统计时间：截至2020年10月11日

统计口径：备案数据

相关名词：“高层住宅”包括小高层、中高层、高层和超高层住宅；“洋房”指7层以内的多层板式住宅；“别墅”包括独栋、双拼、联排和叠拼别墅。

今年5月，位于城东青龙湖版块的华润置地时代之城正式亮相，在百亩宅地都算得上“稀有物种”的绕城内，这个占地约298亩（另有约100亩配建用地）的超级大盘，迅速抢占了市场关注，更不要说这是出自“造城专业户”华润之手的超级大盘。今年6月和9月，华润置地时代之城两度推出高层住宅，点燃了区域热度。

华润置地时代之城即将迎洋房首发——据透露，该项目预计于近期推出96套建面约143㎡的洋房产品，1梯2户，更重要的是，总高仅六层！如今市场中洋房易寻，六层的“真洋房”却少之又少。那么，这一批有超级大盘为支撑的华润洋房，将会给缺货的洋房市场带来怎样的关注与改变？

缺货的“真洋房”：连续6年供应量垫底

如今以“洋房”为主要卖点的项目并不少，但实际上总层高在7层以内的超低密度洋房产品，非常非常稀缺。

洋房最初叫“花园洋房”（ Garden House），包括独立式住宅、复式住宅和别墅式住宅，有天，有地，有花园有露台，独门独户独院。现在我们所说的洋房，指的是1梯1户或者1梯2户的多层板式住宅。

最早的洋房产品，总楼层一般在4层以上，7层以内。成都洋房市场发展初期（1997-2004年），广受追捧的华润翡翠城、万科城市花园等推出的洋房，就是这类产品，也是市场公认的“标准真洋房”。如今由于土地等成本原因，为了更好地平衡利润，不少房企选择为洋房“增高”，11层以内的小高层也可称之为洋房。

不过，虽然洋房的总楼层还没有准确的定义，但作为高层到别墅之间的过渡产品，低密低容是洋房的铁律，因此楼层数越少，密度越低，居住舒适性也就越高。

目前成都市场中的洋房，绝大多数是10层以上的“高楼层洋房”，而7层以内的“真洋房”则更为紧缺（注：后文所提“洋房”，如无特别说明，均指这一类低层数产品）。在锐理数据可统计范围内，2007年至2016年这十年间，洋房产品聚集的主城区中，绝大多数时间里“供不应求”是洋房市场的常态。

锐理数据统计显示，2014年以前，成都绕城范围内洋房的年度供应量最高可以达到千套以上，但2014年之后，即便在“禁墅令”严控市区别墅规模的情况下，真洋房的供应量仍旧逐渐降低，在各类建筑类型中垫底，2016年和2017年绕城范围内甚至没有新增洋房供应。

市场为洋房品质做“减法”，真洋房的价值则越发凸显。统计来看，和各类别墅相比，洋房的成交均价一直处于最低位，但上涨趋势稳定。截至目前，2020年成都绕城内洋房的成交均价仅次于叠拼别墅，达到23352元/㎡。

因此，无论是从改善居住环境的角度出发，还是从投资保值的角度来看，华润时代之城即将推售的这96套洋房，值得重点关注。

不只是“造城专业户” 更是“城市洋房专家”

除了市场供应短缺，“华润出品”，是锐理君关注此批次洋房的另一个重要原因。

华润是公认的造城专业户，但其实，这只是华润置地品牌形象的一个切面，除此之外，华润还是一个公认的、老牌的“城市洋房专家”。

过去18年，华润在成都开发了近20个住宅项目，包含“1号作品”翡翠城在内的半数项目中，都布局了洋房产品，从产品特性来看，随着住宅市场和人居需求的变化，华润的洋房产品，也在不断地迭代与进化。

华润洋房“进化史”

【1.0】率先为“真洋房”树标杆

2004年华润置地推出翡翠城的洋房产品之前，先打造了东湖公园，“低容、低密、景观均好性”等属性为当时尚处在起步阶段的成都洋房市场提供了参考。

【2.0】重视居住空间的改善

当市场“大部队”开始重视洋房的景观打造之时，华润置地已经将关注点转移到了室内居住空间的设计之上。

【3.0】尊重洋房的“城市属性”

进入2010年之后，受土地政策调整及地价变化的影响，洋房往郊区转移，华润则调动一切资源继续打造城市洋房，尊重洋房的城市属性。

在此前的稿件《为什么我要劝你买这个城市大盘》中锐理君提到，由华润置地开发的诸多城市大盘住宅产品，往往比其周边同类型的项目具有更大的价值增长空间。实际上，由于华润持续为洋房做“加法”，随着产品力的提升，华润的洋房在二手房市场中同样有着不小的议价空间。

△部分华润洋房与周边项目新房二手房价格对比

从新房和二手房两个不同时期来看，即便是同一版块内的同类型产品，不同项目的价格变化情况都有着不小的差异：

☞ 新房时期备案均价或许相差不大，但随着时间的推移，华润洋房，尤其是带花园的户型，与周边洋房的二手价差最高可达到20000元/㎡；

☞ 与周边同类型新盘相比，华润洋房的二手价格也远远甩开对手。

4.0版六层“真洋房”：全维度改善

2016年开始，成都迎来了全面改善的浪潮，面对需求的变化，目前华润洋房进化至4.0版——实现全维度改善。华润置地时代之城即将推出的这96套洋房，就是4.0版的“华润洋房”。

所谓“全维度改善”，就是从环境到配套，再到产品的全面改善，进而推动生活方式的改善。

环境改善

“景观均好性”是洋房的重要属性，华润置地时代之城洋房总高仅六层，而最大楼间距达到了约40米，总景观面积超过36000㎡，这样保证了楼中的每一户，都可以最大限度地感受到这超大的园林景观。

但居住环境的改善，不只包含内部环境，也包括外部环境。此前我们提到，该项目有约100亩的配建用地，其中约20000㎡的公园绿地，就在即将推出的洋房地块旁；向南走约2公里，还可以到达被称为“城市绿肺”的青龙湖湿地公园。

从内部园林，到外侧绿地，再到湿地公园，时代之城的洋房，拥有不错的居住生态面。

△华润置地时代之城洋房与园林景观效果图

配套改善

生活的便捷性极大地影响着居住体验，其中配套的丰富程度是关键。作为一个占地近400亩（含约100亩配建用地）的城市大盘，完善的配套是其突出优势之一。

除了公园绿地之外，华润置地还将引入优质的教育资源，包括一所不低于45班的优质小学，和一所不低于12班的精品幼儿园；商业方面未来这里会有约1.5万方的“润街系”社区商业；另外，项目靠近地铁9号线（一期在建）和地铁12号线（规划中）的换乘站点范家院子TOD项目用地，未来的交通通达性可称得上优越。

△时代之城配建公园意境图

产品改善

此次华润置地时代之城打造的是1梯2户的六层洋房，其价值不仅仅在于数量的稀少。从居住的角度来说，密度更低，每一户拥有的资源更多，居住的舒适度也就越高。

△华润时代之城首批次洋房效果图

“用家思维、美学空间、绿色安全、精工品质”是华润最新的4D精装体系精髓，中央空调、新风系统、地暖和智能化系统等多重配置均会搭载在时代之城洋房中。

此外，重点说一下户型。第一批次房源仅一个户型：建面约143㎡的套四双卫。南北通透、双阳台的设计，最大化地将室外景观引入到了室内；客厅及其中三个卧室朝南采光，体现了华润在成都近20年的洋房修为。

目前时代之城对于新产品具体细节的信息释放得还不多，据了解，项目的洋房示范区和样板间预计本周末开放，届时将释放更多的产品信息。

写在最后

华润置地时代之城所在的青龙湖版块，是成都主城向东的第一站，虽然起步较晚，但作为三环旁稀缺的可成片开发的区域，随着多家房企进入，青龙湖版块有后发优势。

同时这里也是2021年大运会大运村所在地，体育赛事经济对于一个还有大量开发空间的区域来说，其推动作用是不可估量的。

三环旁的青龙湖版块，有开发空间，也有开发助力，这里的物业，未来注定还有不小的上行空间。因此，如果你对居住舒适度有较高的要求，那么华润置地时代之城即将推出的洋房产品，值得关注。

文|66

出品|锐理数据总部新媒体中心

声明|文中项目示图并非交付标准，仅作为项目宣传推广使用，不在任何意义上构成开发商的承诺或要约，具体以实际交付的状态为准。文中所标识的生活圈、交通、配套规划等，仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，落实情况以政府文件为准。