从“升级版”产品标准发布，到多盘“原地集结”，华润置地出击成都洋房市场，火力全开。

日前，《华润置地洋房4.0产品价值白皮书》出炉，“华润真洋房、成都真改善”、“全维度改善”等关键词成为市场热议焦点；同时其也标志着“华润洋房”正式升级至4.0版。

预计11月超级大盘华润置地时代之城将推出洋房产品，占位青龙湖畔的华润置地时代风景营销中心已开放，打头阵的同样为洋房产品；联动在售的华润置地琨瑜府与华润置地理想之城，4.0版“华润洋房”四盘齐发，声势浩大。

高效密集的动作背后，华润置地4.0洋房正在重新定义成都洋房改善标准；不同以往，这一次绝不是居住空间与功能革新那么简单……

4.0时代：成都洋房出现两大痛点

1997年，银都花园以“花园洋房式高尚住宅小区”概念问世，被视为成都洋房的起点；成都人逐渐从筒子楼、单元房搬进欧式花园洋房，空间从局促到宽敞，景观从单一到丰富，改善居住有了全新形态的承载空间。

进入21世纪，成都“洋房阵容”迅速壮大，诞生了华润置地翡翠城、万科城市花园等一大批至今仍被“念念不忘”的项目。

23年里，随着城市、需求不断变化，成都洋房持续迭代进化，但一些问题也逐渐浮出水面。

（成都洋房“进化史” 仅供参考）

01 洋房≠真洋房

洋房诞生的初衷，是为了获得更宽敞的居住空间；因此，低容低密是洋房的铁律，楼层低是其重要特征：楼层数越少，业主占有空间与资源越多，居住舒适度也越高。

基于此，传统公认的标准洋房产品，总楼层一般在四层以上，八层以内。

但近两年，由于土地条件与拿地成本等原因，为了更好地平衡利润，不少房企选择为洋房“增高”，诞生大量8层以上乃至11层以上的“洋房”产品，实则是披着“洋皮”的小高层：

据不完全统计，今年1-9月成都发放的住宅预售证中，有271张含洋房产品，而7层以内的“真洋房”占比不足三成；同期，中心城区4+1F至11F产品供应约13330套，其中7层以内的产品供应仅836套，占比约6.3%。

（注：图中洋房指4层以上、7层以内低层住宅产品）

这是当前成都洋房改善市场的第一个痛点：以“洋房”为卖点的产品很多，但“真洋房”基本属于“稀有物品”。

02 改善≠真改善

无论是早期有天、有地、有花园、有露台、独门独户的花园洋房，还是现在1梯1户或者1梯2户的多层板式住宅，居住改善始终是洋房的第一要义。

自2016年开始，成都市场进入全面改善浪潮，城市也在不断扩张，生活半径不断重构，需求也更加多元。“变化”之下，居住“附加项”——教育、交通、商业等要素被改善群体放在了越来越重要的位置（如下图所示）。

（三大年龄段选择中，“生活配套”均被置于“前排” 来源见水印）

这是当前成都洋房改善市场的另一大痛点：作为改善中坚的洋房产品，着力点多局限于产品尺度、景观等的营造，面对升级的深度改善需求，难免“有心无力”。

市场需要“真洋房”、客群呼唤“真改善”，构成了华润置地洋房4.0标准诞生的重要背景。

老牌洋房专家：既是参与者更是引领者

多维业务能力突出的华润置地不仅是公认的“造城专业户”“城市赋能者”，还是持续“输出”经典项目的老牌“城市洋房专家”：入蓉18年，开发近20个住宅项目，包含“1号作品”翡翠城在内的半数项目中，都布局了洋房产品。

（华润置地翡翠城实景图）

值得一提的是，锐理君复盘发现，华润置地不仅是成都洋房改善的重要“参与者”，还是走在主流市场前端的“引领者”。

一方面，华润置地坚持不断自我迭代与进化，升级产品力；另一方面，始终“快人一步”为市场树标杆，如翡翠城，先于项目打造185亩东湖公园，率先挖掘生态环境之于洋房舒居的意义。也因此，“华润洋房”往往叫好又叫座，在二手房市场也有着更大的议价空间。

（部分华润洋房与周边项目二手房价格对比 仅供参考）

当然，作为“老牌央企”的华润置地，对人居产品革新与城市改善升级的积极探索一直在路上。

今年上半年，华润置地成都区公司发布了2020年度全新品牌主张——“见证华润力量，领演城市想象”，其中明确提出：将通过不断丰盈配套矩阵、升级产品力体系，打造更理想的人居作品。

（华润置地“2+4+N”的价值模型）

这就构成了“华润置地洋房4.0标准”诞生的另一大重要背景与驱动力。

全维度改善："新三观"为成都洋房下定义

什么“华润置地洋房4.0”？

高度概括来说，就是五个字：全维度改善。

所谓“全维度改善”，即是从环境到配套，再到产品的全面改善，进而推动生活方式进阶，最终实现真正的居住改善。

对此，华润创造性地提出以“择址观、产品观、生活观”组成的洋房“新三观”（如下图所示）。

（华润置地洋房4.0标准“全面改善才是真改善”产品价值体系 制图：锐理数据）

梳理来看，这一套凝聚了华润置地与成都同行18年经验与积淀的“全面改善才是真改善”洋房产品价值体系，就是华润置地4.0洋房实现“环境改善、配套改善、产品改善”的核心支撑。

01 环境改善 内外兼修 自然底色上再“创作”

环境是洋房的底色，尤其是在公园城市背景下，人们对生态环境提出了更高要求。

因此，“占据城市优质生态资源”成为华润置地洋房择址观的三大标尺之一。

无论是坐落在“城市绿肺”青龙湖畔的华置地时代之城、华润置地时代风景，还是毗河畔的华润置地琨瑜府，塞纳湖畔的华润置地理想之城，“生态”都是最显性的标签。

（华润洋房4.0版四大盘皆有优质生态资源加身）

“内外兼修”是华润置地打造洋房”景观均好性”的重要特征。

以华润置地时代之城为例，项目之外有占地约3万亩的青龙湖湿地公园+配建的20000㎡绿地公园；社区之内再造36000㎡园林景观，其居住生态面相当能打。

（华润置地时代之城洋房与园林景观效果图）

02 配套改善 为改善居住空间 先改善整个区域

生活配套的丰富程度关乎居住体验的便捷性、舒适度与幸福值。有配套才足以谈生活。

众所周知，多元开发模式驱动的华润置地，爱“造城”更擅“造城”，从入蓉初期的华润置地翡翠城、华润置地二十四城到现在的华润置地时代之城、华润置地未来之城，这些大盘不仅口碑俱佳，同时也是所在区域崛起的“超级引擎”，如今，东湖、万年场、大源、东安湖等皆成为成都公认的价值高地，其中“华润大盘”，功不可没。

持续的“造城运动”背后，是华润置地作为“城市综合投资开发运营商”的强大资源获取能力、区域环境再造能力以及城市运营能力。目前，华润置地在成都已经形成了以康养、文体、酒店、商业、公寓和教育为主的配套矩阵。

因此，华润置地完全可以依托自身强大的全产业链条，导入多元配套要素，打造一条居住-消费-教育-出行的生活闭环。作为“华润洋房”4.0版主力之一，华润置地时代之城就是典型代表：

项目占地近400亩（含约100亩配建用地），住宅开发之外，还将配建一所不低于45班的优质小学和一所不低于12班的精品幼儿园、约1.5万方的“润街系”社区商业、约20000㎡公园绿地，加上一街之隔的TOD范家院子站，全龄生活场景家门口就能实现。

（时代之城规划效果图）

03 产品改善 “四宽”背后是无数次的换位思考

洋房产品作为居住承载空间，落脚点始终是“人”。以“人的生活需求”为原点，是华润置地打造4.0版洋房产品的核心要义。为此，华润置地做了两件事。

明确五大标准，为成都“真洋房”定标杆

华润置地认为，真正的洋房产品应当符合“低密、阔尺、逸景、通透、品质”五大标准。为了保证洋房的低密属性与居住舒适度，首先需要控制楼层数量。

因此，华润置地时代之城洋房仅6层，华润置地时代风景洋房为7-8层，华润置地琨瑜府仅7层……直接与贴着“洋房”标签的小高层产品拉开差距。

打造”四宽之宅”，升级洋房“舒适值”

站稳“真洋房”基本面后，如何打造室内室外空间？围绕“四宽”做文章。

【宽境】科学排布楼栋，同时减少建筑楼栋，拓宽楼间距（楼高楼间比大于1:1，最小楼间距达到28米），退让出更多土地给园林，保证通风、视野、景观等的均好性。

（华润置地时代风景效果图）

【宽园】于“宽境”预留出的敞阔社区空间，打造多重归家园林、中央会客厅、分年龄段儿童天地、老年康体中心等全龄化生活景观，延伸“家”的空间，重构人与社区的关系。

【宽居】无论是关乎健康的“光、水、空气、声音、温度”五大元素的精细掌控，南北通透的双阳台、最小卧室开间也达到约3米等人性化设计，还是“玄关、餐客厅、厨房、卫浴”四大系统的细节关怀，在室内空间营造上，人是唯一的考量。

【宽心】全新迭代升级的物业科技品牌——“悦+”，通过人文与智慧的融合、空间与内容的交互，为每一位华润业主营造更美好、更愉悦、更高品质的社区生活。

在择址观与产品观基础上，通过环境、配套、产品“内外兼修”，最终实现“优闲”“优享”“优活”“优居”的生活观，便是华润置地4.0洋房产品的初衷与目标——处处改善，才是真改善，方能达成生活进阶的目的。

PS：完整版《华润置地洋房4.0产品价值白皮书》戳文末“阅读原文“”即可获取哦~~

写在后面

于行业而言，为“真洋房”正名，为“真改善”定标，华润置地4.0洋房为市场树立了很好的参考样本。

于华润而言，能够专注打造“好房子”的房企有很多，但能打造“好生活”的则少之又少，“全维度改善”洋房将成为其专属大IP，且难以被复制。

于购房者而言，如果对居住舒适度要求比较高，且对环境资源与生活配套强在意，那么华润置地4.0洋房，无疑值得重点关注。

华润置地4.0洋房新范本

>>>华润置地时代风景

关键词：青龙湖畔、占地面积约99亩、容积率仅1.5、洋房楼层数为7-8F、约4万方中央园林、预计12月首批次开盘、主力户型建面约112-142㎡。

（华润置地时代风景洋房主力户型效果图）

>>>华润置地时代之城

关键词：青龙湖版块、占地约298亩（另有约100亩配建用地）、容积率2.0、楼层数6F、约1.5万方“润街”商业、首批洋房即将开盘、主力户型建面约143㎡。

（华润置地时代之城洋房主力户型效果图）

>>>华润置地琨瑜府

关键词：毗河生态居住区、建筑密度17%、容积率2.0、一轴五园六庭、楼层数7F、主力户型建面约143㎡。

（华润置地琨瑜府洋房主力户型效果图）

>>>华润置地理想之城

关键词：塞纳湖居生态区、2.0容积率、内享28000㎡全年龄社交景观、主力户型建面约158㎡。

（华润置地理想之城洋房主力效果图）

声明||文中项目相关示图、文字等仅作为项目宣传推广使用，仅供参考，不在任何意义上构成开发商的承诺或要约，具体以实际交付的状态为准。文中所标识的生活圈、交通、配套规划等，仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，落实情况以政府文件为准。