近期成都楼市最受瞩目的，莫过于即将上演的“土拍大戏”。

正在候场的这50宗地，近6成来自主城六区+天府新区，10宗住宅清水限价≥28000元/㎡，其中3宗突破30000元/㎡，租赁住房等配建要求不见踪影……靓地够多，限价打开，配建宽松，首轮供地无疑是房企充实粮仓的好机会。

这之中，端上3盘“硬菜”的高新区，是这场“土拍大戏”的主场之一。

高新南的“含金量”有增无减

客观来说，起始楼面价14000-17000元/㎡，高新区这3宗地的拿地门槛不低，其中17000元/㎡是目前高新区第二高起拍价。

（高新南即将拍卖地块）

但锐理君丝毫不怀疑这3宗地的“吃香”程度，“高新区”三个字就是其最响亮的“金字招牌”。

2017年以来，高新区出让33宗涉宅用地，25宗楼面价破万，其中9宗名义楼面价超过16000元/㎡，是成都贡献万元地最多的区域之一，并且2020年从16600元/㎡到20700元/㎡，最高楼面地价实现四连跳，用时不过2个月。

与此同时，高新区还承包了：

☞ 成都自持租赁住房比例最高地块（59%）；

☞ 成都配建销售型人才公寓最高占比地块（100%）；

☞ 目前成都名义楼面价最高纪录（20700元/㎡）；

☞ 成都名义楼面价TOP5中的3席……

（目前成都名义楼面价TOP5地块）

数据背后的客观事实是，高新区市场价值水准始终走在全城前列，且成长空间的可塑性有目共睹。这是驱动房企拿地行为的根本动力。

置业热区与竞争红海并驾齐驱

房企竞相跟投的前提，是购房者积极的“买单”意愿与行为。

数据显示，近五年高新区商品住宅新增供应约415万方，备案成交约482万方，在主城中仅次于供应大户成华区。即便在高端产品主宰市场的2021年，高新区住宅产品销量依然达到约83万方，而这一年的新增供应不足58万方，供销比约0.7。

居高不下的认可度背后，是旺盛的市场需求，对房企而言，这便是机会。

但不得不承认，“竞争红海”同样是高新区市场的真实写照。

2021年高新区新增供应住宅均价约28071元/㎡，同期主城约25929元/㎡；过去一年15个项目取得住宅预售许可证，其中近7成为新盘入市，预售均价30000元/㎡+是主流，最高约33778元/㎡。

众多高价项目贴身肉搏，再次印证了高新区“高端竞技场”的事实，而极其考验购买力的高端产品，往往都与更长的销售周期挂钩。

一面是需求带来机会，一面是竞争加剧压力，看似矛盾的两面，真实地在高新区市场上演，而破题的关键密钥是：如何让高端客户果断“下单”。

高改赛道的两大破圈密钥

2021年大成都总价500万+住宅产品备案成交8421套，同比2019年增长386%。

数据告诉我们，成都不缺高端买家，且购买力还有很强的韧劲，尤其是高新区作为典型的人口“流入型”区域与高净值人群“孵化器”，更属于需求与购买力双高区域。

那么问题来了：在高端项目遍地的竞争红海中，什么样的产品能在这场竞速赛中实现领跑？从高端买家的“打投”动作更容易找到线索。

截至目前，2022年高新区共有3个住宅项目取得住宅预售许可证，选房结果最理想的是首次入市的天恒傲云天府：

精装预售均价约29600元/㎡，主力户型建面约143-189㎡，开盘当日认购率约73%，总认购额约8.2亿元。市场调整期+总价430万起步，有这样的去化成绩，无疑可圈可点。

从购买动机出发，高端买家置业需求大致有两种：自用与资产配置，即买“生活”与买“未来”。天恒傲云天府的快销佐证了这一点。

NO.1买房的核心是买高成长性

新川从出生便站在高光之下。

上承高新区下启天府新区，立于“巨人肩膀”上的新川是国际城南黄金城市发展轴线的重要节点，同时也是是成都“人-城-产”模式的尝新者与践行者。

（新川科技园AI创新中心 图源：新川科技园官网）

这里有强劲的产业引擎。

如今，超图软件、成都前沿医学中心、爱奇艺游戏板块、时尚集团等已入驻，海思科医药管理、成都倍特药业等多个生物产业总部及研发中心也已落户，备受关注的5G智慧城先导区已于前年落地新川之心北侧。

（成都5G智慧城先导区范围意向图 图源见水印）

这里有高质的城市配套。

占地58万㎡的新川之心已对外开放；已开通运营的地铁6号线穿过新川腹地；规划两大TOD综合开发项目——地铁1号线红星路东寺车辆段TOD与地铁6号线万安站TOD，其中万安站TOD去年8月完成局部用地控规调整；园区内整体规划的22所学校（含幼儿园、小学及中学），至少7所已经投用；规划的8座邻里中心已有6座在建……

从房地产开发来看，高新区的未来，重心在新川。

2016年以来高新区成交涉宅用地37宗，新川承包26宗，独占7成；且是高新区众多板块中六年来唯一供地不间断的区域。

而这些地中，19宗楼面地价破万，其中6宗楼面价超过16000元/㎡，就包括目前成都最高楼面价纪录——20700元/㎡。2020年无疑是新川价值集中爆发的一年，这一年成交的6宗地楼面价全部超过16000元/㎡，并实现地价三次越阶。

（目前新川楼面价≥16000元/㎡地块）

新川价值不断登高，而作为高新区未来的开发重心，新川还有大量的留白空间。

2022年打头阵的这140亩地，是本轮集中供地中面积最大的地块，宗地位于锦和路东侧，新程大道以南，与地铁1号线五根松站直线距离约500米，与东北侧的天恒傲云天府直线距离不足300米，位置优越。

起始楼面价15800元/㎡，该宗地是目前新川起步价最贵的地块，也是清水限价最高的地块。两个“NO.1”背后，是新川市场价值刻度线再次上调。

值得注意的是，目前成都已有十余个“双限地”项目入市，从预售情况来看（仅限已取证批次），均为“顶格报价”，且多个项目推出了大面积段、全计产权的顶跃、底跃产品，借以拉平均价。

如果以此为参照，本宗地住宅清水限价均价为28000元/㎡，那么其标准层价格很有可能突破30000元/㎡，若加上最高标准3000元/㎡的精装，预计价格可能超过33000元/㎡。

天恒傲云天府作为其一街之隔的“邻居盘”，相近的地段，相同的配套，精装均价29600元/㎡，加上过硬的产品力，竞争优势更突显。

地段决定价值起点，新川极具可塑性的成长空间，是天恒傲云天府圈粉能力的第一层表现。

NO.2 买房的归宿是要获得“好生活”

好生活必须有好产品作为载体。

天恒傲云天府占地面积约69亩，容积率仅约2.0。为把居住体验感放在首位，傲云天府放弃原本的“高层+洋房+叠墅”配置，舍弃部分货值打造更纯粹的“高层+叠墅”组合。

其中，7栋大平层均为2梯2户/2梯3户的高配置，全部坐北朝南呈阵列式分布；叠墅则将原本的三叠压缩成市面上少有的上下两叠产品，电梯独立入户。

（项目叠拼效果图）

这为使用者带来了什么？

叠墅产品居住密度更低，私密性更强，墅居感更高；大平层的主景观面，面对的是叠墅区以及中庭景观或者是天恒配建的口袋公园，视野开阔，景观丰富。

同时，通过合理的楼栋排布，满足视野、采光、通风要求的前提下，打造约20000㎡双中庭园林、约700㎡下沉式会所、6大架空层泛会所，加上东侧口袋公园，营造出更“公园化”的生活场景。

（项目园林实景图）

平层住宅主力建面约143-189㎡，是当前高端产品中最受欢迎的面积段，既保证了高端改善居住应有的居住尺度，也兼顾了多元化场景的使用功能。

譬如其143㎡户型做成了“3+1”的灵动设计，多一个空间，多N种生活可能；169㎡户型做到了两个套房的空间设计，面宽约9.5m全景阳台与客餐厅组成超大会客空间，带来不一样的奢阔感；189㎡户型端厅设计，270°的环幕大阳台让客厅区域的采光视野都非常优越，三面采光，三面观景。

（项目样板间实景图）

公建化的外立面带来审美升级。项目采用大面积玻璃幕墙与铝单板结合，加上极高的窗墙比，大幅增加采光及通透感。

“好生活”的营造，离不开高质量配套资源做支撑。

天恒傲云天府500米范围内规划有六所学校，其中六组团三幼、六组团二小和新川二中3所学校位于项目南侧，目前六组团三幼已经基本建成；

项目东北侧是代建的口袋公园，直线1公里左右是占地面积约865亩的新川之心中央公园；

邻里中心是新川链接各种生活场景的重要纽带，其中7号邻里中心与项目直线距离约100米；

除了交通大动脉梓州大道、天府大道、新程大道外，项目与地铁6号线蒲草塘站直线距离约600米，与地铁1号线五根松站直线距离约1公里……

居住-出行-消费-教育在其周边形成完整闭环。

所谓“好产品”，并无固定模板，但万变有其宗，从使用者角度看，归根结底是更好的居住体验感与更多的生活获得感。这是天恒傲云天府圈粉能力的第二个层面。

图片

一个客观事实，尽管成都城市边界不断扩张，高新区南依旧稳坐成都房地产开发“王牌”区域，而新川是其最昭示性的底牌，这里的价值，嗅觉灵敏的房企能够迅速捕捉，而聪明的买家自然也不会错过，天恒傲云天府的“出圈”就是生动体现。

当然，问题的关键是，如何抓住机会。

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声明|文中项目相关示图、文字等仅作为项目宣传推广使用，仅供参考，不在任何意义上构成开发商的承诺或要约，具体以实际交付的状态为准。文中所标识的生活圈、交通、配套规划等，仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，落实情况以政府文件为准。