注：如无特殊说明，文中商品住宅数据均为备案口径，土地市场数据均为拍卖口径，2021年数据统计至9月。

近两年，成都高端住宅的需求只增不减，成交规模急速扩大。

今年1-9月，成都总价500万+的住宅成交套数已超过去两年总和，可以说成都已经进入了“高改时间”。在这场竞赛中，不仅各路“开发豪强”严阵以待，各类高端改善项目也不断对“地段”“资源”“产品”进行深挖、占有。

显然，成都“高改市场”的竞争格局已经发生激变，与之对应的市场逻辑也将发生变化。现有格局下，房企该如何解答？做对哪几点才能担当“顶流”？

“高端局”背后

亟待解决两大难题

锐理君曾经提到，成都楼市蕴藏着巨大的势能，已经进入“高端局”。

2020年，成都全年成交总价500万元以上的住宅达4215套，较2019年增长了143.4%，在此之前单年成交总量均未超过2000套。今年这一趋势更加突出，仅今年1-9月大成都就已经成交了6386套总价500万元+的住宅，超过了过去两年成交量总和。

另一个“信号”值得重视，2020年至今，大成都成交名义楼面价15000元/㎡以上的涉宅地有43宗，而目前入市销售的楼盘不超过土地成交宗数一半，预计未来还将有更多500万+级产品的供应。

旺盛的置业需求和持续增强的购买力在前，持续增多的高端住宅供应在后。在这样的市场基本面下，对于极其考验产品力的高端住宅而言，有受追捧的，自然也有销售受阻的。市场必须清醒面对一个现实：如今的成都高端市场已进入“高位横盘”时代，作为高端住宅，很难再凭借明显的价格优势“出圈”，更考验项目的是企业实力以及产品的市场收割能力。

同时，高端买家的需求也不断升级，要求更加多元。产品之外，居住“附加项”——地段、教育、交通、商业等要素被高改群体放在了越来越重要的位置。这是当前成都高端市场的另一大痛点：目前大部分高端住宅着力点多局限于产品尺度、景观等的营造，面对升级的深度高端改善需求，难免“有心无力”。所以即便是市场选择很多，购房者挑花了眼，也很难再找到合适称心的产品。

市场需要“好产品”、客群呼唤“真高端”，构成了“顶流”产品诞生的重要背景。

品牌+地段+资源+产品

“顶流”的选择是“全都要”

那么，真正的“顶流”标准是什么？背后的逻辑又是什么？

市场有观点认为：符合当下市场的“顶流”不应该再局限于此前单纯的”品牌论““地段论”“配套论”“产品论”，而是所有要素全都有——品牌要有丰富的开发经验和实力、地段要符合城市格局进化方向、资源不仅要突出更要集合、产品要有持续的价值兑现能力。

近期刷屏的天恒傲云天府恰好找到了这样的逻辑，集合了品牌、地段、资源、产品四重优势，重新定义了 “顶流”标准，为区域住宅市场树起了新的风向标。

看品牌，国企实力做后盾

一个经得起市场考验的作品，离不开品牌血统的传承与超越。这是天恒找到的第一层逻辑。

站在天恒傲云天府背后的是“红墙国企”北京天恒。深耕北京20年，天恒不仅有着丰富的高端产品打造经验，还有着对高端客群特征、买家需求的精准把握能力以及对市场产品的灵敏嗅觉，其开发的住宅产品无一不是区域内标杆，比如天恒·半山世家、天恒·天悦壹号、天恒·傲云等。此外，天恒还积极承担了棚户区改造、历史文化名城保护、区域提升、土地整理、市政基础设施建设等项目，尽显国企担当。

北京城内最大、风貌保存最完整的一片历史街区——占地约580公顷的北京什刹海历史文化保护区，就由天恒负责恢复古都风貌。

（什刹海效果图）

天恒傲云天府则是天恒在“北京经验”上优化升级，落子成都的首个“封面”作品，这本身就是强产品力的彰显。

选地段，精准把控成都楼市格局

兼具一座城市发展核心与未来发展的区域，才是高端物业最佳的“安全区”、“增长区”。这是天恒找到的第二层逻辑。

2020年5月，天恒首进成都便拿地风头正劲的新川，以17100元/㎡的楼面价斩获新川核心区69亩宅地，同步刷新当时高新区最高名义楼面地价，呈现项目为天恒傲云天府。

聚焦新川优质土地，正是天恒对成都这座城市发展脉络与市场格局的深入理解与把握。

作为成都发展核心之一，高新区的市场价值已无需多言。而近两年，随着产业导入，配套呈现，新川已经“接棒”大源、金融城等板块，成为高新区下一个发展重心，也是一个全面崛起的城市价值高地，这里既有20700元/㎡的成都最高成交楼面价地块，也有创下最高销售型人才公寓比例达100%的天恒89亩地块。

（新川板块名义楼面地价TOP5地块情况）

作为高新区为数不多可规模化开发的居住版图，新川的发展空间还具备很强的可塑性，为区域成长性注入发展后劲。以天恒傲云天府周边为例，项目周边储备地块多，未来价值的成长空间毋庸置疑。另外，结合新川目前的用地规划图来看，采用了小街区规制；减少商业用地增加住宅类用地；增加公园绿地；优化中小学、幼儿园等用地规模及布局……居住属性很明确，完全有实力为高新区乃至大成都未来的居住品质代言。

兼具成熟、稀缺、成长性的地段对物业价值的加成作用不容小觑，对高端买家而言，吸引力不言而喻。天恒傲云天府严苛选址的背后，则是为了能更满足高端买家对于物业成长性和安全性的需求。

选资源，各类配套全满足

配套的丰富程度关乎居住体验的便捷性、舒适度与幸福值，对于高端住宅而言，高度集中的资源更是不可或缺的一环。这是天恒找到的第三层逻辑。

天恒傲云天府占位新川核心，集结了丰富的配套资源，居住-出行-消费-教育等未来将在这里形成一个完整的生活闭环。

交通方面:项目南侧紧临的新程大道已经通车，可连接成仁快速路；西侧2公里范围内还有贯穿成都南北的天府大道以及梓州大道。轨道交通更是便捷，距离已开通运营的地铁6号线蒲草塘站约600米。

商业方面:7号邻里中心距离项目仅约100米，10分钟车程时间内，还可以享受山姆会员店、陆肖TOD（在建中）等大型商业。

生态方面:项目北侧即为天恒代建的一块公园绿地，同时距离865亩的新川之心中央公园约1公里，饭后散步休闲与日常游玩都有了好去处。

教育方面:根据新川创新科技园的最新规划，项目500米范围内规划的中小学及幼儿园超过五所，目前项目南侧的六组团三幼已基本建成，0-18岁全龄教育配套未来都能完全满足。

（项目位置示意图）

造产品，做最纯粹的高端改善

高端住宅作为居住承载空间，落脚点最终还是在产品。这是天恒找到的第四层逻辑。

归根结底，纯粹的高端项目还是需要最纯粹的改善产品来“定调”。天恒深谙底层逻辑，投入了充足的人力、物力打磨产品，落地了旗下最高端的“ 傲云系

”产品。

在此之前，天恒已在北京唯一一个先规划后建设的低密别墅区孙河板块，落地了“傲云系”旗下的第一个项目，即天恒·傲云。据了解，天恒·傲云规划了合院、叠拼、洋房这类纯改善产品，是目前北京终极改善的标杆项目之一。

（天恒·傲云项目效果图）

天恒傲云天府占地面积约69亩，整体容积率仅约2.0，为纯住宅用地，形状规整。整个项目规划了12栋叠墅和7栋大平层，所有户型均南北通透。

（天恒傲云天府项目效果图）

在楼栋排布上，采用了阵列式布局，视野、采光及通风效果都能满足高端改善的需求，同时“输出”了占地面积合计约20000㎡的双中庭园林。而双中庭园林+口袋公园的景观组合，也让人有了真正住进“公园”里的舒居体验。并且为了实现景观资源价值最大化，在产品规划打造上，项目大平层产品均朝景观面，做到了户户可享中庭或公园景观。

（天恒傲云天府项目效果图）

聚焦产品，天恒傲云天府不惜高成本，采用了大面积玻璃幕墙与铝单板结合，窗墙比约41%，符合当下审美，塑造了强烈区域辨识度的同时，也令建筑整体质感更加通透，整个项目更显高端时尚。

（天恒傲云天府项目效果图）

户型设计上，项目规划了建面约260-275㎡的两叠叠墅，以及建面约143-189㎡的大平层。其中叠墅是当前市场上较为罕见的上下叠，且可实现电梯独立入户，进一步提升了墅居的质感；而为了营造更纯粹的圈层，大平层则是设计为大尺度三房和四房产品。

落位到大平层产品上，天恒精准找到了市场主力需求。根据锐理数据统计，从当前市场总价500万+的高端住宅成交来看，主力面积段集中在150-200㎡。天恒傲云天府将建面锁定在143-189㎡，目的也很清晰，除了满足市场主力需求外，也能匹配高端买家对产品尺度大、居住舒适度高的诉求。

143㎡套三双卫

一般来说，143㎡这个面积段大多会做四房，但天恒傲云天府通过“3+1”的灵动空间设计，在阔绰的三房之外增加了一个多功能空间，可根据主人志趣改造设计，或二胎时作卧室，或作书房，或增加会客厅面积，实现三房到四房之间的自由切换，赋予了生活更多可能性。

169㎡套四双卫

169㎡做到了两个套房的空间设计，面宽约9.5m全景阳台与客餐厅组成超大会客空间，实现了200㎡户型的空间奢阔感。

写在最后

毫无疑问，成都已经进入“高端局”，但不得不承认，因为空间的局促、配套功能缺失等，大部分贴以“高端”标签的项目无法真正满足改善的生活所需。

而天恒傲云天府从品牌实力、项目占位、资源运用，到产品设计，无一不在做“加法”，实现了1+1+1+1＞4的效果，重新定义了 “顶流”的标准，值得市场关注。

声明||文中项目相关示图、文字等仅作为项目宣传推广使用，仅供参考，不在任何意义上构成开发商的承诺或要约，具体以实际交付的状态为准。文中所标识的生活圈、交通、配套规划等，仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，落实情况以政府文件为准。文中配图除明确署名外，其它均由天恒傲云天府项目提供。