统计显示，2022年第一季度大成都共发放住宅预售证109张，仅3月就承包54张，占比约50%，而接下来更多项目在排队入场，其中不乏颇具人气的热销楼盘，譬如位于成都东中环的紫瑞府。

据了解，紫瑞府预计5月取证，推出96套两叠叠拼 产品，上叠建面约206-219㎡，下叠建面约319-341㎡。这是该项目第三次推售，也是收官批次。

2019年11月，紫瑞府入市首秀，206套房源吸引到1320组购房者报名；2021年11月，项目二批次开盘，推出290套房源，最终因登记人数超房源3倍熔断而只向无房、棚改购房者销售。

无论从人气值还是去化效果看，紫瑞府担得起“红盘”二字。只不过这一次全叠拼产品上阵，一方面总价更挑购买力，另一方面叠拼市场已进入实打实的多方“混战”，紫瑞府如何保持前两次的势头？

在竞争红海中，做“少数派”。

供应占比不足1成

三环内叠拼是“限量款”？

2018年大成都叠拼产品新增供应约66万方、备案成交约48万方，到2021年，这一数据已增长至约176万方、125万方。火速蹿红的叠拼已是改善市场的中坚，并呈现出“供大于求”的特征。

量涨的同时，产品设计也在进化。近一两年成都中心城区主流叠拼基本做到独门独户、户户有花园及地下室……因此，当产品难以拉开差距，从市场蓝海到红海，地段依旧是最核心的竞争力。

成都哪里的叠拼产品最紧俏？——三环内。

2021年，当大成都叠拼供应总量达到9633套时，三环内的供应量不足900套，占比不到1成。换言之，尽管成都叠拼供应量很大，但要买到三环内叠拼，机会并不多。

当然，“稀缺性”的含金量，必须与地段价值相呼应。

成都的物业价值水平和城市发展逻辑一样沿环域分布，越靠近中心，物业价值水平越高，因此三环内的叠拼，不仅量少，价格也高：2021年大成都与主城的叠拼套均成交总价分别约354万/套、539万/套，而三环内平均一套达到713万。

供应余地大，成长空间可塑性强，中环则是三环内的重头戏。

2021年中环的涉宅用地平均楼面地价达到了14276元/㎡，是2015年6077元/㎡均价的2.3倍。刚刚过去的成都首轮集中拍地，共有6宗地达到最高限价进入“抽签竞得”环节，成华区独占2宗，而这2宗地就位于中环周边：

☞ 中交44.4亩地块成交楼面价18900元/㎡，是本次拍地的第二高楼面价，也是成华区目前成交楼面价的TOP1；

☞ 凯德44.1亩地块成交楼面价16100元/㎡，是二八板块身价最高地块，与紫瑞府直线距离约2公里。

今年年初，成华区提出奋力打造“金色中环”发展策略，不仅为区域注入更强的发展动力，“金色”二字也再次为中环定调。

供应少，价值高，“金色中环”是紫瑞府成为“少数派”的第一层动力。

城市叠拼的要义

挑的是房子 选的是生活

因拥有高度醇熟的城市配套、密集的城市资源、浓厚的生活氛围，城市叠拼往往拥有更高的产品溢价能力。

紫瑞府所在的二八板块，是成华区打造“金色中环”的核心节点，也是成都明星区域之一。

区域改造初期，成华区将二八板块定位为CCD（中央文创商务休闲区），集“文化、创意、商务、休闲”等功能于一体，未来将是成华区的“会客厅”。仅2017年这里就腾挪出3000余亩可开发土地，为区域革新打下基础，而土地储备量也意味着发展后劲。

作为被寄予厚望的下一个城市爆点，这里已招来蜀道集团、首钢、中国铁建、保利、万科、中车、新希望等大批重量级房企入驻，城市面貌日新月异。

如今以紫瑞府为原点，一个高规格、高标准的城市闭环生活圈已经成型：

从小范围看，项目与地铁铁7号线八里庄直线距离约500米，与7号线、17号线交汇站二仙桥站直线距离约600米；

1公里范围内聚集成都七中英才学校、双林小学新校区、成都市第十三幼华韵分园、成都嘉祥外国语学校、中车共享城市艺展中心以及位于完美公园的合信K101；

相邻的占地约200余亩的二仙桥公园宛如项目“后花园”；

区域内碧桂园中环荟启动招商、青秀未遮山的社区商业启用、红仓·完美文创公园投入使用等补齐商业短板……

合信K101：规划面积约51万方，是一个集文创、休闲、酒店、商业街区、轨道交通为一体的综合体，包括PANDA MALL、红砖艺展中心、高端旗舰情景商业街、5A甲级写字楼、两栋超5星级酒店，以及具有地标展示性的无框建筑。

与此同时，紫瑞府自带约9.4万方商业，按照政府要求，未来将引入并自持大健康产业，涵盖健康、母婴、旅居、养老、医疗为一体的全龄全生命周期康养功能，不仅能满足业主生活需求，更将成为区域配套矩阵中的重要组成部分。

（紫瑞府商业效果图）

紫瑞府未来资源配套阵容明显还大有看头。

今年年初成华区提出，将深入实施“中环牵引、纵横联动、组团优强”的发展策略，奋力打造以“金色中环”为牵引的老工业区转型发展标杆，争当“公园城市示范区”排头兵，要聚焦“金色中环”抓招商，要把中环成华沿线建设成为现代服务发展、文化传承创新、时尚消费引领三个示范带，且要求“一年出亮点、三年见形象、五年强功能”。

有成熟生活，有发展后劲，“资源集大成者”是紫瑞府成为“少数派”的第二层动力。

三环内叠拼单价3万+成主流

还有没有性价比之选？

买入门槛高，是叠拼的重要属性，尤其入手三环内叠拼，则需要更高的资金预算。

2017年7月，铁投（即现在的蜀道集团）竞得二仙桥93亩地块，成交楼面价8260元/㎡。此后，项目周边楼面地价步步登高，“万元地”（楼面价破万地块，不含自持与移交部分成本）成为常态，最高达到16100元/㎡。

（近五年二八板块住宅用地成交情况）

众所周知，“面粉价”直接影响“面包价”。

目前项目尚未取证，因此新批次产品的价格还是未知数，但若以前两次叠拼产品推售价为参考，紫瑞府无疑值得期待：成交均价不到2万/㎡，其中二批次总价段为480-563万之间。

同期叠拼市场是什么水平？

数据显示，2019年、2021年成都主城墅居产品成交均价分别约22837元/㎡、26096元/㎡，同期三环内墅居产品成交均价分别为24328元/㎡、28619元/㎡。而过去一年中，三环内叠拼备案单价已超过30000元/㎡，套均成交总价超过700万/套。

别具竞争优势的买入门槛，是紫瑞府成为“少数派”的第三层动力。更重要的是，紫瑞府这一价格水平对应的，还是市面少见的城市“真”叠拼。

做市场少有的上下两叠

真叠拼才是“圈粉”的重器

作为传统别墅“衍生产品”，叠拼拥有明显的特质：高私密性、低密度、墅式化。

现实问题是，近两年成都叠拼产品呈现供销两旺的态势，但受制于成本与开发者水平等影响，真正能做到别墅范儿与墅居感的项目是少数，表现之一是为追求货值最大化，叠拼越“叠”越多，导致舒适度与体验感大打折扣。

紫瑞府占地约93亩，整体容积率为3.0，住宅容积率仅约1.47，为让墅居体验无限靠拢别墅，项目采用了上下两叠的形式：

上叠：建面约206-219㎡，四房两厅四卫，地上三层+地下一层设计，拥有双露台，还有标配的地下空间，足够的空间尺度，多元化的生活场景。

（C2户型效果示意图）

下叠：建面319-341㎡，四房三厅四卫，地上双层+地下双层（夹层+地下一层），拥有独立地面花园，拔高墅居体验感。

（C1户型效果示意图）

产品设计细节也非常可圈可点：

l 紫瑞府叠拼均为独立入户，上下叠互不打扰，拥有高度的私密性；

l 受面宽影响，很多叠拼采光普遍不及大平层，紫瑞府引入大横厅设计，客厅米宽超过7米，全空间南向设计，将更多光线引入室内；

l 建面约206-341㎡的舒居四房，还以墅居应有的空间尺度，不为控总价而降标减配；

l 每一户上下楼都规划了户内电梯+步梯双重动线，设计更加人性化，尤其非常受用于有老人与小孩的家庭……

当然，买房必须要关注品牌，毕竟房企的实力决定产品水准的上下限，也决定了物业抗风险能力以及未来的兑现能力。

站在紫瑞府背后的是蜀道集团。作为铁投与交投合并重组后的大型国企，蜀道集团拥有两大显著特质：稳健的资金实力、天生的社会担当。而这正是物业穿越市场周期的重要支撑与兑现能力的压舱石。

紫瑞府一期已经交付，所见即所得的实景体验比任何规划蓝图都更有说服力。

一期叠拼实拍

将有天有地有院落的别墅生活还给墅居爱好者，做城市“真叠拼”是紫瑞府成为“少数派”的第四层动力。

值得注意的是，做为“少数派”城市叠拼，紫瑞府还有一重要加分项： 大健康产业加持。

何谓大健康产业？简单来说，即遵循全生命周期需求原则，构建医养健康全产业链+闭环式服务体系+全新健康生活方式，打造大健康产业闭环系统。

定位“美好生活康养范本”的紫瑞府大健康产业，拥有包括母婴照护中心、健康管理中心、邻里中心等8大健康IP，是集健康、母婴、旅居、养老、医疗为一体的全龄全生命周期康养生态系统。

（大健康产业·功能规划思路图）

在品质居住的基础上实现“医、养、康、乐”闭环，紫瑞府本身就是一个康养生活场。这在同类项目乃至全城基本属于“独一份”。

稀缺的地段、少有的硬核产品、别具优势的买入门槛、强大的兑现能力，四大BUFF叠加，组成了紫瑞府竞争红海中“少数派”的重要特质。

再回到文章开篇的话题，紫瑞府能否再次破圈圈粉？答案应该已不言而喻，毕竟物以稀为贵。

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