Tips：本文“叠拼”仅统计大成都4+1F的两叠产品，统计范围不含简阳及东部新区，统计口径为备案口径的商品住宅。

日前，锐理数据发布了2021年成都房地产市场简报。

2021年的成都楼市经历了太多，土地“两集中”横空出世，“双限地”成为市场主力，下半年市场转冷，购房者观望情绪渐重……显然，相比于2021年，2022年有着不同的生态，市场各方也面临不同程度的挑战。

但挑战的另一层意义，是生机。在各类产品中，面临变数最大的，或是当前改善能级最高的叠拼产品。

过去5年间，叠拼在成都火速蹿红。2021年，成都叠拼备案规模达到了250亿元，2017年该指标还不到25亿元。但随着叠拼产品力的成熟，以及市场各端的变化，未来很长一段时间内，叠拼产品之间的竞争将加剧。换言之，成都叠拼，到了各凭本事抢市场的关键节点了。

几乎不用摆数据，我们也能感受到，近两年成都楼市叠拼产品尤其受欢迎，但其实2018年以前，成都楼市的主角并不是叠拼——从1997年的银都花园开始，成都主流住宅产品一度从洋房到电梯高层再到传统别墅，2010年后精装大平层成为改善首选，叠拼转折点出现在2017年。

① 2017年，成都“中优”区域提出“三降两提”，出让土地容积率大幅缩水。据不完全统计，“三降两提”后三年间，成都中心城区出让了近200宗容积率不高于2.0的住宅地块；

② 土地密度降低的同时，土地成本毫无悬念地走高，2017年，成都拍卖地块平均成交楼面地价为7231元/㎡，前一年这一指标仅2926元/㎡；

③ 低密+高成本，高端产品几乎是房企的不二选择。但2018年，“限墅令”在全国范围升级，独栋别墅在成都中心城区逐渐退场。

至此，叠拼成为高改客群在中心城区能买到的最贴近别墅“质感”的产品。

由此也可以看出叠墅应有的特质：高私密性、低密度、墅式化。但当前市场，为使利润更大，和楼层越来越高的“洋房”一样，“叠拼”也越叠越多，出现了不少三叠产品。可以说，叠拼是独栋别墅的“衍生品”，基于这一点，今天我们对于“叠拼”的讨论，也仅限于狭义上的叠拼——两叠产品。

2018年，成都叠拼供应井喷，年度供应面积从2017年的近13万方增加至37.5万方；2019年，叠拼产品的备案面积从前一年的21万方，暴增至近59.4万方，涨幅达183%。刚刚过去的2021年，成都叠拼供销规模突破了新高度——全年新增供应约164万方，备案面积约113万方，成交总额约250亿元。

但今年开始，成都叠拼的规模增速或将有所放缓。

其一，接下来成都中心城区将由“双限地”唱主角，总货值非常有限，加上当前大环境，会有越来越多的项目选择控面积、控总价的首改产品以迎合市场主流需求，提升资金流速。

其二，虽然仍会有部分低容地块选择经典的“高低配”——叠拼+高层，但目前成都叠拼剩余出清周期约18个月，可以预见，在这样的存量以及“双集中”+“双限地”之下，选择做叠拼的比例会有所下降。

其三，相比于早期麓山、牧马山等郊区别墅，当前流行的“城市墅”更能满足高改客群对资源的高要求。但这类高改物业在环域及方位上有着明显的偏向性——城东崛起，三环内稀缺。2021年，单价2.5万元/㎡以上高价项目在城东区域有明显的增量，但多集中于三环外，三环内新增叠拼仅664套，在三环内可开发土地资源递减的背景下，这一趋势还将持续。

首改级产品加供，高改产品增速放缓，短时间内成都的叠拼还谈不上稀有，但不计成本的高品质城市“真”叠拼，将奇货可居。

1月8日，位于东二环附近的新希望天府锦麟壹品开放了其造价约2000万元的叠墅样板间。随着该项目仅有的80套滨河墅被推向市场，2022年，成都叠墅市场将“内卷”到新高度。

新希望天府锦麟壹品意境图

近东二环的这80套滨河墅，是藏品，更有可能是“孤品”。

新希望天府锦麟壹品的叠墅为上下两叠，上叠建面约350㎡ ，下叠建面约330㎡，是妥妥的千万级奢宅。根据统计，2021年大成都总价700万以上的住宅备案了1566套，占全年住宅成交总量的0.9%不到，这80套叠墅谓之“塔尖级”，不为过。

“藏品级”的第一层要义：成都市场上，有魄力、有经验做千万级住宅的房企，不多，新希望算一个。

近几年新希望在打造高端住宅方面显然颇有心得，最典型的案例当属东大街的新希望D10天府，建面200㎡起、成交均价近35000元/㎡的500余套大平层住宅，目前已经进入清盘期，豪改产品走出了快销的节奏，这也为新希望再次尝试这类顶奢物业树立了信心。

不过，和D10天府相比，新推出的锦麟壹品叠墅总量更少、总价更高，产品去化难度也更大、回款更慢。这种竞争压力下，只有“野心”显然远远不够，还要有绝对实力。

目前市场在售的同段位叠拼产品中，锦麟壹品的的叠墅有着很不同的特质，10个字概括即：东二环独立栋型滨河墅。

“藏品级”的第二层要义：很难被复制的近东二环滨河地段

叠拼已成为市场中坚。客观而言，当前成都市面上的叠拼产品差异不算太大，2021年以来一圈层主流叠拼产品都基本做到了独门独户、户户有花园及地下室等，因此，“地段”仍旧是叠墅产品最核心的竞争力。

新希望天府锦麟壹品靠近东二环，位于成洛大道南侧。这个地段香不香？当年的抢地盛况给出了答案——作为当年成华区起拍价最高的地块，2020年11月拍卖时，房企的举牌价迅速达到了最高限价，并且将统筹住房移交比例竞到了17%，到目前，这仍然是成华区“身价第二”的地块。

新希望天府锦麟壹品示范区实拍图

成都的物业价值水平和城市发展逻辑一样沿环域分布，越靠近中心，物业价值水平越高。与“东二环”相对应的，是更高能级的城市规划，是更成熟、稀缺的城市配套，以及抗风险能力更强的地段价值。

小范围而言，新希望天府锦麟一品周边2公里范围内，聚集了中心城区最大的商业综合体万象城、高端住宅区攀成钢、成都东站TOD以及理工大等，加上双林小学、成师附小等教育资源，周边已经很成熟。放大范围来看，项目距离市中心天府广场也只有6公里，地段的“核心优势”非常醒目。

各类城市资源中，锦麟壹品又占据更为稀缺的滨河资源——项目位于沙河东侧。成都滨水区域是高端住宅最易聚集的地方，如城西清水河畔的金沙板块，城南锦江畔的金融城板块，同位于沙河旁的攀成钢板块，以及临湖的锦城湖板块等等。

新希望天府锦麟壹品意境图

“藏品级”的第三层要义：独立栋型设计的真叠墅，真的不多。

如前文所述，叠拼走红的最重要原因是，“限墅令”升级后，这是高改客群在中心城区能买到的最贴近独栋别墅特质的产品，而当前市面上绝大多数叠拼，其实更像是“多层/叠拼+联排”的结合体。

新希望天府锦麟壹品，是此前市场中几乎没有出现过的“2X2”独立栋型设计、纯端户叠墅，是最还原独栋别墅特质的“真叠墅”。

新希望天府锦麟壹品意境图

新希望天府锦麟壹品的叠墅为上下两叠，每层分左右两端户，真正意义上实现了“独栋化”。在具有更高私密性、更低居住密度的前提下：

①户户有地面花园。上下叠既有独立的动线，也可以分别从南北侧的花园入户。

锦麟壹品叠墅美学体验馆实拍图

②户户有高采光地下室。两层地下室分别归属于上叠和下叠，通过外围的U形采光井将光线最大程度地引入地下室。

锦麟壹品叠墅美学体验馆实拍图

③所有房源均南北通透，南面玻璃幕墙面宽超12米，客厅面宽达8.4米，客餐厨一体化的LDK厅提供了更宽阔的互动空间。

简而言之，新希望天府锦麟壹品的叠墅，或许是当前市场中最还原“叠墅”优势的产品。不过，新希望做产品的诚意，不仅仅体现在这80套叠墅。

在叠墅区北侧，锦麟壹品还规划了22-31层的环幕大平层住宅，仅建面173㎡和205㎡两种户型，为全端户设计——2梯2户，实现完全的动静分区，客厅为约270°环幕落地Low-E玻璃窗设计，将南北无遮挡的视野优势发挥到了极致。

新希望天府锦麟壹品意境图

回到开篇的话题。库存压力，市场的不稳定性，加上“两集中”、“双限地”等政策，成都叠墅的增速可预见地会有所放缓，在创新力到顶的前提下，不失为叠墅市场的挑战。

但新希望天府锦麟壹品，再次将这类产品的产品力提升到了一个新高度——近东二环、独立栋型设计、滨河墅的三层“藏品级”要义，让其成为了“孤品级”的产品，在锐理君看来，这是非常具有竞争优势的。

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出品|锐理数据总部新媒体中心

声明|文中项目相关示图、文字等仅作为项目宣传推广使用，仅供参考，不在任何意义上构成开发商的承诺或要约，具体以实际交付的状态为准。文中所标识的生活圈、交通、配套规划等，仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，落实情况以政府文件为准。文中产品相关配图均由新希望天府锦麟壹品项目提供。