今天想和大家聊一聊“二八”。

位于中环旁的二八板块，成都楼市明星区域之一。仅今年开年，就已经有不少关于二八板块的讨论展开来。有人说，二八板块是成都下一个“爆点”；也有人说，二八板块是成都主城下一个高端板块。总之，很多人对这里的未来寄予了厚望。

二八板块当然值得关注。在此前的文章中，锐理君亦将二八板块列入了2022年成都最值得关注的十大购房板块之一。于这里来说，2022年具有独特机遇，主要在于：

中央不断强调“房住不炒”，随着市场冷却，以投资为首要目的的置业意愿减少，但贷款条件放宽的趋势下，对于以自住为首要目的的购房者来说，不失为一个窗口期，以二八为首的主城板块，“成熟”、“低风险”优势得以体现；

2022年二八板块将进入住宅集中交付期，包括在售的首钢璟辰里以及住宅已售罄的青秀阅山、朗诗乐府等等，市场的关注点将从土地市场更多地落到产品端，也是区域从集中开发向高度呈现转变的重要节点；

新的动力已经出现——今年成华区提出了“奋力打造以‘金色中环’为牵引的老工业区转型发展标杆，争当‘公园城市示范区’排头兵”的目标，二八板块位于“金色中环”的核心位置。

总之，从楼市的角度来看，对于自住或置换等刚性购房需求来说，二八板块会是一个“稳妥且安全”的选项。

二八5年记：从规划到变化 从蓝图到实景

所谓“二八”，是成华区二仙桥—八里庄两大片区的统称，曾聚集了大量的工业厂房。城市更新成了二八板块崛起的关键契机。仅2017年，二仙桥和八里庄片区就整理出了3000余亩可开发土地。锐理君之所以将“安全”一词加诸于这里，亦是基于过去几年来区域所展现出的强大内生力量。

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天然的主城优势

二八板块 的主要范围是成华大道、中环路、北侧动车检修站围合区域（二仙桥）以及中环路南侧沿线区域（八里庄），北接新北天地，南接建设路商圈、东郊记忆以及理工大片区。这样的位置深受“主城党”青睐——成都是一个典型的沿环线发展城市，越靠近市中心，配套越成熟，生活半径越小，便捷度越高，物业展现出来的抗风险能力也更稳定。三环内早已极度缺地，而腾退出数千亩土地的东中环，自然成了“香饽饽”。

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急速“变形记”

此后，二八板块上演了一出“变形记”。

二八板块处于成华区核心位置，是成华区落实“文旅成华”的重要阵地。区域改造初期，成华区将二八板块定位为 CCD（中央文创商务休闲区），集“文化、创意、商务、休闲”等功能于一体，未来将是成华区的“会客厅”。区域内同步进行了交通、教育、商业等配套的规划与筹备。

但很多时候，再“高大上”的规划，也不及实时变化有说服力。当某些区域还在反复拿“未来规划”做文章而没有进一步动作时，二八已经将规划一步步落实——地铁7号线、8号线经过板块边界，在建的17号线穿越板块中部，老旧厂房摇身一变成为文创公园，七中英才、嘉祥外国语学校等优质教育资源更是给二八带来了不小的关注度……

△二八板块重点配套示意

短短数年，二八板块腾笼换鸟，区域城市面貌呈现出肉眼可见的变化，这也给更多观望的人以信心。

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“金色中环”

二八板块是否有待进一步完善呢？有！比如区域内商业配套还不算成熟，但这个问题不大——今年年初成华区提出，将深入实施“中环牵引、纵横联动、组团优强”的发展策略，奋力打造以 “金色中环”

为牵引的老工业区转型发展标杆，争当“公园城市示范区”排头兵，要聚焦“金色中环”抓招商，要把中环成华沿线建设成为现代服务发展、文化传承创新、时尚消费引领三个示范带。

二八板块作为中环上典型的老工业区转型区域，是“金色中环”中的核心板块之一，板块内的商业用地主要分布在中环及成华大道沿线。根据会议提出的“一年出亮点、三年见形象、五年强功能”进度要求，中环沿线的商业未来几年大有看头。

集中交付年 二八离真正成熟不远了

房地产市场端口，二八板块的更新成果同样显著。

过去提到二八，总离不开“大量开发空间”这样的描述。但今天来看，二八的可开发空间已经不算多，主要集中在片区北端近动车检修站区域以及中环路南侧。

二八板块的土地拍卖高峰始于2019年。锐理数据统计显示，2019-2021年连续三年间，二八核心区每年供地4宗，年度供应面积最高能突破280亩，对于三环内的城区来说，这个供应量非常可观。

△2017-2021年二八板块拍卖地块供销情况

由此也造成了2020年二八板块的住宅供应高潮：这一年，区域内商品住宅供应面积从前两年的20+万方跃升至40+万方，新增房源均价也突破“2”字头。一般情况下，从预售到交房至少需要2年，这就意味着，今年二八板块就将迎来一大波住宅集中交付，加上后续“金色中环”在招商方面的发力，二八成为一个真正意义上的主城成熟板块，指日可待。

△2018-2021年二八板块新增住宅量价

短短几年间，二八板块就吸引了不少重量级房企入驻，包括首钢、中铁建、蜀道集团（铁投）、保利、万科、中车、新希望等。此前青秀未遮山、紫瑞府一期都已交房，预计今年交房的还有首钢璟辰里、青秀阅山以及朗诗乐府等。其中， 首钢璟辰里

由于不久前新取证一批房源，目前还有少量住宅在售，在售房源有建面约119㎡和139㎡的高层住宅，以及建面约162㎡、175㎡的洋房。

△首钢璟辰里在售户型建面119-175㎡

低风险与高产品力 在二八可以兼得

如果近期有置业主城的计划，刚刚提到的首钢璟辰里应该是不错的选择。

一是基于购房“风险度”的考量。

现阶段买期房有风险是肯定的，但即将交付的首钢璟辰里，无论产品还是周边环境，都已经是 “所见即所得”的状态了。

项目由首钢地产打造。首钢地产隶属于百年国企首钢集团，集团总资产达5000多亿元，2011年以来九次跻身世界500强。如今，首钢地产已经形成集房地产投资、开发、资产运营为一体的市场化房地产投资开发集团，管理资产总额达500亿元。市场调整期，国企具有更高的安全性及抗风险能力。

首钢璟辰里位于东2.5环，近地铁7号线八里庄站。前文提到，现在的二八板块早已不同往日，各项配套都在逐步成熟。就首钢璟辰里项目而言，其北侧 200余亩的二仙桥公园已是网红打卡地；南侧 一街之隔的碧桂园中环荟，已经启动了商铺招商招租；西侧 青秀未遮山的社区商业逐渐启用；东侧 是已经投用的红仓·完美文创公园以及正在建设中的合信K101项目。

△首钢璟辰里及其周边主要配套

△二仙桥公园（图源网络）

合信K101规划面积约51万方，是一个集文创、休闲、酒店、商业街区、轨道交通为一体的综合体，包括PANDA MALL、红砖艺展中心、高端旗舰情景商业街、5A甲级写字楼、两栋超5星级酒店，以及具有地标展示性的无框建筑，建成后将对二八板块的商业配套形成有效补充。

△首钢璟辰里东侧的合信K101效果图

锐理君注意到，首钢璟辰里对面，即中环路南侧还有不少地块待整理，随着“金色中环”的启动推进，周边商业地块的进程有望加快。

二是基于产品“创新力”的考量。

二八板块的产品，更多还是刚需和首改产品，而首钢璟辰里是区域里相对较少的 纯改善型项目。

项目占地约50亩，规模适中，规划了高层及洋房产品，其中洋房总高仅7层，同区域更多的则是11层洋房，相比之下，首钢璟辰里洋房的舒适度更胜一筹。

△首钢璟辰里洋房效果图

相较于部分国企偏保守的路子，首钢璟辰里在产品方面大胆创新出了不少亮点。我们以建面约139㎡高层和建面约162㎡洋房为样本，这是当前该项目的主力在售产品。

☞ 建面约139㎡套四户型：有着非常突出的采光条件以及科学高效的功能分区。

该户型横厅开间达到了约7米，阳台进深约1.9米，加上3.1米的层高，视觉上客厅空间非常通透。另外主卧、次卧飘窗为大面积玻璃，采光非常不错。

△建面约139㎡样板间客厅实景图

卫生间则是独创的三分离设计，如厕区、沐浴区和洗漱区均有单独的空间，可以有效提高各功能的使用效率。

△建面约139㎡户型的“三分离式”卫生间

☞ 从布局来看，目前还有房源在售的高层户型位于地块北侧，南侧为低楼层洋房，北侧为二仙桥公园，观景视野相当优越。

☞ 建面约162㎡洋房产品：大方厅、双玄关、厨房双动线集大成者。

该户型客厅开间同样约7米，阳台进深约1.9米，层高约3.3米，设计了接近7m*7m的大方厅， 在容纳客厅及餐厅功能之外，还有可变空间，打造休闲区或小朋友的游戏区是不错的选择。

△建面约162㎡交付参考

洋房户型进门设置了双玄关，同时厨房都是双动线设计，提升了生活便捷度的同时，也增强了家庭成员间的互动。

△建面约162㎡户型的双玄关及厨房双动线示意

目前，首钢璟辰里已进入收房倒计时阶段，只有少量余量在售。

如果说前几年以城市更新为开端的轰轰烈烈的城市开发是二八板块从老旧工业厂区中蜕变的春天，那么2022年的二八板块，区域更新面积已非常可观，城建焕新有目共睹，住宅也进入密集交付期，加上“金色中环”为区域的再次赋能，这里正迎来“第二春”。对于自主需求来说，这里不失为一个稳妥的选择。