7月31日，第一财经•地产汇城市巡回论坛暨中国商业地产高峰论坛在成都举行。全国及成都本地房地产业界、媒体界精英们齐聚一堂，就中国商业地产未来发展趋势、成都商业地产目前的困境及破局等问题展开了热烈讨论。

中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌、四川嘉宝资产管理集团有限公司总裁姚敏、四川商业地产联盟秘书长冉立春、世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文、锐理数据平台总部品牌营销中心总经理郭洁、易居中国执行总裁丁祖昱等重量级嘉宾，在峰会上发表了精彩言论。

谈趋势
顾云昌：商业地产的“馅饼”和“陷阱”

中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌认为，从宏观经济层面，目前中国正处在消费结构升级和城镇化大发展时期，两者将在未来20-30年为商业地产来带巨大需求，商业地产的“馅饼”将会越来越大。

顾云昌指出，现阶段，中国商业地产正以前所未有的速度快速发展，也带来了一系列“陷阱”。如：商业地产产能过剩与需求不足的“陷阱”，许多商铺已经出现明显投资泡沫；大城市与小城市需求差异与产品同质化“陷阱”，许多大城市成功的模式无法复制到小城市；网购的“陷阱”，导致传统商业地产业态逐渐 “边缘化”。

避开“陷阱“攫取“馅饼”的办法，是要展开商业地产的理性化、差异化、专业化调整，抛弃传统先地产后商业的思路，从环境、交通、定位、招商、业态变化等方面对项目进行先商业后地产的规划。

中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌在论坛上作专题演讲。

观市场
姚敏:“三位一体“区域的商业地产风险最小

四川嘉宝资产管理集团有限公司总裁姚敏对如何规避商业地产风险有自己的独特看法。他认为项目选址是决定一个商业地产项目成功与否的关键点。所谓“三位一体“就是指在选址的时候，一定要选择能同时满足大量人群居住、购物和工作的地方。他表示，只要项目符合三位一体的选址原则，就能极大降低项目失败的风险。

丁祖昱：仅靠市场解决不了目前商业地产困局

易居中国执行总裁丁祖昱毫不客气地指出，造成目前商业地产困局的根源在于政府行政规划不合理。所以，单纯通过市场手段是无法解决目前商业地产的困局的。但他同时表示，从市场层面，可以从以下两个方面寻找突破机会：

1、 积极面对电子商务对商业地产的冲击，化压力为动力，目前新兴的“体验式购物中心”或能解决部分问题；

2、 精准把握商业地产物业自持和销售的比例。以目前国内最成功的万达商业地产为例，万达商业地产2012年销售型物业占到了总体量的90%、自持型物业仅占10%。这表明，对任何商业地产项目来说，确保资金流是重中之重，“持有是引擎，销售才是核心”，资金问题不解决，只会出现更多烂尾楼”。同时，要注意持有物业的增值需要更长时间的累积，对持有物业的投资回报，不能仅看眼前。做好长期、优质的物业管理，才能确保持有物业的活跃度。

胡港文：目前综合体同质化严重

世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文第一句话就是：“不是所有的综合体都能叫综合体”。他认为综合体应该叫城市综合体。一个成功的综合体项目，一定要有大量聚集的消费需求匹配。没有真正消费需求支撑的综合体，是无法生存的。同时他还提醒大家要关注“中产消费者”，特别是年轻中产消费者的消费偏好，据世邦魏理仕调查，目前年轻中产消费者已经成为强劲的消费动力，这或许会成为商业地产走出困境的突破点。

圆桌对话——“大话商业地产”

把脉成都
郭洁：突破困境专业化是唯一出路

锐理数据平台总部品牌营销中心总经理郭洁谈道：“成都商业地产目前的过剩局面，必将进入“时间换空间”的阶段，死掉一批生存下来的就是真正的“胜者为王”。要成为最后的胜者，专业化是唯一的道路。

姚敏：成都商业地产要讲“平衡之道”

姚敏指出，目前四川人口正处于周边圈层向成都一圈层聚集的阶段，未来三、四线城市的经营产业与人口将更多往成都聚集。这对成都城市配套提出了更高要求。以成都龙泉为例，早期规划产业配套偏重，导致目前城市配套无法支撑商业需求的局面，这也是目前龙泉商业地产较落后的原因。

潘继谦：目前成都商业地产只是“结构性过剩”

成都青羊建设发展有限公司总经理潘继谦表示，目前成都商业地产只是结构性过剩，总量不一定过剩，因为成都依然处于需求旺盛的阶段。结构性过剩表现在局部地区供应过于集中，同质化严重，且分布不合理，缺乏必要的吃、住、行等生活配套。

张帆：目前成都商业地产最大的瓶颈是人才和资源

成都天来策略机构总经理张帆认为，目前成都商业地产发展的最大瓶颈一是缺乏专业优秀人才，而且政府资源配置不合理，造成部分地区“众人干坐无菜吃”，部分地区又“众人抢菜不够吃”的局面。

圆桌对话——“商业地产正能量”