注：因高新南区与高新西区不便划分统计，本文中“主城区”仅指行政意义上的五城区，不含高新区。

在成都一系列稳地价、稳房价、稳预期的调控手段中，“双限地”（即：限地价、限房价）对房地产市场的影响尤其迅速且显著。

成都双限地

从2020年11月成都首批“双限地”登台，到今年6月首轮集中供地结束，成都“12+2”区域共诞生了53宗双限地。从已入市及待入市的双限地项目来看，目前的主打产品多为建面120-150㎡首改级套三、套四，瞄准的是当前成都市场最主流的首改级购房需求，且预计“双限地项目”将是未来一段时间成都的住宅供应主力。

“双限地”让房企的利润空间变得透明，最好的选择是“求稳”——做市场最需要的首改级产品，控总价，加速销售、回款，以更好地控制成本。这意味着，增量土地将是主流首改需求的最有力支撑，却鲜少会有需要以高成本打造的高端产品。而一个不争的事实是，成都的高端需求仍在持续增加。

在这一特殊的时代背景之下，未来成都的高端需求将在何处落位？高端住宅市场会如何调整？锐理君认为，城东的三圣乡板块或许是其中最具“胜算”的区域之一。当攀成钢成为历史，历经价值轮动、撕掉了“农家乐休闲区”标签的三圣乡，有足够的高端需求与高端产品承载资本，担当成都下一个“高端封面”。

有需求 主城区是高端住宅的“天然温床”

经济持续向好，人口高度聚集，成都高端居住需求的爆发是必然的。

2020年，成都全年成交总价500万元以上的住宅达4215套，较2019年增长了143.4%，在此之前单年成交总量均未超过2000套。今年这一趋势更加突出，仅上半年大成都就已经成交了4305套总价500万元+的住宅，超过了去年全年成交量。

预计成都的高端需求还会持续增长。根据招行发布的《2021私人财富报告》，四川的高净值人群（可投资资产在1000万以上）与北上广等其他8省市居于第一梯队，作为省会城市的成都，对高净值人群有更强的吸引力。

△图源：《2021私人财富报告》

另一个重要因素则是家庭人口结构的变化。随着生育政策调整，对于未来的“二孩”甚至“三孩”家庭来说，套四已成为门槛级需求，如果追求三代同堂或者其他功能性空间，显然需要更加丰富的空间尺度。

潜在的高端需求将会涌向哪里？高端产品的实质是对优质资源的高度占有，以及在楼市中表现出来的高成长、低风险性。基于此，主城区是高端住宅的天然“孵化器”。

资源聚集

主城是不可复制的“城市心脏”

主城区是成都经济、人口、配套等的聚集地。

☞ 2020年，成都实现地区生产总值17716.08亿元，其中主城五区实现GDP共计6116.26亿元，为大成都GDP的贡献率高达35%；

☞ 目前成都的三甲医院共约40家，其中27家位于主城五区，分布密集；

☞ 2020年成都营业额TOP50的商业综合体中，位于主城五区的综合体营业额占据了50家营业总额的69%。

此外，锦江区、青羊区的教育资源优势已是共识，交通的便捷程度也无需多言……高度集中的资源是高端住宅不可或缺的一环。这也让主城区成为了高端住宅的聚集地。

占“首位优势”

主城高端需求尤其偏爱锦江

土地资源稀缺且持续降容，助推主城区住宅物业价值走高。

去年，大成都共拍卖成交土地188宗，其中仅33宗位于主城五区，平均成交楼面地价达11555元/㎡，是同期大成都拍卖地块平均成交楼面地价的1.87倍。供应规模小的同时，主城区还积极“降容降密”，主城五区成交地块的平均容积率，已经从2016年的3.29，降至2020年的2.3，为更高的居住品质留出了空间。

2018年以来，主城区住宅成交均价与大成都住宅成交均价的差距越来越大，今年上半年，二者分别为23457元/㎡和15376元/㎡。

资源高度聚集，土地稀缺，物业抗风险能力强、价值预期持续上行，客户价格承受能力高……主城区是高端住宅的天然温床，但“首位优势”更明显的，是锦江区。

要论成都房地产市场价值的“常青树”，锦江区当居此列，从东大街到攀成钢，锦江区一向是财富偏爱之地。此外，近年来城南从三环远拓至五环外，市场热度居高不下，但大成都最高成交楼面地价纪录仍不断在城南高新区和城东锦江区中数次易主，锦江区的市场价值“韧性”可见一斑。

统计显示，2018年至2021年上半年，主城五区中，锦江区商品住宅成交均价22074元/㎡，涉宅用地平均成交楼面地价12120元/㎡，均为五区之首；同期锦江区成交涉宅用地仅12宗，合计约790亩，供地规模在五区中垫底，稀缺性突出。

从产品端来看，锦江区住宅豪改趋势非常明显。2020年至今年上半年，锦江区共成交了总价500万以上住宅1116套，居主城五区之首，占比近3成。

不仅如此，锦江区在头部豪宅市场中的优势尤甚。从不同总价段的高端成交情况来看，成交总价千万元以上的产品，约79%都来自锦江区。

大空间 三环外成主城供应主力

近年来，三环外至绕城区域逐渐成为主城重点开发区域。

2016年至2020年，三环至绕城区域（仅指主城区部分）土地成交规模占主城区总成交规模的47%，同期同环域内住宅供应规模占主城区总成交规模的43%，是主城区的地房供应主力。

三圣乡板块所在的锦江区也不例外。

锦江区近5年土地供应总量和住宅供应总量都沿环域减少。5年间，三环至绕城区域共供应1151亩，占锦江区总供应量的65%，其中44%来自三圣乡；同期三环至绕城区域供应了266万㎡住宅，占锦江区总供应面积的46%，其中三圣乡区域占40%。

不过，三圣乡房地产市场真正意义上的转折点，是2020年。

>>> 2016年至2021年6月，三圣乡板块共拍卖成交了12宗涉宅用地。其中，2018年3月之后一直到2020年11月前，都没有供地。

>>> 2020年11月，三圣乡板块一举供应了2宗涉宅用地，起始楼面地价分别是15800元/㎡和16800元/㎡。是三圣乡首批起始价破万的地块，16800元/㎡也是当时大成都最高的起拍楼面地价。最终这2宗地分别以18100元/㎡和19300元/㎡的楼面地价成交，且均须移交23%的统筹住房。这些地块，正是三圣乡板块成为主城新“高端封面”的有力佐证。

8个月后，由华发携手锦江统建打造的湖岸浅丘院墅华发统建·锦江大院，正式亮相三圣乡。

强资源 多维升级引房企争相跟投

回顾如今的三圣乡板块，在市场高涨的高端住宅需求面前，这里完全有空间去打造主城区下一个高端板块，实际上区域内最新的产品也是如此定位的——华发统建·锦江大院将在约110亩土地上打造纯院墅产品，整体容积率仅约1.5，实现了约3.5m面宽×10.8m开间的采光条件（不含无偿移交租赁住房）。此外，该项目还有不少独具匠心的设计与巧思——

① 项目所在地块原本就具有坡地属性，与市政道路形成了一定的高差，以此为契机，华发统建·锦江大院保留了这一特性，采用7级台地设计，错落式布局建筑，同时独创坡地采光模式，为地下室引入了自然光源，增加采光；

② 叠拼产品独栋化，打破只有下叠才有地面花园的陈旧产品观，改而使上中下叠户户带私家花园，户户可电梯入户，且户户拥有采光地下空间。

据悉，项目首批次将主推建面约215-300㎡的三叠墅产品。

△华发统建·锦江大院（效果图）

不过，高端产品需要的是对优质资源的高度占有，对于以华发统建·锦江大院为代表的新一批高端项目来说，三圣乡除了后续开发空间可观的优势之外，还有什么足以支撑其高定位、高定价？

2020年，也是三圣乡定位转型升级的一年，房地产市场只是区域提档升级的最后一环。在年底供地之前，三圣乡已经从多个维度完成了自我改造与升级。也正是因此，我们才得以见到房企积极跟投的热闹场面。

2016-2019年三圣乡板块第一次重点发展周期，期间文创区初步形成，伊藤洋华堂、卓锦曼购相继开业，商业氛围逐渐成熟，但居住仍以高密产品为主。

2020年三圣乡转型升级取得了实质性的进展，红砂村、江家艺苑等改造完成，100余座艺术馆等落位，文创区初具规模。同时新经济、数字媒体、大健康等产业项目开建，未来将打造为主城高端生态居住区、西部传媒产业园区。

2021年至今三圣乡持续升级，高端拼图不断完善。如数十万方在建写字楼、酒店、商业陆续投入使用；产业发展兼收并蓄，积极引入巨头落户等等。

至此，三圣乡完成多维升级，五大核心价值为其成为新的“高端封面”提供支撑。

一是价值叠加的主城区位优势。位于“中优”区域的三圣乡板块，连接“东进”和“南拓”两大城市方向，可享城市发展利好。

二是领先的万亩生态优势。约15000亩的三圣花乡景区和约3000亩的白鹭湾湿地公园，使三圣乡成为“城市绿肺”，这也是高端产品必不可少的。即将亮相的华发统建·锦江大院，就位于三圣乡梅香湖畔，生态优势非常突出。

三是集中的优质教育资源。三圣乡是锦江区优质教育资源优势的缩影，板块内包括盐道街小学卓锦分校、七中育才银杏校区、锦江外国语小学、树德中学外国语校区、盐道街小学528校区在内的多所优质学校分布密集，另外还规划有多个待建的幼儿园、小学、中学。同时，私立名校和国际学校的资源也非常突出，如城投国际学校、美中爱智等。

四是领先的医疗体系。目前华西二院锦江院区和华西口腔锦江门诊都早已投用，华西锦江院区正在建设中，板块内规划构建医疗大健康基地，未来可与华西系医疗一起，带动区域医养产业的提升。

五则是多重产业规划不断增强板块吸附力。最新资料显示，三圣乡所在的区域定位为城市级商业中心，未来将承载城东的文创艺术产业功能，是锦江区重点规划的现代都市风貌区。

但三圣乡的产业版图远不止于此。

2021年4月，成都市锦江区新经济发展大会公布了《成都市锦江区“1+3+3”产业体系2021年重点项目机会清单》，位于三圣乡片区的梅香湖·奇迹湾和白鹭湾新经济小镇，是其中四个百亿项目之二。

华发统建·锦江大院邻近的梅香湖·奇迹湾将以周边围绕梅香湖的约240亩地块为基础，打造梅香湖文旅主题园区；规划面积约3650亩的白鹭湾新经济小镇，隶属于白鹭湾新经济总部功能区，这是成都天府总部经济聚核成势行动中的五大主要载体之一。

白鹭湾新经济总部功能区将大力建设以绿色经济、数字智能、智慧医疗产业为主的白鹭湾数字总部港、锦江数智产业港、华西智慧健康产业园三大产业社区。并与交子公园金融商务区形成良性互动。

2021年7月，白鹭湾新经济小镇项目暨锦江区重大产业项目开工仪式在白鹭湾新经济总部功能区举行，标志着这个“对标新加坡纬壹科技城、深圳湾科技生态园等国内外一流科技园区，按照‘人城产’营城逻辑，实施片区综合开发，打造高质量发展示范园区、碳中和典范园区、未来美好公园社区”的项目正式开建。

随着主城区的开发重点向外转移，三环至绕城间已经出现了多个重点板块，除三圣乡外，还有武侯新城、青羊新城、国宾高科新城以及龙潭寺。在锐理君看来，其中三圣乡的转型升级是非常成功的。

一方面，保留并重视有利条件，发挥优势，比如优越的生态环境；另一方面修正不利因素，通过对区域产业的科学规划，赋予板块新的形象定位；此外，三圣乡近年来积极补齐商业等短板，最终为板块向高端生态居住区升级提供了全方位的价值支撑，为更多的高端产品提供适合的环境。

当然，高定位、高定价都需要好的产品力去支撑，华发统建·锦江大院作为三圣乡转型升级以来的首个高端墅居产品，能不能交出高分答卷，期待它亮相开放并用成绩解答。

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出品|锐理数据总部新媒体中心

声明||文中项目相关示图、文字等仅作为项目宣传推广使用，仅供参考，不在任何意义上构成开发商的承诺或要约，具体以实际交付的状态为准。文中所标识的生活圈、交通、配套规划等，仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，落实情况以政府文件为准。

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