注：如无特别说明，文中2021年数据统计至今年7月。

中心城区中，温江区表现得尤为“佛系”。

2017年以来，借着楼市热度迅速走高、主城区容量有限的行情，近郊各区都加快了土地及住宅的供应节奏，以承接主城区需求外溢红利，带动当地楼市、促进区域发展，唯温江区是个例外。

2016-2020年，温江区合计供应涉宅用地不到2600亩，在近郊各区中供应规模垫底，起始楼面地价不高，相应的成交规模也少，五年间共成交涉宅用地2226亩。2020年，温江区涉宅用地的交易规模降至近五年最低，全年区域仅供应不到270亩地，成交约188亩。

但今年温江区一改往日低调形象。

表现之一是，在今年成都首批次集中供地中，温江区供地宗数及面积都仅次于郫都区，且后者更多是产业用地，8497元/㎡的平均起始楼面地价则居近郊首位。

表现之二是，7月23日，在各方的见证下，位于温江区的星河WORLD科创城雪山会客厅正式启幕。在经历了合作方签约、用地性质调规、龙头引擎项目启动等一系列“大动作”后，一座继光华新城之后、总占地4000余亩的温江城市新中心，终于揭开神秘面纱——即位于光华新城和医学城之间的星河新城；而星河新城的“引擎”，就是占地约1120亩、计划总投资160亿元的星河WORLD科创城。

温江·星河WORLD科创城牵出的，是一场酝酿已久的“温江巨变”。

经济上升期+核心区饱和

温江呼叫新中心

建设一个城市新中心，是这一场“温江巨变”的核心。尽管与南拓下的双流、东进中的龙泉驿相比，温江这一场城市变革的开端并不显山露水，但今天来看，称得上厚积薄发。

2017年开始，城市“多中心化”趋势自上而下铺了开来，成都正式提出城市格局由“两山夹一城”单中心发展为“一山连两翼 ”多中心。究其根源，随着成都经济水平提升，“单中心”模式下一系列问题凸显——单一的城市空间下，城市资源有限，发展空间有限，人口膨胀、交通拥挤、住房困难、环境恶化等众多“大城市病”随之而来。

4年过去，成都多中心模式建设已初见成效，东部新区的产业导入、城市基建等各方面工作都在顺利推进中，得到优化的城市空间结构，为未来的成都提供了永续发展新空间。

同样的，“多中心化”也适用于“西控”下的温江。

目前温江区的城市发展仍处于上升期。统计显示，2016年至2019年，温江区的GDP增速都保持在8.0%以上，2020年受疫情等影响增速有所下降，但仍高于成都增速。近年来温江区致力构建“三医两养一高地”全域健康产业生态圈，形成了以医药健康为主的三产主导区域，以此为参考，未来这里的人口吸附力以及区域发展后劲都还很可观。

但温江区当前的城市格局明显不足以支撑这样的发展势头。温江区主要划分为老城区、光华新城、金马、万春、永宁等板块，目前老城区早已开发成熟，过去十年间光华新城担任了温江区的开发主角。

2010年至今，两大主流板块共供应（仅统计拍卖口径，下同）土地44宗/3839亩，其中30宗/2606亩来自光华新城板块；期间共成交39宗/3529亩，光华新城独占27宗/2465亩。但同时也可以发现，2016年之后，光华新城的供应规模呈明显的下滑趋势，沿光华大道一线几乎已尽数开发，仅边缘区具有少量待开发土地。

涉宅用地供应吃紧，住宅供应也逐渐吃力。统计显示，2016年之后，光华新城板块的住宅市场常年处于供不应求状态。

此外，从今年的日间人口热力图来看，温江城区和光华新城的人口集中度已经非常高，拥挤特征突出。对于上升期的温江区来说，开发新的城市中心，疏散中心区域承载力，势在必行。

575亩土地调规

牵出4320亩星河新城

2020年的土地调规，让温江区的城市新中心选址正式明朗。其主角，是北至温泉大道南至骑士大道、东西分别与凤翔大道、杨柳东路相邻的“浩旺片区”，也就是我们今天所说的星河新城。

>>> 去年9月，温江区发布了浩旺南北片区的详细规划修改公告，增加了住宅用地和公园绿地面积，减少了商业用地，并且新规划了1所幼儿园（27个班），1所小学（45个班）和1所中学（9个班）。

>>> 同年10月，温江区规划和自然资源局发布了《浩旺片区成都九联投资集团有限公司项目地块规划条件调整方案公告》，将区域内9块面积合计574.8亩的工业用地调整为住宅用地、商业用地。其中6宗二类住宅用地容积率不高于2.5，更引人关注的则是，1号商业用地还规定“地块最高建筑高度应大于等于130米”。

>>> 而早在去年7月，九联公司就这574.8亩地进行了招标，征集合作方以联合开发。

低密住宅+超高层地标建筑，为这片紧邻光华新城的区域定了调。这一未来的温江区城市新中心，总面积约4320亩，其中率先调规、由星河控股进行开发的574.8亩地将是首开区。

新的城市中心为何选址星河新城？结合光华新城的发展逻辑，我们可以得到答案。

一方面，星河新城与光华新城有着相似的崛起条件——便捷的交通条件下，顺理成章承接外溢需求。

温江区的外溢人口需求主要来自两个端口，一是早期老城区饱和后的人口外溢，二是近年来主城青羊区住房供应量少价高，将一部分购房需求向外挤压至邻近的温江区。2005年光华大道正式建成通车，2017年底沿光华大道铺设的地铁4号线2期开通，便捷的交通条件让位于温江老城与青羊区之间的光华新城，顺势成为重点开发区域。

星河新城亦然。2020年年底，地铁17号线正式通车，明光站和温泉大道站位于星河新城板块东侧，且均规划为TOD站点；此外，建设中的地铁13号线，也将与板块相连，加上温泉大道等主要干道，未来星河新城将处在温江老城、光华新城以及医学城的中心位置，可辐射周边超30万人口。

但另一方面，星河新城与光华新城相比，其建设逻辑将更能适应时代的发展——产业引领，规划先行。

如今回顾光华新城，区域的开发逻辑已相对落后，居住空间是绝对主力，功能规划单一，职住无法得到平衡的同时，也不利于区域经济的发展以及城市面貌的提升，但星河新城不一样。

上述574.8亩地招标之初，招标方提出“计划调整现有产业结构，实现人、城、产有机融合”，这也决定了星河新城板块将按照“产城融合建设”的逻辑来进行开发。相关信息显示，星河新城规划了包括TOD产业、科创新基地、新型办公园区在内的多个产业载体，以强化“三医”产业，升级生产、生活性服务业的同时，大力发展科创+文体产业。

更科学的产业规划下，星河新城将有望成为城西城市新中心。

千亩星河WORLD科创城

奠定高起点

星河新城板块总面积约4320亩，其引擎项目则是占地约1120亩的星河WORLD科创城，由星河控股进行开发，首开区则是前文提及的574.8亩区域。

对成都来说，星河控股是一个新面孔，而星河新城定位为温江区乃至大城西的城市新中心。为何选择这样一个新面孔作为这个新中心建设的“领头羊”？或者说，横空杀出的星河控股，如何有底气来接手这个上千亩的引擎项目？

首先需要明确的是，在产城一体化建设的逻辑之下，单一的房地产开发模式并不适用于星河新城的初期建设。星河新城的建设者，一定需要更丰富的产城建设经验，以及有成果可证的产城建设实力，而这正是星河控股所擅长的。

提起“星河WORLD”这个名字，最出名的当属深圳星河WORLD。

深圳星河WORLD总占地约62.29万平方米，总建筑面积约160万平方米，总投资约150亿元。项目内规划了联盟商务区、产业孵化区、品牌商业区、酒店公寓区、人才配套区、文化艺术区以及生态休闲区等多个功能区。运营5年来，园区内已入驻企业超1100家，带动了超2.8万人就业，年产值贡献超300亿元，促成了旧工业区向产融联盟新城的华丽转变。该项目的最终目标是，建成后带动超7.5万人就业，年产值超千亿，年税收贡献超百亿。

深圳星河WORLD的建设者就是星河控股。

成立于1988年的星河控股，早期定位“城市空间提供商”，而今已成功转型为“城市运营商”。与传统的地产品牌不同，星河控股致力于成为产业内核塑造者。目前，星河控股的业务范围涉及地产、产业、金融、物业等六大板块，构筑了以“产业为引领，地产为根本，商业为驱动，资本为重器，金融为护驾，物业为支撑”的自循环生态圈。这是星河成为“城市运营商”的核心优势。

2020年，星河产投与华夏幸福、上海张江、招商局蛇口工业控股、珠海华发等一并位居全国产业新城运营商TOP10。

作为星河控股旗下最成功的产城品牌之一，星河WORLD已经成功孵化开来。2020年，总投资约150亿的南京星河WORLD一开园即达到了近50%的招商签约率。而与之一脉相承的温江·星河WORLD科创城也已“启航”，未来将率先亮相的574.8亩首开区详细规划已经披露。

从获取的信息来看，温江·星河WORLD科创城将以“产城融合”模式为骨架进行开发，首开区规划了产业、居住、配套三大发展体系，规划建设168米的产业总部大厦、科创大厦、城市会客厅（现已亮相）、活力商业街区、公园社区等。

从首开区的规划亦可以看出，温江·星河WORLD科创城的内核是“产业”，所有功能区规划都是以产业“人”的生活轨迹为依据，打造一个24小时产城融合生活圈，这与以往的光华新城等板块是完全不同的建设逻辑。当然，正是因为定位高，才更需要星河控股这样有经验、有实力的企业来牵头，来带动星河新城板块的高起点发展。

正如星河控股集团总裁姚惠琼女士所言，成都星河WORLD项目的最终目标，是助力温江成为“转型发展先行区、产业重构承载区、产城融合示范区”三区发展的典范城市，以这574.8亩为开端，我们正见证着一个城西新中心的崛起。

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出品|锐理数据总部新媒体中心

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