新鲜出炉的成都一批次集中供地，率先引发讨论的莫过于那几宗“高限价地”——清水住宅最高限价超过28500元/㎡（2021年最高清水限价）的5宗地，全部在主城区。

且不论这个价位市场的接受度到底如何，但这个指标代表的是市场对地块的价值预期。从去年的集中拍地可以看出，即便在市场冷静期，只要主城区释放出条件优质的地块，哪怕拿地成本高企，房企也愿意为之一搏。

对此只能说：主城区，YYDS。

但今年我们对主城区的关注，绝不应仅限于房地产市场。年初开始，全国性会议多次提到“城市更新”，地方性政策也不断强调“更新与重构”，多项动态触碰着“城市主城”这一关键词的神经，“回归主城”的论调声量渐高。着眼于成都，这些动态则与一个城市级的新商圈息息相关，更与一个全新的、可腾退空间高达数千亩的主城高配板块命运相连。

成都主城的未来格局，这个区域必然是一块重要“拼图”。

走红“三板斧” 城市重心回归主城

回顾新区的走红之路，不外乎“三板斧”——政策支撑，推动产业、人口、资金等流入；城市建设，让新区展现出与老城区完全不同的崭新面貌与更大的吸引力；供应空间，吸引力最终会投射到房地产市场上，有可持续供应的土地作为资本，是新区房地产市场跑赢主城的关键要素。

如果这一套发生在主城区呢？同样适用。

今年1月，全国住建工作会议提出，2022年要抓好八项重点工作，紧随“房住不炒”和“租购并举”之后的，就是“城市更新”：2022年将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措……指导各地制定和实施城市更新规划。起势早、界面老旧的主城区，向来是实施城市更新的主阵地。

成都迅速响应。1月23日发布的《政府工作报告》指出，2022年成都要做到三个“做优做强”，排在首位的就是要做优做强中心城区，加速城市有机更新和产业重构。

当下客户心理也更倾向于主城，主要还是受到市场波动影响。相对而言，主城区基础扎实，环境稳定，抗风险能力更高。2018年以来，成都一圈层（主城6区+天府新区）与二圈层（近郊+远郊2区域）商品住宅备案价差总体呈现扩大趋势——二者价差最小是2018年第三季度的3043元/㎡，而2021年第四季度，二者的差距已经扩大至10247元/㎡。2018年至2021年，一圈层住宅备案均价增长了约78%，二圈层增长约51%。

由此可见，其实相比起新区，基础扎实的主城区自带光环，对于主城区来说，“城市更新”不仅意味着区域面貌提档升级，也代表着可以腾退出更多空间来缓解主城的“供地难”，这是主城蝶变的重要契机——成都的城市发展，不再只是依靠“向外扩张”，“内部提升”将会是另一重动力。

土地价值跃增 主城蝶变看中环

主城蝶变，空间在哪里？

在中环。

三环内供地难，尤其是二环内区域。2015年至今，二环内总共仅供应了近128亩涉宅用地，其中2017、2018和2020年均挂零。而随着大量工业厂房搬迁腾退，中环新增了不少开发用地，2019年和2020年，二～三环（中环两侧）都供应了千亩左右的涉宅用地。

当然，和供地主力三～四环相比，中环两侧的供地量仍不算突出：即便是供地规模最大的2020年，中环的供地量也只有三～四环的4成左右，而2015年占比还不到2成。

有地可供，房企闻风而动。持续且较大规模的供地节奏，让中环沿线的土地价值呈现出跳跃式增长。2018年及以前，中环（二～三环）涉宅地成交楼面价与三～四环区域相当甚至略低，2019年开始，中环涉宅用地成交均价与三环外拉开较大差距，并且超过了当年二环内的成交地价记录。

2021年，中环的涉宅用地平均楼面地价达到了14276元/㎡，是2015年6077元/㎡均价的2.3倍。

（*“二环内”触底处表示当年无相关成交记录）

2018年开始，中环区域住宅备案均价高速向二环内住宅均价靠近，并逐渐拉开与三环外区域的差距。2021年，中环区域商品住宅备案均价24605元/㎡，已经非常接近25071元/㎡的二环内。

中环的“下一站” 蓉北商圈-升仙湖片区

前几年，中环沿线供地规模最大的板块当属二八板块，时至今日，二八板块可集中开发的仅限于北侧铁路线附近少量土地。下一阶段，中环的价值落脚点又是哪里？

两条信息值得我们重视。

一是“蓉北商圈”。

2021年7月公布的《成都市中优“十四五”规划》中，提及了成都三大核心商圈，蓉北商圈位列其中，与春熙路商圈、交子公园商圈齐名，成为官方认证的城市级核心商圈。

成都蓉北商圈空间布局示意图

蓉北商圈空间布局为“一核一轴一环四片”，围绕成都站，以人民北路为中轴，联动中央公园、荷花池、五块石、双水碾四大功能组团开发，规划总面积约18.28平方公里，以打造“国际领先的枢纽型都市商圈”为总体目标。

成都蓉北商圈中央公园概念图

而且，蓉北商圈并未停留在一纸规划。

【蓉北商圈动态】

☞ 2021年8月，国家发改委正式批复成渝中线高铁可行性研究报告，建成后，将实现重庆、成都双核1小时通达。该线已于同年9月开建，作为蓉北商圈核心的成都站，就是成渝中线高铁的起止站；

☞ 2021年10月，《成都蓉北商圈管理暂行办法》公布；

☞ 2022年3月，金牛区公布了2022年供地计划，其中9宗地位于蓉北商圈范围。今年首批次集中供应地块中，成华区1宗约50亩地块也位于蓉北商圈规划范围；

☞ 另据了解，近期成都蓉北商圈发展服务局就将正式挂牌，负责配合有关部门承担蓉北商圈城市设计规划工作，还牵头协调督促蓉北商圈重点产业化项目的土地整理、项目供地，以及重点基础设施建设。

二则是“金色中环”。

今年年初，成华区提出将深入实施“中环牵引、纵横联动、组团优强”的发展策略，奋力打造以 “金色中环”为牵引的老工业区转型发展标杆，争当“公园城市示范区”排头兵，要把中环成华沿线建设成为现代服务发展、文化传承创新、时尚消费引领三个示范带。同时提出了“一年出亮点、三年见形象、五年强功能”进度要求。

蓉北商圈+金色中环，两大动作直指利好叠加的核心板块——升仙湖片区，这里将是中环区域下一个“高配”板块。

为什么是这里？锐理君认为至少有三大看点——

一是“主城价值回归”趋势下的必然性。升仙湖片区以升仙湖公园为核心，从位置来看，“中环内侧”的环线区位，以及滨水的生态环境，都非常有竞争力。

二是有高能级的规划为其提档升级。蓉北商圈为城市级核心商圈，是成都下一个增长极，今年将进入强发展期，与此前的二八等板块相比，升仙湖片区的定位和能级都更高。同时有“金色中环”的加持，区域的革新速度值得期待。

三是有成规模的可开发空间。这是至关重要的一点。据锐理数据独家了解，目前升仙湖组团的拆迁工作已经进入尾声，后期可供应的土地近千亩。另外，升仙湖北侧区域还有大量可整理的土地资源，面积预计达2000亩。这就意味着，升仙湖片区后期至少还有3000亩左右的土地资源可供应，而当前中环其他区域已经极少有这类可成片开发的空间了。

嗅觉灵敏的房企已经在行动。

2021年6月，成都首批次“双集中”中，华润置地拿下一宗位于中环路内侧、升仙湖公园东北侧的住宅用地，率先进驻升仙湖片区，并推出了区域内唯一的纯洋房新盘静安府。

锐理君向来称华润置地是“城市开发的先行者”。入蓉以来，众多板块都被打上了“华润”的印记——2002年入蓉后，其最早打造的两个住宅项目分别是华润翡翠城（2002年）和华润二十四城（2005年）。前者造就了南二环的东湖板块，后者成就了东二环的万年场，这两个区域都是公认的成都主城住宅价值高地。

不仅如此，2018年以来，华润置地又迅速在城东布局了三大项目——东安湖旁打造华润未来之城，总占地约532亩，目前已6次取证，3次获得“开盘认购10亿+成就”，凭借约80亿元的总成交额，成为“城东第一盘”，且东安湖旁的世界大运公园及“一场三馆”也由华润配建并运营；另外，华润还在十陵板块打造了时代之城和时代风景两大项目……

作为华润久违的主城作品，静安府容积率仅2.0，全部规划为洋房,南北朝向，南侧就是沙河生态带及升仙湖公园，是区域内唯一的纯洋房新盘。

静安府&升仙湖公园实景图

坦白而言，就这一区域来看，静安府的改善能级定位非常高，华润抢先入局升仙湖，可谓魄力。