东部新区又放地了！

刚刚，成都市公共资源交易服务中心发布公告，位于空港新城的2宗住兼商用地将于2021年11月16日登上拍卖台，合计面积约157亩，起始楼面价分别为9300元/㎡、9000元/㎡。这是继10月18日挂出2宗地后，东部新区再端上的两盘“硬菜”。

在《重磅！成都东部新区空港新城首次供应2宗常规涉宅地》《8宗地块引爆市场 “五年聚势”的东部新区有太多看点》两篇刊文中，锐理君曾从产业规划、城市建设、房地产市场等多维度，对东部新区城市价值与投资机会进行过深入分析，概括来说，从规划高度到兑现速度，作为战略要地、政策高地、建设重地、价值洼地的东部新区，都未来可期。

“熟地”

拿地后可快速上手

五年聚势，东部新区无论是城建还是产业都已初具规模；在此基础上，区域房地产市场也迎来发展分水岭，日前重点推介的8宗常规类用地就是重要信号。

从释放的信息来看，这批用地显然经过精挑细选，尤其是今日公告地块区位就相当出挑：

2宗地相邻，均位于空港新城，东侧紧邻环湖路，西侧为成都七中东部学校，南侧靠近正在建设的未来医学城，与以西的三岔湖直线距离约1.2公里，以北靠近成都体育学院。

（宗地区位示意图 注：图中标识的S2/D2/D3号线为规划线路）

锐理君实地探访发现，目前宗地已打围，双向四车道的环湖路已建成，交通十分便捷，沿路多个项目拔地而起，绿道建设成果明显，整个区域已呈现出更加成熟的面貌，房企拿地后可快速上手。

（宗地已打围）

（已建成的环湖路）

空港新城+滨湖+邻校+未来医学城

“综合素质”绝对突出

在锐理君看来，除容积率低、规模适中、交通通达度高等亮点外，研判这2宗地后期开发可塑性，还应当牢牢把握住四个关键词。

01 空港新城

起步早、建设快、更成熟，具备良好的房地产开发土壤和条件是空港新城的重要特征。

空港新城是东部新区将构建“双城一园、一轴一带”空间布局中的“双城”之一。

按照规划，空港新城将依托天府国际机场，集聚航空经济、国际金融、国际商贸、国际消费、科技创新、国际教育和文化交往功能，建设成为引领航空枢纽经济的强大引擎、支撑内陆开放的高端平台、汇聚全球创新人才的价值高地，并形成“东港中城西湖山，一核三轴六片”的空间结构。

今日挂出的2宗地就位于三岔TOD片区与未来医学城片区之间，享受“双片区”红利。

以打造国际消费中心和国际交往中心为目标，高标准建设先进基础设施和公服设施，主要发展航空制造业、临空现代服务业和临空新经济产业，空港新城不仅有强大的产业动能，还有高质量的城市生活配套。

>>> 一是地铁18号线二期通车，5大站点贯通空港新城，实现与成都中心城区“无缝”串联。从三岔站到成都火车南站半小时左右可达，快速折叠城市的时间和空间，能够高效促进人口、投资、资源快速流向东部新区尤其是空港新城。

>>> 二是成都首个面世的城市级TOD站点——三岔TOD项目建设驶入“快车道”。TOD是成都当下最大的城市发展引擎之一，能够重塑城市经济地理。位于空港新城的三岔TOD以“未来创想城市新范本”为定位，规划总建筑面积约162万方，目前首期41万方已开建，包含住宅、商业、学校、公服、公园绿地等功能，未来不仅能带来科学、便捷、生态、宜居的生活方式，更将形成一个国际化的城市CBD，成为东部新区商业、文化和生活中心。

（三岔TOD效果图）

>>>更重要的是，空港新城拥有最大的“杀手锏”——生态巨擘三岔湖夯实区域生态本底和宜居条件。

地铁、TOD、生态，都是房地产开发的“重器”。

02 三岔湖

三岔湖是本次地块第二大价值标签。

与另外几宗待出让地块相比，今日挂出地块最突出的优势之一就是，距离成都最大、全省第二大湖泊——三岔湖（规模约121平方公里，含113个孤岛、160多个半岛，约240公里湖岸线）水域直线距离仅1.2公里，是货真价实的湖居物业，“亲湖”属性相当高。

“湖居”的吃香程度已无需赘言。一方面是提升居住环境、保障生活品质的核心要素，另一方面，“湖”作为资源，具有明显的稀缺性，因此，“湖居物业”通常拥有很强的抗风险能力与成长空间，价格也始终领跑。

不仅如此，作为“公园里建城市”的典型代表，东部新区以“一山一江三廊多湖”为生态格局，规划打造267个城市公园与72%蓝绿空间。聚焦今日公告地块，除三岔湖外，周边还有绛溪河公园等多个公园与城市绿地环绕。

就生态资源体量与密集度而言，宗地完全有实力支撑起未来品质乃至高端产品的开发打造。

03 成都七中东部学校

着力打造一个高质量、品牌化的教育版图，一直是东部新区造城营城的关键线索。

今年7月，成都市教育局、市委编办、市财政局、市人社局四个部门联合印发《支持成都东部新区教育事业高质量发展的八大措施》，旨在赋能成都东部新区教育事业，全力助推成都东部新区成为“教育强市”的新兴增长极，其中就包括鼓励中心城区“名校”领办成都东部新区学校。

资料显示，现阶段东部新区已集结成都市实验小学东部新区校区（已建成）、成都七中东部学校（预计年内开建）、成都石室东部新区实验学校（已签约）、成都市石笋街小学（已签约）、四川大学附属实验小学（已签约）等一大批名校。

图片

其中，成都七中东部学校正位于这2宗地西侧，仅一街之隔。

按照规划，成都七中东部学校是12年一贯制公办学校，占地面积约272亩，设计规模120个班，学位数5400个，预计2023年9月正式开学。

（成都七中东部学校规划效果图）

04 未来医学城

宗地以南沿环湖路可直达建设中的未来医学城，直线距离约1.8公里。

规划面积14.34平方公里的未来医学城总体定位为“未来医学探索与创新前沿，医教研产融合与转化典范”，未来将通过“一核四带四区”，构建体现全生命周期健康管理理念的未来家园。

（未来医学城空间结构示意图）

根据今年6月出炉的《成都东部新区—成都健康医学中心（未来医学城）片区设计草案》，未来医学城至少可以在三个方面为宗地加分：

高规格的医疗资源。通过对标国内外知名生命健康产业片区，未来医学城将导入华西顶级医疗资源，再建“华西新坝”。预计到2023年，未来医学城核心区初现，川大华西医院集群一期建成，到2025年川大华西医院集群二期建成。

庞大的产业人口。西侧临湖，中央围谷，这里将落地国际一流特色医疗中心、国际中西医教学科研中心、国际领先互联网医疗中心、数字化全程健康管理中心、健康险数据和后台中心5大产业功能。在房地产开发语境中，产业往往也意味着人口与购买力，按照规划，2035年未来医学城要实现常住人口9.2万人的目标。

“主动健康”的生活配套。依托四大健康产业社区，实现居民由“被动医疗”到“主动健康”生活方式的转变；同时，通过各级公园绿地，因地制宜植入公共服务、商业商务、文化体育、社区服务等功能。简单来说，未来医学城不仅有产业生态圈，还将形成市民生活圈。

条件宽松

后期发挥空间大

“入场券”贵，考验着“钱袋子”，限制多、门槛高更成为“拦路虎”，“太难了”应该是近两年不少房企拿地的心声。

东部新区有地。

今年上半年，四川省政府办公厅印发的《关于支持成都东部新区发展的政策措施》与成都市委市政府印发的《关于支持成都东部新区建设全面体现新发展理念的未来之城的意见》都明确提到强化东部新区用地保障，譬如：将市级预留年度用地计划中不低于20%的份额倾斜支持东部新区。

东部新区条件更宽松。

作为参考，相比成都“双集中”供地区域，东部新区10月18日公告的2宗地，均无限房价要求、无严苛配建与自持/移交要求、无自有资金及第三方资金审核要求……限制条件少，留给房企的发挥空间更多。除未设置住宅销售最高限价外，为鼓励房企打造更优质的产品，东部新区还在建筑层高、阳台空间等方面予以支持。

（10月18日公告出让地块出让要求部分截图）

注：今日公告地块出让文件暂未上传，具体出让条件最终以出让文件为准。

近来好消息不断的东部新区，无论是发展势头还是开发后劲，注定会是未来成都楼市不可忽视的存在，于需要“开疆拓土”的房企而言，显然值得也应当重点关注和积极研判。

而房企拿地，需要考虑钱袋子（进入门槛）、宗地素质（后期开发空间与溢价能力）、市场需求（去化与利润），从这三方面来看，拟于11月16日出让的2宗地，无疑可圈可点。

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声明||文中所标识的生活圈、交通、配套规划等，仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，落实情况以政府文件为准。