销量的高低，从来都不是评判一个项目优秀与否的唯一标准，但必须承认，卖得好不好，是能最直观反映一个项目受认可程度的，能出现在成交榜单前排的项目，那一定有其难以模仿的可取之处。

典型如“城南第一盘”麓湖生态城，如今在高手如云的城南仍能即开即罄。另一个则是当下的“城东第一盘”——华润置地未来之城。今年前三季度，未来之城的住宅成交备案套数已经超越了麓湖生态城，位居中心城区第一。

“城东第一盘”

15个月 63亿

2020年7月，位于东安湖畔的华润置地未来之城初次亮相时，面临不少的质疑声。项目首批次住宅取证均价约20000元/㎡，彼时龙泉驿区住宅成交均价不到16000元/㎡。在不少业内人士看来，未来之城的“销售难度很大”，其迫切需要解决两大难点：打破地缘性客户对于价格的抗性，更要打消主城区客户对于东安新城“远”的疑虑。

但随着项目及区域配套价值逐步兑现，随着东安湖美景步步呈现，市场对于东安新城的区域价值以及华润品牌价值有了更深的理解，对东安新城的生活场景有了更具体的参考。如今，华润置地未来之城已成为城东乃至大成都的现象级项目，绝对称得上“城东第一盘”。

>>>备案数据显示，2021年前三季度，华润置地未来之城共成交住宅近1900套，约24.4万方，住宅交易总额高达47.5亿元，期间其成交套数居成都中心城区第一，备案面积和成交总额仅次于麓湖生态城。

>>>2020年7月，华润置地未来之城首次取证，截至目前已成交住宅逾30万方，约2438组大成都范围的客户成为业主，成交金额超63亿元。自2020年下半年以来大成都入市的所有新盘中，华润置地未来之城的去化成绩是最显眼的。

自首次取证至今，华润置地未来之城正式亮相不过15个月。如果说独特产品力是麓湖生态城最大的“杀手锏”，那么华润置地未来之城的竞争优势又是什么？我们或许可以从其新动态中找到些许答案——未来之城更像一个“多面手”，你要的成长型区域、实力型房企、完善的配套、实用的产品……这里都有。

“难逢敌手”

500万 200㎡

预计本月内，华润置地未来之城三期组团将取证，新推户型面积区间118-200㎡，其中，建面约200㎡户型是该项目亮相以来推出的最高能级产品，总高13-17层，2T2户，估算含装修后总价400-500万元。

坦白而言，“改善”赛道上，现阶段成都完全不缺优秀的作品，建面200㎡/总价400-500万，也一定不是中心城区同总价段中面积最大或者同面积段中总价最低的产品，但是，同总价段又同面积段的产品，未来之城最新的建面200㎡平层户型，基本“难逢敌手”。

2017年至2021年第三季度，成都中心城区内成交总价400-500万的所有住宅中，今年以来成交占比仍然保持增长的只有高层产品（19F及以上），而居住舒适度更高的中高层（12-18F）、小高层（7-11F）、多层住宅（6F）等成交量占比自2020年后显示出下降趋势，取而代之的则是——成交总价500万以上的各类型住宅中，多层住宅、小高层、中高层等的占比越来越多。

一二圈层的改善成本在持续走高。截至9月，主城区及近郊已成交住宅中，总价400-500万产品的套均面积已下降至约175㎡，要购买一套200㎡左右的住宅，总预算需要提高到500万以上。

结合当前市场来看，华润置地未来之城即将取证的建面200㎡大平层户型，带装修后的总价未及一二圈层平均线，但锐理君认为，其产品的价值水平远在市场平均水准之上，是400-500万这一预算之内的湖景大平层“最优解”。

01

- 最优解 -

3年兑现 “东安速度”

拿着一纸规划“贩卖未来”的案例并不少，但在东安新城，却是实实在在的“兑现未来”。

以东安湖为核心的东安新城，算得上是“从零开始”，尤其是华润拿下这532亩地的2018年，这里才刚刚起步。极具想象空间的未来，是最大的卖点，却也是最大的悬念，尤其是当东安湖还并不是一个真正意义上的湖的时候。

但接下来，东安新城的更新速度超出预期：

2019年：东安新城规划正式出台，随即2021年世界大学生夏季运动会举办权花落成都，主场馆选址东安新城；同年9月，东安湖生态公园正式开工，规划水域面积超1600亩。

2020年：年初“成渝地区双城经济圈”正式上升为国家战略；4月，成都东部新区正式设立；6月底，东安湖桃花岛示范区提前试蓄水；7月，包括东安湖畔“一场三馆”在内的13处大运会新建场馆全部完成主体结构封顶……围绕大运会而展开的产城建设，与全新的国家级、城市级规划，在东安新城叠加，这一年7月，华润置地未来之城住宅首开，销售额一举破10亿。

2021年：上半年“一场三馆”历经23个月的建设周期后竣工验收；6月，“一场三馆”所在的东安湖体育公园正式更名为世界大运公园；9月，地标性建筑、“东安十二景”中的第一景东安阁亮相；10月初，世界大运公园周边“一桥一隧”工程顺利通过竣工验收，随着东安大桥和东安湖隧道的竣工，周边总长10.2公里的“六路一隧”建设进一步接近尾声；龙湖和新希望前后脚于此拿地布局……

*持续变化的东安湖公园 图据天府发展

现在去东安湖畔走一圈，想必你会惊讶于其如今的模样——伴随着蜀都大道（东西城市轴线）通车，双向14车道（含快速公交、辅道），东安新城与东三环的车行距离缩短至约13公里。目前这个总面积超5000亩的生态公园蓄水面积已经超千亩，湖边的“一场三馆”、木棉花酒店、东安湖图书馆、东安阁、大剧院、文化艺术中心等城市级配套都已拔地而起，体育场馆更是已开始试赛，周边景观逐渐呈现。据悉，最快本月内，东安湖公园就将开园迎客。

*东西城市轴线、东安湖、大运主会场实拍图 图据天府发展

另一方面，作为开发商，华润也展示出了强悍的兑现能力——未来之城是华润以深圳湾为蓝本，继西安奥体中心、成都翡翠城、二十四城之后的又一次“造城”实践，这个532亩的社区内，除了住宅之外，还规划有幼儿园+9年一贯制中小学、万象系商业以及木棉花酒店（已开业）等，这需要开发企业强大的背景背书，造就了华润深圳湾、西安奥体中心、负责建设成都大运会“一场三馆”的华润显然有这个实力与资源。

*华润置地未来之城最新规划示意

高质量的规划，高水平的建设者，加上赛事经济与政策东风，东安湖畔的基建、城市级配套、景观、开发项目从无到有，用时不过三年。

02

- 最优解 -

滨水物业 “财富密码”

与一、二期相比，即将取证的华润置地未来之城三期最突出的优势之一就是，距离东安湖水域更近，尤其是建面200㎡户型所在的楼栋，是三期中最靠近水域的。

*东安湖公园+未来之城三期 实拍图（2021.10）

水，成都楼市的“财富密码”。

其实关于滨水物业在成都的吃香程度，并不需要反复论证，即便是在“限价”的情况下，临湖板块的住宅成交价都比所在区域的均价突出不少。（其中，2018年以前怡心湖周边还无项目入市，兴隆湖周边更是长期以产业配套住房为主，无法以市场价格来对比。）

且到目前为止，兴隆湖、锦城湖以及更老牌的浣花溪等滨水板块，周边距离都已经得到了充分的开发，短时间内很难再有像华润置地未来之城这样沿湖而建的产品上新。与此同时，对比成都各大典型滨水板块今年前三季度的商品住宅成交情况来看，东安湖畔的置业成本相对而言比较“友好”。

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- 最优解 -

瞰湖而生 270°观景

结合最“近湖”这样的位置优势，我们再来审视这次的建面200㎡户型。

建面200㎡户型所在楼栋位于三期地块南侧，也就是最靠近东安湖公园的位置，总高13-17层，2T2的大平层设计。显然，在产品的设计上，未来之城充分考虑了如何借助“最好的风景”，让“最高能级产品”的价值最大化。

*未来之城三期地块俯瞰效果图

1、这一户型采用的是大横厅设计，并且形成了两大亮点——

① 朝南的观景阳台长度达到了8米（此处以东户户型为例，西户观景阳台约7.5米），与横厅搭配，视野与室内空间都更加开阔；

② 客厅采用了双面玻璃设计，形成了270°环幕式风景墙，也扩大了室内采光度，最大限度地将窗外的东安湖风景引入室内。

根据过往案例，客厅采光面达到270°及以上的，多数是建面200㎡以上的端厅户型，比如武侯金茂府的266㎡户型、新希望D10的270㎡户型、中铁建西派浣花240㎡户型等，都是明星产品。未来之城200㎡户型虽不是端厅设计，但在扩大了采光面的同时，也规避了玄关/走道过长的问题，减少空间浪费。

*建面约200㎡户型样板间 客厅实拍图

2、整户共设计了三个阳台。

除了南面瞰湖的8米观景阳台外，还有厨房外朝东（或朝西）的生活阳台，以及北面卧室外的小型观景阳台，为室内提供了更好的通风及采光条件。

3、双套房+多功能空间设计。

建面200㎡户型规划为4卧+3卫，其中主卧和老人房均为套房设计，主卧南面飘窗同样直面东安湖，并设置了步入式衣帽间，空间感和尺度感都很到位。

*建面约200㎡户型样板间 主卧实拍图

余下两间稍小的房间可作为多功能空间，根据实际需求改造为卧室、书房，甚至还可以改成儿童套房，形成休息+带阳台的学习空间，实现动静分区。

此外，玄关后的走道位置，增加了西厨设计，形成中西双厨，且提高了空间的利用率。

锐评

放眼大成都，能动用全市之力推动建设的区域不多，东安新城算一个；能力足够“造城”、足以推动区域发展的房企，华润算一个；中心城区中，开发空间大到足够落地住、商、教育等全面配套的不多，华润置地未来之城算一个。

以这个新品为参考，华润置地未来之城为何能在较短时间内登顶成交榜？锐理君认为，“多面手”就是其最大的竞争优势。

就像即将取证的建面200㎡户型，同总价段中，一定有更大面积的产品；同面积段中，一定有总价更低的选择。

但是，在这一预算之内，同时拥有“高速兑现的区域价值”、“丰富的文体生活配套”、“央企华润的大盘”、“临湖瞰湖”等优势的大平层产品，必然不多，而华润置地未来之城，是那个“最优解”。