成都正在经历一场 “泛豪宅化”

今年前11个月成都主城+天府新区发放的住宅预售证中，均价2万元/㎡以下的仅占不到1/4，同时均价3万元/㎡以上的也已经占到了1/5出头。如果以价格来衡量，成都一圈层可以说是“豪宅遍地”。

但其实豪宅的界定，不应该将价格作为唯一的参考。

成都的“泛豪宅化”背后，实际上是 “被豪宅化”——2017年，成都主城区的房地价差（商品住宅备案均价-拍卖地块平均成交楼面价）从上一年度约6000元/㎡骤降至约3600元/㎡。“面粉价”不断追击“面包价”，也就注定了“被豪宅化”的趋势。2017年开始，明显能看到各大房企铆足了劲儿在“产品力”上下功夫，尽管红海之下产品力普遍有所提升，但完全靠产品赢得口碑而“出圈”的仍是极少数。

因此，相比于价格这一指标，我们更希望看到有项目能够在产品力上与“高端”较真儿。

“高端”的从来不是价格 是不可复制的产品

与高端产品较真儿，要“对症下药”。当下直至未来很长一段时间内，最“劲”的市场购买力来自哪里？以80后和90后占主力的新中产，应该有姓名。

根据2020年新中产白皮书，新中产的可投资资产约20~500万元，家庭净资产能达到100~2000万元。其中，85后和90后，即35岁以下的年轻新中产，占比约50%。这样的一个群体，除了有能力之外，还有两大重要价值观：新消费和新审美。

【图cr2020年新中产白皮书】

新中产的重要特征之一是全方位的消费升级。2019年新中产的家庭净资产中位数是371万元，其中56%在房产上。2020年成都主城某套均总价达七八百万的典型顶奢项目成交客户中，25-35岁年龄段的客户占比过半，年轻群体的购买力惊人。

新中产的另一大特征即审美力的提升。他们既不人云亦云，也不崇洋媚外，在投资不动产时亦受此影响。因此，他们对于居住空间的要求不再只局限于居住功能，不只是想“买大的”、“买贵的”。

那么，针对这样客群，应该如何去界定产品的“高端属性”？

高端产品一个不变的核心是 “不可复制性”，这一点，无论何时何地，无论奢侈级的物业还是更大众化的高端产品，都适用。

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2014年，纽约One57的顶层公寓交易价格达到1亿美元，打破了当时纽约单一住所成交价格记录，缔造了美国豪华公寓史上的新纪录，One57也因此赢得“全球最贵豪宅”称号。除了顶级的建筑设计、顶级的定制细节、顶级的服务以及曼哈顿中心、顶级商业走廊的优越地段之外，还有横贯纽约中央公园南北的广阔全景，这些都组成了纽约One57的“不可复制性”。同样的还有国内的汤臣一品，拥有浦东看江最佳位置的270°江景，深圳湾一号拥有深圳湾的一线海景，等等。

【纽约One57与中央公园 图cr网络】

当然，即便是更大众化的高端产品，也有其不可复制的资源优势。

回顾成都楼市，2010年之前，成都“身价”最高的产品是浣花溪的花园洋房，生态优势突出；2013年天府新区别墅异军突起，更纯粹的墅居空间受到追捧；2017年前后，城市大平层成为主流高端住宅，完善的城市资源成为最抢手的“高端元素”……这些典型的高端物业，并不是因为高价而高端，而是由于有突出的资源属性，才让高端客群心甘情愿为这个价格买单。

【2008/2014/2016年成都高价住宅分布变化 制图：锐理数据】

532亩湖畔文体大城 上演华润的“极致主义”

那么，在高价项目遍地的当下，能够“出圈儿”的高端产品，又应该具备怎样的素质？

我们以连年霸榜成都楼市的“城南第一盘”麓湖生态城为例。

论价格，除了早年间的“黑珍珠”、“黑蝶贝”等组团，近几年麓湖的高层住宅预售价在成都并不是顶尖的，但谁也不能否认这是一个极具代表性的高端项目。其吸引各路有实力、有审美客群的“点”是什么？天府新区门户优势？湖景资源？圈层文化？还是难以复制的建筑设计？想来都有。

过往高端产品更多占有的是单一的资源，或地段，或景观，或产品，但如今对于具有更高审美水平、更高产品鉴赏力的新中产来说，复合的稀缺资源才是首选。

不可复制的城市资源、不可复制的产品，以及难以复制的运营能力，基于这一判断，除麓湖生态城外，成都其实还有更多的选项——年内成交量居成都第二、亮相16个月来屡次创下“开盘十亿+”纪录的华润置地未来之城。

在此之前，锐理君已多次聚焦位于东安湖畔的华润未来之城。

>>华润未来之城拿地很高调。2018年底，华润连续拍下532亩涉宅用地，并须按要求配建包含大运会主场馆在内的“一场三馆”。加上挂牌拿下的38亩用于建设酒店的商业用地，华润在东安湖畔的土储面积高达570亩，可谓大手笔。

>>开盘很高调。2020年7月，华润未来之城首次取证，约2万元/㎡的单价是区域项目中最高的。

>>后续表现也足以称得上高调。入市的一年半时间内，未来之城7次取证（住宅），其中3次实现了“开盘10亿+”的佳绩，至今该项目已售货值约85亿元，成为“城东第一盘”。

从受到质疑到次次开盘即清，像华润未来之城这种“现象级”的项目，是难得的。随着东安湖进度“拉满”，华润未来之城后期的住宅组团离湖越来越近，在“极致城市资源”、“极致产品”以及“极致生活方式”的合力影响下，华润未来之城的“不可复制性”特质更加突出。

东安湖，532亩，华润，构成了未来之城“不可复制”的关键词。

极致的城市资源：城市战略交汇点的东安新城+家门口的东安湖

华润未来之城极致的城市资源来自于两个层面。

一方面，11月29日《成都都市圈发展规划》获批，成都都市圈成为国家层面的第三个都市圈规划，加之前有成渝地区双城经济圈，项目所在的东安新城成为了两大城市战略的交汇点。今日（12月13日），经东西城市轴线连接主城区和东安新城的快速公交K6线正式开通，这里与成都主城的联系也在日趋紧密，

【成都都市圈】

另一个层面则是家门口快速兑现中的东安湖。目前东安湖的蓄水面积已超千亩，前几日继成蹊岛、书香岛、爱情岛之后，东安湖公园的竹语岛、活力岛、环湖绿道（即“双岛”、“一环”）也成功移交，东安湖公园各个组团陆续完工，华润未来之城是当前东安湖畔离湖最近的住宅项目，也是北畔唯一的住宅项目。

【华润未来之城、“一场三馆”与东安湖实景图】

极致的产品：532亩大城中的湖景大平层

近年来，成都尤其是中心城区，中小规模地块的供应越来越多，由于地价走高，即便供应了上百亩的大地块，对拿地者的资金、实力、经验等都是考验。

当然，这532亩地考验能力的同时，也给了开发商更多的发挥空间。华润在这532亩土地之上，规划了一座 文体大城 ——除了住宅组团，华润还在这里配建了作为成都大运会主场馆的“一场三馆”，规划有涵盖幼儿园、小学和中学的K12教育资源，同时华润也将在这里充分发挥其商业优势，规划的万象系商业综合体将填补区域内的空白。正如华润自己所言：“我们在城市中，创造了‘城市’”。

作为东安湖北侧离湖最近的项目，未来之城在其住宅组团中充分发挥了“湖”的优势。以即将面市的四期地块为例，和已经推出的一、二、三期地块相比，四期与东安湖的距离进一步缩短。如何让产品与东安湖美景更相称？

【华润未来之城四期俯瞰效果图】

华润未来之城四期占地约63亩，是华润未来之城6期住宅地块中，容积率最低的组团——整体容积率仅1.5，却没有做市场主流的洋房，而是全部规划为12-17F的小高层，拉开了楼间距，腾出了大中庭。和三期一样，四期靠湖一侧仍为大户型，建面213㎡的临湖房源在延续三期瞰湖优势的同时，进一步融入了“端厅”的优势，配以270°转角阳台，瞰湖的视野进一步拓宽。

【华润未来之城四期建面213㎡户型所在楼栋】

湖边的532亩文体大城，是华润未来之城难以复制的第二重底气。

极致的生活方式：营城，更是营造生活

“不可复制的运营能力”，同样是构成高端物业“不可复制性”的重要一环。从一期到即将推出的四期，华润未来之城的房源户型从建面108㎡到213㎡不等，覆盖了不同的年龄以及不同的家庭结构，这样的客群组成，其追求的远远不止于家门口的学校和随时采买的新鲜蔬果，而是更丰富的精神世界。华润置地的营城能力，在未来之城搭建起了一套极致的生活方式。

【华润未来之城的“美好生活”】

华润未来之城正在构建属于自己的圈层文化。今年以来，华润未来之城开启了【共创热爱计划】，秉承“让生活美好，让热爱发生”的价值主张，集结了对不同爱好的、热爱生活的朋友，先后开展东安讲堂、成立未来跑团、举办未来读书会、组织未来自然课堂等，让人们共同参与社群活动，形成一个共建共创共享的社区。日常生活、品质生活、精神生活，组成了华润未来之城美好生活的愿景。

这样的生活方式，并不仅仅局限于当下，也不仅仅局限于未来之城项目本身。很多大规模的项目都面临一个难题：后期开发商退位后，如何保证生活品质？华润万象生活的介入，为未来之城的“美好生活”提供了更多可能。

目前， 华润万象生活不仅负责后期华润未来之城项目的物业管理，同时也接管了驿马河公园、东安湖公园以及世界大运公园的维护与运营，这就让东安新城未来的城市面貌、社群文化等都有了更好的保障与更高的水准。同时也意味着，在东安湖，以华润置地未来之城为轴心，一套完善的生活方式得以建立，一种独立的圈层文化正在成熟，不同年龄段的不同人群，都能在这里找到最适合自己的生活状态，这是其他绝大多数项目很难兼顾的。

【由华润万象生活运营的驿马河公园已开放 图cr成都发布】

的确，在成都的“豪宅”版图里，华润未来之城的价格并不显眼，但要论其“不可复制”资源，却鲜少有项目能与之一比高下。在“豪宅”这件事上，和产品较真儿，比与价格较真儿更有意义。