今年3月，华润竞得城东西河板块112亩纯住宅用地，即现在的华润置地崑崙御，这是华润在成都东进轴线上布局的第八子，同样是一个占地超百亩大盘。

就在刚刚，华润置地崑崙御取得首张 住宅预售许可证，推出360套低密洋房 产品，户型建面约106-229㎡，主力面积为106㎡与123㎡，其中底跃墅质洋房单价仅1.3万元/㎡ 起。

这也标志着华润洋房开始进入5.0跃境洋房时代。

无论是作为西河时隔多年上新的住宅项目，还是2021年华润成都首个面市新盘，华润置地崑崙御注定不会缺少关注度。那么，作为华润5.0跃境洋房代表，崑崙御有什么不一样？

在锐理君看来，崑崙御与其他华润洋房既一脉相承，但又确实不太一样。

全生命周期产品

做城东少有的成长性洋房

华润置地崑崙御总占地约140亩，除配建小学，住宅部分占地约112亩，容积率仅2.0，典型的低密大盘。对擅造大盘的华润而言，其实玩法很多，一般高低配是主流选择：通过高层保证走量收割现金流，洋房和墅居产品负责溢价，最终实现货值最大化。

但华润置地崑崙御没有。

从其产品规划来看，项目打造了一个更为纯粹的洋房社区，首发1号地块（可售部分）均为纯板式洋房产品，主力户型为当前市面上少有的建面约106㎡三房与建面约123㎡四房，同时搭配建面约188㎡与建面约229㎡跃层洋房，产品定位上，“差异化”思路非常清晰。

（华润置地崑崙御鸟瞰效果图）

客观来说，成都市场并不缺洋房产品。

以华润置地崑崙御所在的大城东为例。2019年城东（锦江区、成华区、龙泉驿区，下同）洋房产品（楼层≤11F）供销量分别为2328套、1579套，而2021年前11个月，这一数据已达到4675套、3968套，两年时间供销量悉数翻倍；从供需关系看，供应已连续4年大于成交，其中2020年供销比达到1.8。

但对不少购房者而言，供应多≠选择空间大。

数据显示，2021年前11个月大城东洋房套均成交总价约269万，相较2019年的204万，平均每套需要多付约65万；从成交总价段分布看，总价300-400万占比最高，达到3成；十陵、大面、二仙桥等主力成交板块洋房产品套均成交总价分别约312万、287万、369万。洋房买入门槛越来越高。

户型面积是影响产品总价的重要因素。洋房诞生的初衷，是为了获得更宽敞的居住空间，因此，洋房产品户型面积一直都较大：2021年城东洋房套均成交面积约132㎡，供应量最大的户型面积段为130-150㎡，如同样是华润出品的时代之城，其所推洋房产品起步面积就为142㎡。

但洋房产品是否一定要面积大？未必。

户型面积大小从来不是衡量居住品质的唯一标准。从已释放的信息来看，华润置地崑崙御两大主打户型，无论是建面约106㎡（三房两厅双卫）还是建面约123㎡（四房两厅双卫），都有着两个共性特征：

l 一是着重“实用主义”，在保证每个功能空间应有的尺度基础上，大横厅、宽境阳台、干湿分区、明厨明卫、独立入户玄关、主卧套房等都是标配，把关乎居住品质的每一个环节、每个细节都做到位。

l 二是预留“X创变空间”，清水交付，充分尊重不同居住喜好、不同家庭结构需求，中西厨、独立书房、健身房、家庭活动室、老人房……功能空间自主选择，灵活切换。在换房成本水涨船高的现实环境中，全生命周期户型为购房者置业一步到位提供了更理想的“打开方式”。

建面约106㎡户型效果示意图>>>

建面约123㎡户型效果示意图>>>

当然，崑崙御作为华润5.0跃境洋房的“代言”，“跃”之一字诠释的不仅是“X创变空间”输出的全生命周期产品，同时也代表着跃层洋房所带来的的“墅居化”居住体验：

☞ 顶层户型做到局部4.8米挑高设计，更高的层高带来更舒适的空间体验感，同时，业主可根据需求为居住功能空间做加法；

☞ 首层+夹层设计的底跃墅质洋房，比标准层多一层，多的不只是一个会客厅、一间房，而是一种生活方式，通过创变情景生活空间，可以营造更多元的生活场景。

这是崑崙御产品差异化的另一个层面，单价1.3万/㎡起步的底跃洋房给不同需求的洋房购房者拓宽了选择面。

建面约188㎡底跃户型效果示意图>>>

建面约229㎡底跃户型效果示意图>>>

打造具有成长性的洋房产品，精准对位市场细分需求，这是崑崙御“不一样”的第一个层面。

5.0跃境洋房

做市场少有的纯洋房社区

在成都洋房市场，有一种产品叫做华润洋房，这是崑崙御敢于进行面积降维的前提。

多维业务能力突出的华润不仅是公认的“造城专业户”，还是持续“输出”经典项目的老牌“城市洋房专家”：入蓉近20年，开发20余个住宅项目，包括“1号作品”翡翠城在内的半数项目中都布局了洋房产品。

面对城市、市场、人居需求不断变化，能够不断为洋房做加法，提升产品力，是华润洋房多年来“叫好又叫座”的根本原因。

如今，面对更精细化的市场需求，华润洋房升级至 5.0跃境洋房，包含“城市之跃”、“环境之跃”、“品质之跃”三大维度。崑崙御就是5.0版的“华润洋房”。

所谓“品质之跃”，即要求产品内外实现升级，崑崙御“纯洋房”就是这一语境下的产物：所有楼栋均为南北通透的纯板式结构建筑，从底层保证洋房改善居住的纯粹性。

（华润置地崑崙御楼栋效果图）

自洋房问世以来，无论是早期有天、有地、有花园、有露台、独门独户的花园洋房，还是现在1梯1户或者1梯2户的多层板式住宅，居住改善始终是洋房的第一要义，低密低容是铁律。

但如今受用地条件、开发成本、利润空间等影响，不少以“洋房”为卖点的产品实则已超过11层的“高楼层洋房”。华润置地崑崙御合理控制楼层数量，同时搭配1梯2户的梯户比，从居住的角度来说，密度更低，每一户拥有的资源更多，居住的舒适度也就越高。

不仅如此，在建筑设计上，崑崙御大面积采用LOW-E玻璃，不仅隔音降噪保证居住环境品质，也让这个社区富有现代感与时尚气息；大横厅+约7米宽境阳台搭配大面积玻璃幕墙， 使室内空间视野、采光效果最大化，真正做到内外升级。

（华润置地崑崙御效果图）

“景观均好性”是洋房的重要属性，而这正是有着20年洋房修为的华润所擅长的。

排兵布阵上，崑崙御采用了阵列式布局，全部坐北朝南，楼栋之间保持科学的楼间距。这样一来，不仅将社区通风效果拉满，同时预留出丰富的景观功能空间，通过南北通透的板式结构，让社区每一户都能最大限度享受园林景观。

（华润置地崑崙御1号地块总平图）

在园林景观的塑造方面，崑崙御引入了包括归家、运动、社交三大体系的“润享家”景观体系，在社区之内打造一条长达约240㎡的景观中轴，串联起“五园十景”，约800㎡中央会客厅、约420㎡全龄儿童活动区、约360米活力慢跑环、4点半儿童学堂、邻里书吧……组成了崑崙御全龄化“优闲”“优享”“优活”“优居”的生活场景。

（华润置地崑崙御儿童活动区效果图）

进入华润洋房5.0时代，打造少有的纯板式洋房社区，这是崑崙御“不一样”的第二个层面。

择址不惧洼地

万事俱备的西河等来了华润

“城市之跃”是华润5.0跃境洋房三大维度之一，指的是择址城市区域腾飞极点。那么，华润为什么选择了西河？

自2002年首子落地，入蓉近二十年，打造项目30余个，紧跟城市战略进行前沿布局的华润，与其被称作地产商，锐理君更愿意称之为“城市开发的先行者”。

从东南二环的东湖、万年场到国际城南的大源，再到如今世界城东的十陵、东安新城……这些板块无一不是成都公认的价值高地和热力区域，而在这些板块的崛起，华润既是重要“见证者”，更是直接“参与者”。

梳理来看，华润在蓉布局轨迹有两大鲜明特征：

一是对城东青睐有加，从早期的翡翠城、二十四城到现在的未来之城、时代之城……都是城东的经典项目；

二是善于发掘潜力区域快人一步落子布局，十陵如此、东安新城亦是：从零到有、从冷到热，不过两三年时间。

由此来看，正在经历层层质变的西河完全是华润的目标之选。

顶层城市规划，有了。《成都经开区（龙泉驿区）国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》出炉，透过“北部国际智慧新城”、“西河高品质生活中心”、“创新驱动极”等关键词，西河城市定位、城市功能更加明确，发展思路也越发清晰，城市发展动能不断加载。

（龙泉驿“一心三极、两轴一带”城市空间结构示意图）

产业驱动力量，有了。西河是成都中法生态园的重要组成部分，今年年初成都中法生态园发布城市机会清单发布，其中就包括琥珀商旅田园与规划面积1.6平方公里的西江文化交流走廊——以西江河综合整治及规划TOD站点建设为基础，释放“TOD+EOD”红利。

立体交通路网，有了。今年年中，作为城东重要的交通动脉与城市发展轴线的成洛大道（四环至五环段）完成快速化改造升级，6主4辅车道，打通区域交通任督二脉，让西河与主城联系更加紧密；此外，《纲要》中还提到将争取地铁4号线三期等纳入成都市轨道交通近期建设规划并启动实施。

城市功能配套，来了。去年西河板块控规修改方案发布，片区内将新增医院用地、公园绿地、小学、中学、社区综合体等配套设施，今年接连出让的两宗地就分别需要配建一所中学与一所小学及多条道路。其中，小学将由华润建设实施，不低于30个班，按照华润此前的风格，引进的学校质量不会低。

幸运的是，西河等来了华润。要创造一个热销项目或许不难，但能凭一己之力带动一方区域崛起，却不是任何房企和项目可以做到，但经验告诉我们，作为万亿央企、城市综合投资开发运营商的华润可以。

选择城市蓄势待发区域落定“先手棋”，这是崑崙御“不一样”的第三个层面。

在锐理君看来，单价1.3万/㎡（底跃）起步、纯洋房社区、华润出品、城东，四大价值标签同时加身，对于洋房“爱好者”而言，华润置地崑崙御的吸引力不容小觑。

当然，从择址布局到产品设计再到项目打造，崑崙御都有诸多值得圈点之处，无论是研究华润洋房，还是研判西河板块，崑崙御都是值得重点关注的对象。

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