上周，锐理君报道了西三环外侧新亮相的世茂云璟项目，它以“165亩大盘、清水小户”两大价值点获得市场的高度关注，堪称2021年“主城扩围”的一大“神盘”。

5月15日，世茂云璟项目样板间正式开放。锐理君实地探访发现，世茂以满满的诚意打造产品，完美匹配了首次置业的需求，值得市场重点关注。

样板间实景图

小户型占比从5成到1成

85㎡—105㎡套三终“上新”

作为一个占地165亩、容积率仅2.24的低密生态大盘，世茂云璟可以有很多种产品布局方式。为什么会圈定“首次置业客群”？锐理君认为，这是一次建立在充分调研下的精准投射。通过三个问题，我们可以找到答案。

01功能性小户为什么会稀缺？

如果以户型面积段作为划分标尺，近十多年里成都住宅产品大致经历了两个阶段。

2006年-2015年，“70/90”政策施行这一时期，市场供销都是小户型的“天下”，70-90㎡供销套数占据半壁江山。

2016年至今，改善需求爆发，2017年中心城区成交户型套均面积首次突破100㎡，2020年这个数字已上涨为126㎡。

土地端的“一降一升”是成都住宅产品结构变革的直接推动力。

“一降”，指容积率下降。2017年，成都对“中优”区域提出“三降两提”目标，出让土地容积率开始大幅“缩水”，成都主城区住宅容积率普遍集中在1.5至2.5之间。

“一升”，是楼面地价的上升。2018年以来，大成都共产生“万元地”（名义楼面价一万及以上地块）120宗，其中楼面地价超过15000元/㎡ 的有42宗……开发房企为平衡利润空间，在拿到有限的土地后往往开发高端住宅。

02功能性小户有多紧俏？

根据锐理数据RAP系统统计，2015年-2016年大成都主力产品面积段是70-90㎡，2017年-2018年上升到90-110㎡，近两年这一数据提到了130㎡以上。

随着大户型、高端产品席卷市场，功能性小户成为“紧俏货”。统计显示，2016年大成都90㎡以下产品成交160454套，到2020年已下滑至18584套，市场总量占比也由48%下滑至10%。

03功能性小户还有没有需求？

小户型成交量降低是需求“萎缩”？事实是，供应在“拖后腿”。根据锐理数据RAP系统统计，2021年1-4月，大成都110㎡以下面积段供销比（套数）仅为0.77，小户型产品供应缺口显著。

此外，还有更多首置客群正在路上，“人才落户”群体就是一个简单缩影。4月，成都公布了自2017年发布“成都人才新政12条”至今，成都累计吸引新落户青年人才超过47.6万人，其中30岁以下人才占比78.9%。

稍微换算一下，落户有37.56万30岁以下人才，考虑生活便利与工作通勤，一般不会舍近求远，而紧守核心城区，面对总价压力，就得控制面积。

回答了以上三个问题，不难发现，在成都全面改善的大趋势下，小户型产品在不断积累中贴上了“稀缺性”标签。

对房地产项目而言，客群范围圈定、客群诉求锁定，拿地、开发、营销才有章可循。在严重的供需矛盾交锋中，世茂云璟卡准需求布局功能齐全的小户型产品，无疑是抢占市场的好机会。

锐理君获知，世茂云璟预计在6月推出小高层房源，分别为建面约105㎡三房两厅双卫、95㎡三房两厅两卫，以及当前新房市场罕见的85㎡三房两厅单卫，对饥渴已久的“首置预算控”而言，其“诱惑力”无需赘言。

尤为重要的是，世茂云璟每个户型的飘窗台不计产权面积、阳台计一半产权面积，实际得房率高达90%以上。

在参观完其样板间后，锐理君有一明显感受：在有限的面积上，世茂云璟通过良好构建空间秩序和分配尺度，户型整体布局紧凑无多余浪费，功能性与实用性都很突出。

以开放样板间的105㎡户型为例

约105㎡三居户型方正，客厅连接飘窗、阳台，采光面超过4.5米，为居室带来更好的采光和观景视野。

餐客厨一体化的独立设计，打破隔阂壁垒，为家庭交流创造更多温馨机会。

入户的玄关收纳与客卫相临，便于归家后的清洁消毒，保障家人的健康安全。

主卧配备独立卫生间与衣帽间，并连接阳台，为居室纳入更多阳光。

样板间效果图

样板间实景图

85㎡小套三更是做到了小面积、大功能

85㎡的三居室做出了3.5米的客厅面宽和3.3米的主卧面宽，这是市面上同级产品中最舒适的尺度效果。

南向客厅，前连阳台后通餐厅，入户玄关带来健康生活的进阶，客餐厨一体化的空间设计，居家生活更为整洁有序。

完美区隔居住与会客功能，动静分区的规划满足年轻家庭社交娱乐的需要。三个卧室相临而居，方便照顾子女。

值得一提的是，世茂云璟所有户型均为清水交付，相比精装房而言，其单价和总价都更加可控。同时，清水房源更加能满足部分购房者，想要完全按照自己意愿进行风格设计以及材料选用的需求。

面积降维+品质升维

日均到访80组撬动爆款口碑

85-105㎡产品定位赋予了世茂云璟最核心的价值标签与竞争力。

在前期并无多少铺排与造势的前提下，世茂云璟依然吸引了大量购房者前往“打卡”，日均接待客户量达到80组，高人气背后与其独树一帜的产品口碑不无关系。

项目现场来访量很大

需要明确的是，世茂云璟户型面积段虽小，品质同样有保障。除了户型设计优秀，项目165亩的体量决定了极强的可塑性，但关键的问题是，如何让体量与价值划上等号？锐理君获知，世茂云璟作了三重考虑：

更新区域面貌，先修公园、再建房子。

锐理君得知，世茂集团积极响应成都市打造“公园城市”的规划，代建小区东侧的生态绿地，打造成“茂想家泡泡乐园”，改善项目所在区域的城市面貌和环境，预计6月底率先呈现儿童活动区。

该公园总长约600米，总占地约1.2万方，约等于2个足球场面积，不仅能将小区和公共道路做明显的分割，一定程度隔断灰尘及噪音，同时为业主提供一个开阔的休息放松、陪伴小朋友的空间。对于世茂云璟的业主来说，买的不仅是住宅，还有公园。

项目总平面图

定调居住品质，拉高区域产品水准。

在成都楼市，超级大盘带动一个板块的例子不胜枚举。作为区域升级的中坚力量，世茂云璟依托稀缺的生活大盘基底，规划了多种物业形态。一期小高层产品，迅速聚集人气；二期洋房，拔高项目品质；后期还有商业等产品，奠定成熟配套，一个全新的品质居住区开始定调。

详细来看即将推出的小高层组团，总占地约87亩，以5栋13层的小高层住宅围合式布局，纵向楼间距约95米，横向约81米，宽阔的楼间距使得房子的采光、通风和观景效果非常出众，舒适度立马UP。

另外，围合式布局还形成两大中庭景观，每个中庭绿化的面积都比一个标准足球场还要大。两大中庭分别配置景观会客厅、康养花园、茂想家儿童活动区、冥想空间及运动健身区等5大功能空间，满足不同年龄段的要求。

营造城市生活，“软件+硬件”双向探索革新居住理念。

硬件方面，以“用户需求”倒推产品，90后甚至95后将会是世茂云璟的中坚客群，他们更加追求个性释放，适宜的高颜值外立面无疑可以锦上添花。小区外立面颜色以米白搭配深咖色为主，以真石漆和质感涂料为主要立面材料，整体风格简约大气。

软件方面也不遑多让，每栋楼一层设立架空精装入户大堂，社区大门及单元门都配置人脸识别门禁系统，支持人脸识别、门禁卡、二维码等多种开门方式，实现更加便捷和安全的社区出入方式。

实际上，锐理君认为，世茂云璟面世带来的一种新的产品风向更加值得关注：房地产新周期，产品理念与打造逻辑正在经历迭代升级，“面积降维+品质升维”或将是未来产品的一条新出路。

据悉，相较于同环线其他的品牌开发商项目，世茂云璟的拿证价格可能会有“惊喜”，我们拭目以待。

如想了解更多项目信息，请咨询：028-6666 8886