果示意图）

>>> 青年下班后，可以去到智能健身房、“国民素质训练场”、拾光公园绿荫跑道，放松及锻炼身体；假期闲暇时光，可以去到水上书吧看书、消遣、分享……

（上林景著水上书吧效果示意图）

>>> 通过散落各处的邻里花园以及“家门口”的公园，可以满足业主散步、交谈、闲聊等多维需求，促进邻里互动，构建有活力、有温度的人情社区。

（上林景著景观设计示意图）

3.上调尺度空间 为居住跃阶打牢基础

尺度感、空间感是上林景著非常重视的指标。

项目由采用7-10F洋房+13-18F高层组成，产品面积按照市场需求升级至100-314㎡(建面)，采用了宽景阳台与阔尺客厅的设计，其中阳台最大的尺度做到了8.8米。

（数据来源：四川中原研究院）

梯户配比上，项目大部分楼栋采用了1梯2户与2梯3户设置，电梯直接入户，甚至还为业主预留出独立侯梯厅。这在成都主城属于绝对的高端项目配置标准。

（上林景著建面约163㎡洋房户型图）

当然，还有一点需要被重点提及。上林景著处于崇州POD开发模式下的南部新城，距离成蒲快铁崇州站仅约500米，这样的距离是最适合“快生活”的区域。上林景著也完全称得上是崇州“CLD中央公园生活区”的标杆项目。

（上林景著区位示意图）

炎华置信一直是成都的标杆型房企，此前的每一部作品，对于整个市场都产生了积极意义。

融合“智慧生活”“公园生活”“城市生活”的上林景著，将智能、智慧这样的场景无缝植入到项目中，呈现出的大美产品、智美生活，显然已经颠覆并刷新了崇州的居住标准。

-----------------------------------------------

声明||文中项目相关示图、文字等仅作为项目宣传推广使用，仅供参考，不在任何意义上构成开发商的承诺或要约，具体以实际交付的状态为准。文中所标识的生活圈、交通、配套规划等，仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，落实情况以政府文件为准。