2020年，天府新区“火”得真真切切。

1-8月，天府新区共成交20宗地块，面积合计约12039.54亩，位于大成都之首。同期，天府新区商品住宅供应面积166万㎡，环比增加28%；销售面积267万㎡，环比增加63%，同样属于大成都NO.1。

但随着早期的供地开发殆尽，“剪刀差红利”消失，天府新区进入“高位横盘”时代，产品品质就成了真正的敲门砖。新形势下，置业天府新区的“第一选择”是什么？锐理君认为，优中选优将成为关键：选择具备价格优势的项目，选择最具潜力的版块，选择“物超所值”的产品。

“神盘”吹响“告别哨”

天府新区进入“高位横盘”时代

上半年，我们追过的天府新区“神盘”有川发天府上城（刚需中签率1.7%，普通中签率0.7%）、阳光城未来悦（刚需中签率1.6%，普通中签率0.6%）等。锐理君之前曾撰文总结，这些“神盘”的共性是：拿地较早、中签率非常低、刚需客群占主导。

但现在我们不得不承认，尽管还有个别“神盘”未售完，天府新区市场的住宅供应，已主要依赖改善、高端项目，数据可以证明：

200万总价倒计时＜5个月

锐理数据RAP系统显示，2020年1-8月天府新区总价不超过200万的住宅销售了6799套，仅为2016年四分之一；新增只有4912套，为近4年最低。按照目前的去化速度，支撑不了5个月（认购数据）。

套均总价=237万

锐理君整理数据发现，2016年天府新区套均总价仅103万。随着高端项目密集取证，2020年1-8月天府新区套均总价已经达到237万。换句话说，天府新区的入门级置业价格已经达到200万+。

更多500万+在路上

另一个“信号”值得重视，天府新区高总价住宅成交量在全市占比也肉眼可见地走高。以500万以上总价段的房源为标准，去年全年销售备案了384套，而今年1-8月天府新区累计销售备案740套，排名成都第一。至今，天府新区名义楼面价破万地块有18宗（若算上含无偿移交的会更多），目前有9个楼盘入市，未来还将会有更多500万+级产品的供应。

市场应该已经认识到，如今的天府新区已进入“高位横盘”时代。处在同一起跑线上的项目，很难再凭借明显的价格优势“出圈”， 唯一能够左右项目发展的是逆市之下企业及产品的市场收割能力。

而对于购房者来说，9月14日成都出台“房产新政15条”后，换房“时间成本”和“资金成本”大幅攀升，改善置业最好“一步到位”。

“深水”之上再较量

“200万级”改善楼盘如何优中选优？

如果说此前两年天府新区改善产品还属于在深水暗中较劲的话，如今的改善产品市场已经透明化，企业和产品的竞争也浮于水上。

前面锐理君提到，200万级是天府新区改善置业的入门级价格，而且随着时间的流逝，这样的产品会越来越少，购房者应该加倍“珍惜”。

而在200万级总价可控的情况下，如何“优中选优”？锐理君认为，聚拢最多资源的“宝藏区域”+“物超所值”的产品=200万级最优选楼盘。

近期刷屏的德商花样年·碧云天玺项目就是这样的“最优选”，高层组团【碧云天骄】惠后总价约230万起，显示出了独特优势和吸引力。

选区域，天府中心“居住区”就位

一座区域的发展，往往会有某个核心时间节点，对未来的走向起关键作用……

时间的刻度必须拉回到今年1月16日，当天至少7家房企竞拍一宗118亩宅地，最终被德商和花样年竞得，打造了天府前湾的标杆级作品——德商花样年·碧云天玺。现在看来，德商和花样年可谓是前瞻性地发现了这块“宝藏”区域。

天府前湾填补了“核心住区”空白

在天府新区的功能格局中，天府总部商务区的核心在于“商务”，成都科学城的核心在于“科创”，还缺一个以居住为主的片区。天府前湾的就位，解决了这一难题。

今年3月，成都市规划设计研究院在其公众号中分享了万安南片区的总体城市设计方案，万安南片区有了“天府前湾——人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区”总体形象定位。

最重要的一点就是，天府前湾将“沿绿发展”，城市空间逻辑从“城市中建公园”转变为“公园中建城市”。也就是说，天府前湾必将是天府新区极力推进、尽快兑现的“公园城市居住示范区”。

天府前湾用地储备量大，开发空间足

规划引领，企业“跟投”，这是新兴区域实现发展的常规路径。锐理数据统计显示，2020年1月起至今，天府前湾共成交了4宗宅地，德商、花样年、佳兆业、蓝光、奥园等房企投了“赞成票”。天府前湾，已成为房企在天府新区的住宅开发“新战场”。

2020年天府前湾土拍成交情况

相较于已经进入开发“尾声”的南湖、锦江生态带等住宅版块，天府前湾前期的开发强度并不高，剩余的可开发空间充足。另外，结合天府新区目前的用地规划图来看，天府前湾未开发的部分，规划了大量较为集中的住宅类用地，居住属性很明确，为天府新区未来的居住品质代言。

选产品，“价值>价格”强势出圈

锐理君实地探访发现，德商和花样年首次联手打造的碧云天玺项目，进行“面子+艺术里子”的最强联合，两家房企各扬所长，达到了1+1>2的效果。高层组团【碧云天骄】各项指标更是按照“天玺系”的标准来打造，可被视为德商在产品线上的又一次全新颠覆。

双品牌合力制定居住“标准”

以超前的城市远见和高端产品打响市场，德商的“天骄、天玺”代表着成都中高端楼盘的最高标准；而以“有趣、有味、有料”全新的产品主张和美学设计的花样年，能为客户呈现高颜值、较高艺术审美的产品。

从亮相到取证，德商花样年·碧云天玺项目屡屡引发了成都地产圈的刷屏效应，高端客群也不再“选择困难”。

“超配”实现“价值>价格”

碧云天玺项目整体由118亩居住区和18亩生态主题公园组成，被市政道路分隔为高层、洋房、商业三个独立组团，高层组团【碧云天骄】各项产品指标均是“超配”。

“现代光感”外立面：首次将专为德商天玺系设计的现代光感立面运用到了天骄组团中，非常具有辨识度。

建筑立面简洁、大气（外立面效果图）

“三进制”归家秩序：碧云天骄采用了“豪宅”的归家规格，星级小区大门(小区入户)、五星级酒店式大堂(停车场大堂入梯)、电梯前室入户，让业主的生活具备更加尊崇的仪式感。

公区糅合了花样年旗下最顶级的作品---花漾锦江的公区设计标准来打造（效果图）

高层也能尊享会所：碧云天骄组团的业主能享受“天玺系”专有的独立私享会所，功能涵盖室内恒温泳池、私教健身房、私人沙龙式瑜伽馆等，提升客户圈层体验感。

“新加坡酒店式风情”园林：碧云天骄组团的10栋高层住宅围合出了差不多两个足球场大小的中庭，南北最大楼间距约80米，东西最大楼间距约100米。景观内部打造了适合全龄化活动的美好场景，儿童乐园、健康跑道、棋牌空间、亲子空间、萌宠乐园等，去满足不同人群、不同年龄段业主的需求。

运动性、趣味性、探索性极强的儿童乐园（效果图）

在共性中找到“不一样”

“不一样”的产品面积段：碧云天骄首批次房源，户型面积113-135㎡，既保证功能空间的舒居尺度，又能控制总价。在天府中心这个“香饽饽”区域内，其他受关注项目的在售/待售主力产品中，鲜少有这一类面积段的产品，因此，碧云天骄有着明显的差异化优势。

周边部分项目当前在售/待售主力产品

“不一样”的户型舒适度：碧云天骄组团分为2梯4户和2梯3户两种产品类型，本次取证的3、4、5号楼均为2梯4户的楼栋，并“下血本”采用了十字形布局，保证两翼南北通透，两端270°观景无遮挡。

113㎡套三双卫，动静分区，面宽达11.2m，5个功能区（包括餐厅）都有采光面，双阳台配置。

119㎡套三双卫，做到了超大面宽的横厅，入户有带窗玄关，阳台采光面达到了7.6m，明厨明卫，主卧套房设计。

134㎡套四双卫，基本完全达到板式结构的要求，保证了每一个功能间采光视野，入户有玄关，横厅带观景阳台，厨房带生活阳台。

“不一样”的精装标准：锐理君参观样板间发现，相较于区域内其他项目多使用国产品牌，碧云天骄3200元/㎡精装价格，使用了杜拉维特、汉斯格雅、索菲亚等一线品牌，而且中央空调、新风、地暖三大件配齐。此外，项目还标配了欧瑞博智能家居系统，实现AI可视对讲、智能照明、智能门窗、智能安防等，可以说物超所值。

写在后面

“改善”项目要遵守的第一要义是“品质第一，不减配”，只有做到最大化的品质坚守，才能在后期激烈的竞争环境中站稳脚跟，但这需要开发企业有成熟稳定的基础来为品质拉底线。

综合来看，碧云天骄的总价完全可控，可以匹配更多的市场购买力。对购房者而言，以相对合适的价格最大程度满足居住舒适与实用功能，碧云天骄无疑是200万级买入天府新区的“第一选择”。