3月19日，由锐理数据组织的“成渝门户商圈 金色中环高地——蓉北商圈升仙湖商务组团价值解读”公开课在静安府营销中心圆满举行。行业精英和购房者齐聚一堂，共同探讨了新格局下的主城置业前景。

作为蓉北商圈首份专业的市场解读报告，锐理数据以详实的数据、严谨的分析，前瞻性地研判了区域的市场价值和未来潜力。以下市场关心的话题也得到了答案：

作为蓉北商圈提出后的首家入驻企业，华润置地的选址考量是什么？央企华润的率先入驻，对于这个极具前景的区域，意味着什么？华润久违的主城作品，又为成都洋房产品迭代树立了怎样的标准？

公开课现场

蓉北商圈-升仙湖商务组团

双战略下的中环“价值高地”

在上一期的推文中我们曾明确：蓉北商圈+金色中环，在升仙湖商务组团构成了新的价值极核。（点击回顾：可供土地上千亩 中环浮现价值新高地）

据锐理君了解，已经有很多开发企业在关注这一区域的土地资源、市场价值。而对于“抢先一步”进驻的华润而言，在三个方面的考量也成为后来者开展区域评判的重要标尺：

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蓉北商圈+金色中环顶层规划加持，升仙湖开始提档升级。

关注升仙湖片区，必然离不开“蓉北商圈”和“金色中环”两大战略关键词。

作为与春熙路商圈、交子公园金融商圈齐名的城市级核心商圈，蓉北商圈是成都乃至成渝下一个核心增长极。随着成都站改造加速、成渝中线高铁开建，蓉北商圈正迈向高强度开发期。今年年初，成华区提出了“金色中环”的发展策略，并提出了“一年出亮点、三年见形象、五年强功能”的进度要求。很显然，成华区对中环的面貌更新、配套建设，有着科学而紧凑的时间计划。

如果说蓉北商圈能为升仙湖商务组团提供高能级规划和动力源，加速区域价值蝶变。金色中环这个“新变量”，注定会为片区高质量发展提供核心支撑。

本次公开课上，锐理数据解决方案中心总监陈京京也现场揭秘了升仙湖商务组团片区近两年高频动作的主要目的：多维度改善城市面貌，提升居住能级，加速区域蜕变。据悉，这里将依托轨交TOD核心造城能力，叠加连片空地、有机更新规划，升级为集枢纽交通、商务体验、高端居住为一体的商务住区，体验消费目的地。

（升仙湖崛起的六大要素）

约3000亩腾挪空地，升仙湖是主城最可期的开发空间之一。

“城市的中心，就是中心。”公开课现场的这句话，引起了与会者的一致共鸣。所谓中心，主城绝对是“王者”。

主城代表着更高的区域能级，更丰富的城市资源，更有竞争力的物业价值增长空间。但主城的开发空间有限也是不争的事实。对中环乃至整个主城区而言，面对源源不断的居住需求，迫切需要开辟全新的承载空间，为后续市场注入新的成长动力。承接这一宏大命题的，正是多重机遇叠加、供地空间较大的蓉北商圈—升仙湖商务组团。

据锐理数据独家了解，目前升仙湖组团的拆迁工作已经进入尾声，后期可供应的土地近千亩。另外，升仙湖北侧区域还有大量可整理的土地资源，面积预计达2000亩。这就意味着，未来升仙湖片区后期至少还有3000亩左右的土地资源可供应。

随着规模化开发空间就位，升仙湖商务组团的供地节奏也将按下“快进键”。今年首轮双集中，片区一宗50亩纯住宅用地登上拍卖台，起始楼面地价为12100元/㎡，清水房最高销售均价24950元/㎡。

锐理君认为，与中环其它板块相比，升仙湖商务组团的定位和能级都更高，发展潜力更大，值得长线考虑。

入驻升仙湖打造静安府项目，华润置地又抢先了一步。

交通、生态、商业等配套集结，升仙湖的生活在升级。

虽然升仙湖是众所周知的潜力区域，但很多人并不清楚，这里各项生活配套很成熟，并且在不断优化。

交通方面，静安府周边就汇聚了“4条地铁线+双TOD”公共交通体系，高效出行生活持续加载。生态方面，静安府紧邻主城三环内最大的公园——海滨公园（721亩）、最大的人工湖——升仙湖（120亩）、最著名的熊猫IP—熊猫基地（超千亩）。商业方面，以静安府为圆心，中营购物广场、泛悦城市广场、龙湖北城天街组成的成熟商业矩阵，已经构成了主城的一片繁华商业高地。此外，北新实验小学、成都第四十中学等优质全龄教育矩阵和四川省中西医结合医院、成都大学附属医院组成的权威医疗矩阵，也已经全景呈现，呈现出强大的生活矩阵。

见证央企“顶流”力量

华润置地引领升仙湖居住迭代

成都楼市由很多种力量支撑，但有一股“顶流”，只属于华润。

就升仙湖商务组团而言，这里有政策支撑，有城市建设，有供应空间，但一直缺少的，就是强品牌的推动。华润置地抢先入驻，是其核心力量的又一次展示，正如翡翠城点亮东湖、万象城商动万年场、凤凰城发现大源……参与并引领一个区域的蜕变和革新，华润置地从没有让成都失望。

万年场——老工业区到城市副中心的拔高。2005年成都“东调”战略背景下，华润圈定万年场420厂进行厂房土地升级，成就东二环不可或缺的封面作品——华润二十四城。2012年5月，成都万象城开业，成为成都商业重要的一级，东二环城市副中心商圈由此诞生。

大源——见证城市新中心落地建成。2006年，华润凤凰城率先入驻大源，良好的开局为此后的集中开发竖起了风向标。2009年之后，建发、保利、复地等多家品牌房企进驻大源，大源中央公园、伊藤等配套相继落地……随着区域迅速成熟，凤凰城较其它年轻房龄二手房领先3000—10000元/㎡。

你一定会认可锐理君这句表达：你永远可以相信华润对区域的前瞻性眼光和价值预判。

这一次，升仙湖的想象，再一次落到华润肩上。引领升仙湖居住革新，为未来居住品质定调，便是静安府的目标。锐理君调研发现，作为区域的“头号项目”，静安府的厉害与独到之处在于，通过资源的活用与再造，将生态价值转化为居住价值，从而为项目赋能、为公园城市生活增色。不是纯粹地依附于规划红利和板块优势，静安府本身就具有带动板块转型升级的实力。

（静安府效果图）

久违的主城作品

中环湖居纯洋房社区强势“出圈”

“战略机遇+成熟配套+生态禀赋”叠加，正好对位当下购房需求新热点，也是升仙湖片区最大的吸引力与竞争力所在。锐理君实地探访发现，静安府项目自身有两个价值点不容忽视，其一是湖居，其二是洋房。

湖居新作——中环改善首选

湖居一直以来就是成都最为认可的居住方式之一。梳理成都湖居发展史及湖区开发价值的机会，临湖板块与不临湖板块同时期售价相差近4000-10000元/㎡，贴上湖居标签的住宅项目乃至区域板块，往往能在市场中占领更高层级的价值地位。

华润置地在成都，也一直致力于湖居项目的打造。2002年，翡翠城开启东湖生态人居的美好生活；2020年华润置地在成都迈出了湖居第二步，于东安湖打造未来之城；2022年于中环打造静安府项目，以湖居洋房再启主城新作。静安府项目南侧就是沙河生态带及升仙湖公园，只需步行，便可立刻融入滨水慢生活。

（项目南侧就是沙河生态带和升仙湖公园）

为了将湖居意境拉满，在约4.2万方的土地上，静安府预留了约3万方的土地空间，用作园林打造。据悉，静安府采用“润享家LIFE”乐享景致体系，一轴一核两带多组团园林空间，现代与东方结合，打造移步换景、步随景异景观，营造“出入皆公园”的视觉感受。

内部景观效果图

中环唯一纯洋房社区

静安府项目总占地约63亩，容积率2.0，可以有多种产品布局方式。市面上大多项目都是“高低配”即高层+洋房/叠拼产品为主，静安府为什么选择打造9F纯居洋房社区？

一方面，解渴改善需求，洋房兼具舒适度和性价比。数据显示，中环住宅套均总价已达341万、套均面积达139㎡，需求结构上移，对高端人居需求很大。从需求倒逼产品，为了给目标客群营造一个更舒适的社区，静安府在牺牲利润率的同时将产品纯粹化，全部洋房产品，整体规划呈现出均好性与共享原则。

另一方面，中环洋房稀缺，“洋房专家”华润登场。锐理君统计发现，中环低密产品不足3成，其中洋房仅占4%，市场需求量很大。锐理君复盘发现，华润置地不仅是成都洋房改善的重要“参与者”，还是走在主流市场前端的“引领者”。入蓉20年，开发近20个住宅项目，包含“1号作品”翡翠城在内的半数项目中，都布局了洋房产品。值得一提的是，“华润洋房”一直叫好又叫座，在二手房市场也有着更大的议价空间。从这方面价值来说，静安府项目有了值得入手的理由。

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于标杆项目而言，除了品质底线外，产品的审美、实用性等还应该成为区域住宅市场的风向标。在外立面的打造上，静安府搭配真石漆、干挂石材、铝材等，视觉效果更为精致规整，体现高级、简约的感觉。在布局结构上，项目绝大多数楼栋为南北向，最大化的保证了社区内每一处均能享受到较好的景观和日照。

静安府项目仅536席，户型建面约128-320㎡，目前已取证，300万级就能买入。锐理君亲身测评后，认为静安府的户型设计有以下四个亮点：

全周期。整个项目都是三、四房全改善户型，主力为建面约128㎡三室两厅两卫、约132㎡三室两厅两卫、约141㎡四室两厅两卫，并设计有0.5房多功能间、可变卧室空间，能够满足不同家庭、不同时期的生活需求。

全通透。128㎡和132㎡户型有约13m以上的超阔面宽，南向三开间设计，室内少见浪费之处，将洋房的通透舒适发挥的淋漓尽致。

双阳台。三个户型均采用双阳台配置，超6米阳台开间，全明布局精巧，更大化的引入园林风景，同时也保证了室内的采光和视野。

大尺度。20㎡以上超大主卧，37㎡社交空间，强调改善居住的尺度感。

写在后面

随着本次公开课的圆满落幕，市场理应对升仙湖片区有更清晰的认知和期待。面对多重发展机遇，升仙湖作为“中环价值新高地”，各项规划及配套都将实现跨越式升级。

“硬核蓉北+顶流央企+中环纯洋房”——这个成都楼市的超级组合，必将在改变区域面貌、革新品质生活的同时，为成都点亮又一处高端人居生活地标。