【名词解释】

城南：一环至二绕，成仁快速路至大件路

叠墅：7F以内，含两叠和三叠

洋房：7-11F

高层：19-34F

*文中成交数据均为备案口径

城南的置业成本已经到了什么水平呢？

以两类典型物业为参考——供应量最大的高层，以及“限墅令”后改善能级最高的两叠叠拼（4F）。2021年，城南新增高层住宅的套均总价302万元，新增叠拼的套均总价约518万元。这意味着什么？意味着，入住城南的门槛大约在300万元，要想“住得最舒服”，代价大约500万元，而300万元以内，置业城南的难度就比较大了。

但总有意外。

上周刚取证的城南新盘旭辉天府未来中心江山院，首推T-MAX新品，其中主推的叠拼产品最低总价仅约220万元，最高不到300万元。

以高层的价格买叠墅，城南低密物业市场，卷起来了。

攻克城南叠墅市场

这些难点不能忽略

城南叠拼市场现状如何？买入门槛高，供不应求，产品同质化。

一是定价高，买入门槛普遍不低。

2021年，城南叠墅的套均备案总价约446万元，而2016年，城南叠拼套均总价仅200万元出头，4年间已然翻倍。

典型板块的叠墅门槛更是突出。我们统计了城南几个关注度较高、市场较活跃的板块的叠墅价格水平。2021年仍有上百套叠墅供应的几个板块，新增叠墅套均总价都在600万元以上。

二是优质项目大多抢手，买到心仪叠墅的难度不小。

增量虽多，需求也大。因此，尽管总价门槛越来越高，在持续增加的高端住宅需求面前，城南叠拼的去化向来不错，过去5年间年度成交面积持续增长，2020和2021年更是出现了供不应求的情况。

三则是产品趋于高度同质化，创新迭代难。

受供应地块低容高价特征限制，一般情况下，容积率2.0的地块之上房企都会选择打造高低配或者纯洋房产品。随着市场的成熟，房企有更成熟的经验与案例参考，客户对于这类产品的价值认知度也比较高，做低密产品对于房企来说是一个“安全不易出错”的选项。

但是，当蓝海变红海，房企的“不易出错”，也意味着“不易创新”。当前，产品同质化是低密物业市场上比较突出的一类问题，而往往高端物业的目标客群对产品力有更苛刻的要求。根据锐理数据的走访调研来看，大多数有足够出资能力但不选择叠墅的客户，不外乎这几类原因：

动线

包括外部动线和内部动线，尤其是入户，上/中/下叠之间的入户动线能否互不打扰，达到高度的私密性，是这类客户普遍比较在意的点。

采光

主要在于两点，一是地下空间的采光，现在的叠墅都会“向下”找空间，无论上下叠都有地下室，但地下室普遍采光难；二是地上空间的采光，以叠墅的面宽，很难达到和大平层同等水平的采光度。

空间

如今“花园”几乎成了叠拼的标配，下叠的地上花园，中叠的空中花园（阳台）以及上叠的楼顶花园，这样的配置本身并没有问题，但在大量的供应当中，注定难出彩。

“内卷”城南叠墅市场

这个项目底气在哪里？

这样的叠墅大环境下，旭辉天府未来中心江山院凭什么“卷”？又是如何“卷”的？

旭辉天府未来中心江山院位于新津TOD片区，项目总占地约95亩，是旭辉继天府未来中心之后，在这里打造的第二个项目，产品定位更高，居住的纯粹性也更高。而之所以看好其竞争力，有以下三点理由。

01 T-MAX

首先，在叠墅“创新难”的环境下，江山院首推新品T-MAX超感叠拼，精准击打市场痛点。

T-MAX超感叠拼，是江山院最大的产品亮点。

什么是T-MAX超感叠拼？T-MAX包含两部分，一是【T】型设计美学，代表着更高的审美及精神追求；二是【MAX】大尺度空间主义，代表着更高的居住品质。

“T”字型美学符号在项目内几乎是随处可见。

小区主出入口（亦为会所）设计了【T-wings】鸥翼光影门廊，搭配【T-KEY】流光琴键T大调立面，内部中心处就是高达10米的【T-eye】天幕吊灯，具有非常突出的昭示性；会所外布置了【T-show】水光秀场峡谷庭院，增添了社区景观的层次性和美感。

200万买城南叠拼！“T-MAX”到底是什么新物种？200万买城南叠拼！“T-MAX”到底是什么新物种？

会所内外随处可见的“T”元素（实景图）

“MAX”设计理念更是在产品中凸显得淋漓尽致。

前文我们提到，目前客户对于叠墅的主要抗性来自于对动线、采光以及空间等方面的顾虑，而“MAX”比较精准地化解了这些问题。

如何让归家动线更私密？旭辉天府未来中心江山院的叠拼均为独立入户，上（中）下叠互不打扰；双庭院花园的设计，为每户提供了不同的归家动线；此外江山院还规划打造了少量【MAX-FOLD】独栋化4层叠院，最大程度保证了归家的私密性和舒适度。

如何让叠墅获得媲美大平层的采光？江山院产品在设计中，同时解决了地下和地上的采光问题。

目前市面上叠墅解决地下采光难题，不少选择的是采光井，但采光度仍然有限。江山院在下叠打造了下沉式庭院，将光线最大限度引入到了地下一层。

另外，大部分叠墅受面宽影响，客厅及起居空间的采光普遍不及大平层，而江山院设计了【MAX-WIDE】11米巨幕视野窗，部分户型还配有【MAX-LIGHT】270°环幕超感光厅，通过扩大面宽、优化窗墙比，将光线更多引入室内。

江山院叠墅的最大面宽约11米（效果图）

如何让空间更富有创意？我们发现，“尺度”的最大化从始至终是江山院的设计重点，除了每户都标配更大尺度的花园以外，部分户型还设计了【MAX-SPACE】星辰之眼4D露台，呈现双面观景的布局。

【MAX-SPACE】4D露台（效果图）

当然，“IMAX”还体现在更多的细节之处，比如【MAX-MASTER】60㎡总裁行政主卧套房，满足功能分区的同时也增加了尺度感；【MAX-ROOM】衣帽间则更精准地满足了女主人的需求……

02 天府牧山数字新城

江山院所在的天府牧山数字新城，拥有融入成都“两区一城”协同发展的有利区位，展现出了高成长性。

2021年的成都市政府工作报告指出，成都将深化“两区一城”【四川天府新区、成都东部新区和西部（成都）科学城】协同发展，并将高标准推进建设，构筑具有强大国际竞争力和区域带动力的高能级共同体。

“两区一城”为天府牧山数字新城提供了“东风”。天府牧山数字新城作为成都66个市级功能区之一，向东依次与成都天府国际生物城、天府总部商务区以及科学城相接。

城南4大产业板块位置示意

因此，天府牧山数字新城与“两区一城”在区位上紧密相连，资源互通，在产业定位上同频共振，优势互补，互为助力。旭辉天府未来中心江山院位于天府牧山数字新城的北部门户，待其北侧的正公路通车后，可直连武汉路，届时项目与剑南大道的距离缩短至13公里，与天府大道的距离也在20公里以内。

03 TOD+5G

江山院所在的新津“TOD+5G”公园城市示范社区，拥有独一无二的“站+城+山+河”资源。

天府牧山数字新城共分为4个组团进行打造，其中核心区是旭辉天府未来中心江山院所在的“TOD+5G”公园城市示范社区。

“TOD+5G”社区由同济大学设计研究院匡晓明教授操刀，规划面积约6平方公里，布局“数字商务+场景消费”和“数字创意+科技”产业板块，瞄准打造新商贸核心区。

江山院位于新津站TOD和杨柳河之间。依托于地铁10号线新津站进行综合开发的新津TOD，是成都首批16个示范性TOD项目之一。

新津TOD学习对标的东京二子玉川站综合体，公园与商业、住宅、写字楼充分融合，将“自然与人类和谐共处佳境”打造为项目标志性建筑特色。

新津TOD北侧有牧马山，东侧有杨柳河，生态资源突出，有打造公园城市示范区的先天优势。

东京二子玉川站

新津TOD的建设，不仅仅是拉近了片区与成都主城的距离，另一方面也推动着区域配套的快速呈现。

以旭辉天府未来中心江山院为例，目前在其周边1公里范围内，既有石笋街小学（36班、1620个学位，预计2023年投用）和墨尔文国际学校（已投用）等优质教育资源，有山、河以及牧山之心智慧公园等组成的生态资源，更有旭辉天府未来中心产城综合体、中南智在云辰、5G电商直播基地等形成的商业及产业环境。

位于新津TOD和杨柳河之间的江山院及其周边重点配套

（意境图）

对于新兴板块而言，“人从哪里来”是核心议题，而天府牧山数字新城的打造以及“TOD+5G”规划，正好“对症”——除了产业导入的人口，随着区域的发展以及交通条件的持续改善，这里也会吸纳更多周边区域外溢的住宅需求。

而且，目前这里的买入门槛的确非常友好——旭辉天府未来中心江山院此次推出了64套洋房和叠拼，精装洋房总价195万-264万，主力户型建面约132㎡；清水叠拼220万-290万，户型建面约133-220㎡，这也是目前该片区内唯一一个供应叠墅的新盘。

综合而言，旭辉天府未来中心江山院之所以引起了我们的关注，原因并不是单一的。在城南叠墅余量稀缺且门槛普遍较高的情况下，300万以内买入，本身就非常具有竞争力。

而在更友好的总价面前，旭辉也非常用心地在产品上实现了创新与迭代，精确瞄准当下叠墅产品的同质化难题，为客户提供了更多选择的同时，也为同行提供了新的参考。这样的“内卷”，市场需要。