成都东部新区起势了！

昨天，成都市公共资源交易服务中心发布公告，来自东部新区的2宗住兼商地块拟于11月9日登上拍卖台。这条供地信息非常关键，锐理君梳理公示信息发现，房企首先要读懂三点：

1、意义重大。这是成都东部新区空港新城首次释放常规涉宅用地（前期虽有供地，但均为TOD用地或人才公寓用地）。这两宗地合计面积约181亩，地块的推出时间和位置选择，都做了严格筛选，剑指高品质项目打造；

2、条件宽松。两宗地仅一街之隔，起始楼面价分别为8000元/㎡、9000元/㎡。非常重要的是，它们均无限房价要求、无严苛配建且面积适中，在研判该宗地的时候，这一项需要重点考量；

3、TOD核心区域。两宗地距离地铁18号线三岔站直线距离约1.5km，处于三岔站TOD的规划辐射范围内，更是空港新城的核心片区，开发的可操作空间和发展空间较大。

东部新区、空港新城、首次供应、常规涉宅地……这些标签加身，已经让这两宗地充满了无限可能，也必定会成为近期土拍市场的焦点。

首拍吸睛

空港新城进入全面“提速期”

作为东部新区空港新城常规涉宅地的“首拍”，锐理君研判发现，这两宗地无论区位、条件、配套、周边市场，都有很多可圈可点之处。

空港新城全面“提速”，首个进驻机会。

研判地块实力，我们首先看板块的发展潜力。待出让的两宗地隶属于东部新区“双城一园、一轴一带”布局中的空港新城片区。

空港新城区域（含机场用地）规划面积约483平方公里，以天府国际机场为枢纽、综合运输体系为动脉、产城融合单元为节点、临空基础产业和高新技术产业为支撑、体制机制和政策创新为保障，将瞄准临空基础性产业和临空战略性新兴产业，以全球新枢纽经济领航者为目标，形成"一环一廊一带"的产业空间结构。

未来，这里将以建成国际航空枢纽典范城、全球公民双创汇聚区和国家战兴产业发展集群地为愿景，着力打造一座创新之城、科技之城、低碳宜居之城。

从地理位置来看，空港新城能快速联动天府新区、简阳城区、资阳、眉山等区域，不仅是东部新区的核心起步区，更是成都“东进”的核心建设区。

目前，天府国际机场已正式开通运营；成都天府国际空港新城企业总部、未来医学城、民航科技创新示范区、三岔站TOD等重大项目建设如火如荼；此次出让的两宗地也正式拉开了东部新区空港新城（常规）涉宅用地的供应大幕，意味着空港新城的发展已进入全面“提速期”。

（空港新城效果图）

配套强力支撑，交通+教育+生态形成闭环。

东部新区是少有的配套先行的新兴区域。

从下图可以看出，两宗地北侧有在建的西南交大轨道学院、市民中心、金融中心、企业总部、创意产业园等配套设施；宗地西侧有成都体育学院，宗地以东是已通航的天府国际机场，周边配套非常完善，极大地增强了地块开发的可塑性。

（一、二号宗地位置及周边配套示意）

交通方面，地块周边有环湖路、公园大街、绛溪三线和绛溪四线等交通要道四通八达。轨道资源除了18号线，未来还将与S2线换乘接驳，可快速联运双机场，陆、轨、空高效接驳。

更重要的是，两宗地距离三岔TOD直线距离约1.5km，后期开发、营销、居住都可以真实享受到TOD带来的利好。根据规划，三岔TOD是成都首个城市级TOD，将打造为东部新区多产融合效能区，成为东部新区产业新支点；塑造学研复合型都市创新区，成为国际学研新高地；以公园城市+立体高校，成为未来城市新典范。

（三岔TOD规划效果图 发展定位：未来创想城市新范本）

生态方面，地块周边有已建成的汇流公园、林栖公园。此外，依托三岔湖、绛溪河等河流生态廊道，区域内打造了绛溪源郊野公园、三岔湖景区等休闲场所，极大提高该区域的居住舒适度。

（三岔湖实景图）

教育方面，宗地所在的空港新城有成都市实验小学东部新区（基本建成）、成都体育学院（在建）、城市轨道交通学院（年内动工）、成都七中东部新区校区（年内动工）。其中，成都七中东部学校占地面积约273亩，距离三岔湖仅400米。学校设计规模120个班，5400个学位，预计2021年底开工建设，2023年9月正式开学。

（成都七中东部学校效果图）

优质生态、教育、交通配套密集分布，可以为宗地项目产品溢价能力与物业增值空间提供支撑。对房企来说，目前拿地会显示出更大的溢价能力和空间。

地块面积适中、品相优秀、易拿易打造。

拿地“机会少、门槛高”是东部新区土地市场的一个重要特征，此前东部新区出让的宗地多伴有产业准入条件或严苛配建条件。

据锐理君统计，2018年以来东部新区共出让涉宅地块（含纯住宅、住兼商、商兼住，下同）33宗。在这33宗地中，有16宗为人才公寓用地以及2宗TOD项目用地，其余地块大都也有一定的安置房、人才公寓配建要求或产业要求，常规用地屈指可数。

本次空港新城首次供应常规涉宅用地，两宗地的面积分别约95亩、86亩的住兼商用地（商业占比上限10%），容积率为2.7和1.8，虽要配建道路、市政设施用房、绿地等，但占比不多，很显然，这为房企留下了更大的发挥和打造空间。

（地块实景图）

锐理君独家获悉，区域内还有多宗住宅类用地待出让，随着配套的落地，接下来区域土地价值还有较强的追涨动力。因此对于拿地开发这两宗地块的房企来说，一方面是在抢占先机，另一方面是提前占位营销高点。

建设加速

东部新区初显“新区面貌”

房企拿地，对城市基本面的研判是第一堂必修课，对新区的土地来说这尤其关键。

为了加快推进成渝地区双城经济圈建设、做强成都极核和主干功能，2020年4月28日，四川省政府批复同意设立成都东部新区，同年5月6日成都东部新区挂牌。

在高起点规划、高标准建设、高质量发展、高水平治理下，成都东部新区在短短的一年多时间里加快成型成势，经济产业和城市建设都呈现高质量发展态势，“未来城市”的样貌也已经初显。这得益于诸多“优势”集合。

诸多政策利好加持

2021年6月19日，经四川省委、省政府同意，省政府办公厅正式印发《关于支持成都东部新区发展的政策措施》，明确“强化成都在成渝地区双城经济圈的极核地位和国家中心城市功能，努力把成都东部新区打造成为成渝地区双城经济圈高能级发展新平台”，并提出支持政策措施。

2021年7月9日，《成都市国土空间总体规划（2020—2035）》草案开始公示。草案显示，成都将构建“一心两翼三轴多中心”的城镇空间格局，其中两翼即主城区（12+2）+东部区域中心城市（东部新区、简阳城区、淮州新城）；用地规模方面，严格控制建设用地规模，合理控制全域国土开发强度，引导国土开发中心向东向南转移。

两份重磅文件再次夯实了一点：“东部新区”是成都城市发展的方向和重点。

面向未来，规划和建设高质高标准

6月27日，成都天府国际机场正式投运，成都成为中国大陆双国际机场第三城。依托成都天府国际机场，成都东部新区建设国家级国际航空枢纽和国际门户枢纽城市，提升新区经济增长新动能，不断完善港区配套功能，提速迈向“国家向西向南开放新门户” 。

建设目标更加清晰。锐理君梳理发现，自今年1月以来，成都东部新区天府奥体公园核心区片区、简州新城智能制造生态城片区、成都未来科技城片区、简州新城龙马湖CAZ片区、沱江活力湾片区、简州新城龙泉湖智慧科创城片区等多个区域《规划草案》接踵而至，东部新区建设目标更加明确，思路更加清晰。

产业招引也取得重大进展。据统计，成都东部新区自成立以来，已累计签约引进各类重大产业化项目44个、总投资超2000亿元，阿里云IDC、普洛斯、民航科技创新示范区（一期）等一批产业项目开工建设。

教育资源完善是重中之重。锐理君获悉，目前东部新区已签约或落地成都石室东部新区实验学校、成都七中东部学校、成都市实验小学东部新区校区、成都市石笋街小学、四川大学附属实验小学等名校。按照规划，未来3年成都东部新区将新增中小学、幼儿园学位不少于3万个，至2025年累计新增不少于4万个。

房地产市场刚起步、空间大

大型产业项目落地、教育人才引入、城市配套加速建设……这为东部新区的房地产市场奠定了基础。

土地供应加速，房企开辟“新战场”。

今年5月19日，东部新区自挂牌以来的首批纯住宅用地拍卖出让，吸引到多家房企到场。最终2宗地全部达到最高限价，被明宇与大悦城分别以成交楼面价6550元/㎡+移交租赁住房16%、成交楼面价6650元/㎡+移交租赁住房11%收入囊中（详情点击）。

从房企积极拿地动作与出价意愿看，东部新区的市场号召力已经有目共睹。随着土地供应加速，更多的房企也在紧盯区域供地动作。

住宅供销比仅0.8，投资开发大有机会。

由于前期常规住宅用地供应不多，东部新区商品住宅供应相当有限。锐理数据RAP系统显示，2019年至今东部新区商品住宅供应46万㎡，销售57万㎡，供不应求是主基调。对于开发企业来说，这同样是一个机会点，有大显身手的空间。

总体来看

空港新城这两宗涉宅用地优势很多：东部新区少有的、无产业准入条件的住宅类地块，机会难得；两宗地的面积适度，配建条件并不苛刻；空港新城前期无住宅供应，是房企拿地的一个好机会。

回到本文的标题：空港新城首次供应常规用地。这个信号，已经说明了很多，有拿地需求和资金实力的房企，一定要认真关注并研判。