2022年成都首批次“双集中”落幕。从2021年3月至今，历时一年，4轮“双集中”值得我们关注的并不仅仅是拿地房企、成交价这些指标——房企在不同市场阶段、不同区域、不同地块上的表现，清晰地展示出了其拿地逻辑。

房企买地，消费者买房，买卖双方的逻辑存在共性。

4轮“双集中”

值得关注的不仅仅是数字

哪些因素会左右房企拿地？行情、政策、市场信心、资金实力等等。但我们同时也发现，不管大环境如何，每次集中拍地，都会有“抢地”的现象出现。事实证明，在资金条件允许的情况下，对于品相优质的地块，房企毫不手软。

哪类地块更受市场关注？撇开规模、容积率等地块本身的指标不谈，房企争抢的地块，在“区域”特性上，表现出了明显的差异性。

这两年有热度、有关注的区域主要有以下三类：

城市核心区

2022年第一轮双集中16宗地溢价成交，8宗来自天府新区和高新区；达到最高限价并进入抽签环节的6宗地，分别来自天府新区（2宗）、高新区（1宗）、成华区（2宗）和武侯区（1宗）；成交地块中，最高清水住宅限价地块（30600元/㎡）位于锦江区。

土地稀缺的成熟区域

本轮土拍“最热门”地块非高新区大源板块54.1亩地莫属，共吸引了26家房企参与抽签，是本轮争夺最激烈的地块。

城建、供地等动作密集区域

如二八板块和十陵板块，前者受益于城市更新，大规模的空地被腾挪出来；后者则受益于2018年行政权和规划权统归一地，结束了“两不管”状态，此后这两个板块都进入了发展快车道——大量且高频供地，品牌房企集中进驻。

逻辑适配100%

主城区“下一站”为何是这里？

综合来看，近年来格外受关注的区域，腾飞的“关键词”不外乎：核心区，稀缺资源，持续供地……以这套逻辑为参考，接下来哪里值得重点关注？

位于锦江区南三环外的白鹭湾片区，与成都板块走红逻辑的适配度，高达100%。

南三环外、锦江以东至白鹭湾湿地公园，就是今天的主角——白鹭湾板块。这里环域位置优越，连接锦江区和高新区，手握白鹭湾湿地，且至今还有大量开发机会，足以给市场很大的想象空间。

关于白鹭湾片区，我们将围绕“必然性”和“可能性”两个方面来讨论——将白鹭湾片区作为锦江区乃至主城区下一个重点开发区域，既是成都城市发展的需要，也是白鹭湾片区本身的优势使然。

必然性——主城发展需要借空间

● 三~四环是当前成都主城区的主力开发区域。成都需要向外“借空间”，作为供地主力，近年来三~四环的土地供应占比持续扩大。今年主城区首批集中供应地块中，近7成来自三~四环。

● 锦江区难再寻可成规模开发空间。主城区受关注，高度开发的锦江区尤甚。2016年到2021年间，锦江区的年度供地面积绝大部分时间都垫底。下一步，锦江区的开发脚步又会走向哪里？南三环北侧琉璃场片区的拆改工作还在进行中，而南侧的白鹭湾片区，开发程度更低，有成规模的可开发空间，是最适合锦江区接下来进行集中建设的区域。

【2016-2021年主城六区年度供地面积（亩）】

● 城市形象需要。白鹭湾片区东联三圣乡，西与南接金融城，作为锦江区连接“国际城南”的节点板块，白鹭湾片区也有着高标准打造的客观需要。

可能性——有目标 有行动

诚然，位置优势为白鹭湾提供了机会，能不能抓住这个机会却又是另一个议题。近两年，我们从频频动态中，看到了一个具备更清晰未来的白鹭湾。

● 白鹭湾有规划、有支撑

☞ 5年时间，要以建设白鹭湾新经济总部功能区为核心，再造一个产业锦江。

作为成都58个产业功能区之一，白鹭湾新经济总部功能区的建设是锦江区未来5年的核心目标之一，其总规划面积约11.2平方公里，覆盖锦华路、柳江两个街道，主导产业包括人工智能、数字生活、金融安全等。

【图源：锦江发布】

这个宏大蓝图的起点，就是白鹭湾新经济小镇。

白鹭湾新经济小镇位于功能区的东南角，东沿成自泸高铁、南接绕城高速、西至锦阳大道、北至锦江大道，占地面积3650亩。 首期用地规划面积1195亩，规划建设80万㎡高品质产业空间，以及32万㎡高品质住宅及相关生活配套，总投资约200亿元。

【图源：锦江发布】

预计首期投运后5年内，总体实现年产值300亿元以上、税收20亿元以上，聚集超20家行业领军企业、50家上市公司、1000家自主创新中小型企业。

同时，西接金融城的位置，也意味着白鹭湾片区不仅仅只有新经济产业的利好。

☞ 完善由天府锦城、交子金融城2个城市主中心为主构成的多级城市公共中心体系……将交子金融城打造成为都市级商圈，建设高品质生活城区。

2021年出台的《成都市中优“十四五规划”》，明确了交子金融城是成都两个城市副中心之一，交子公园商圈是成都三大城市级核心商圈之一。

如今金融城一期、二期的开发已经基本成型，有待建设的金融城三期横跨锦江两岸，河东的金融城东片区与白鹭湾新经济总部基地紧密相连。

2020年交子公园商圈亮相时曾明确提到，金融城东商业集聚区将以TOD为导向，引导商业、文娱和商务办公等功能圈层式布局，打造金融商务、现代文创消费、时尚艺术为一体的商业集中区。

【交子公园商圈 | 图源：成都高新】

☞ 白鹭湾新经济小镇将打造高质量发展示范园区、碳中和典范园区、未来美好公园社区。

2月10日，成都公园城市建设再次迈出历史性的一步。国务院批复同意成都建设践行新发展理念的公园城市示范区。白鹭湾新经济小镇项目坐拥区位优势和生态优势（环城生态公园），是锦江区践行公园城市营城理念的最佳表达。

产业建设是推动城市经济发展、面貌革新的“动力源”，将带动区域内城建配套的更新换代、人口结构的持续优化。白鹭湾新经济总部功能区与交子金融城两大城市级产业名片予以了白鹭湾板块顶层支撑，白鹭湾湿地公园则为这里建设公园城市示范区、打造未来公园社区提供了天然助益。

● 白鹭湾在行动、在兑现

有规划只是第一步，能不能最终落地更为重要。这一点来说，白鹭湾板块已然走在了前面。

△ 产业动工

2021年7月，白鹭湾新经济小镇正式开工，投资逾百亿；

2021年12月，成都市委市政府发布《成都市实施产业建圈强链行动 推进产业高质量发展工作方案》，其中人工智能协同发展地，就是白鹭湾新经济总部功能区；

2022年，锦江区正在对连接白鹭湾片区与金融城的锦江大道进行改造升级，白鹭湾科技生态园展示中心预计于今年5月开放，区域内的各项产业载体正加速呈现中。

△ 供地启动

供地节奏能说明更多问题。2020年锦江区发布的5年供地计划显示，未来5年内锦江区将供应6000余亩土地，白鹭湾新经济小镇、潘家沟片区、琉璃厂片区等都是供应主力。

2021年第三轮集中供地中，白鹭湾新经济小镇一次性拍出了4宗连襟地。作为区域内首批出让的涉宅用地，容积率1.5、清水住宅限价27400元/㎡等指标都显得并不简单，再加上金茂、深投控、建发等“专业玩家”，白鹭湾板块必然是高端住宅的聚集地。

今年成都首轮集中供地中，白鹭湾片区也成交了1宗127亩的纯宅地，限定清水住宅均价28000元/㎡。

【白鹭湾板块涉宅用地成交记录】

率先站位的绿城凤栖鹭鸣

为何敢当白鹭湾的“高端风向标”？

这两次供地并不是白鹭湾片区走向“成都主城下一个高端居住板块”的开端。2021年初，区域内首个高改项目绿城凤栖鹭鸣，就已经高调站位。

绿城凤栖鹭鸣 位于锦江大道北侧，近白鹭湾新经济小镇及金融城东，总占地约70亩。绿城为何将其成都主城区的第三个高端项目选在这里？绿城凤栖鹭鸣又凭什么敢当白鹭湾片区的“高端风向标”？锐理君认为，其核心竞争力还是在于品牌基因所决定的产品力之上。

借助强劲的产品力，绿城先后打造出了绿城·凤起潮鸣、绿城·桃李春风、绿城·桃花源等多个风格鲜明、又极符合中式审美的代表作，也因此被称为“地产界的历史老师”。

绿城凤栖鹭鸣，同样是绿城擅长的中式建筑美学集大成者。不过，在这个项目中，我们不仅能看见绿城对“理想主义”的坚持，更能看到其“产品至上”的创新力。

绿城不断探寻着中式建筑风格演进的更多可能。绿城凤栖鹭鸣是绿城全国首个新宋式美学住区，摒弃了当前成都主流的“小高层+叠拼”高低配，而是规划了高层住宅与合院，还原高层建筑应有的景观视野优势，以及低层建筑的低密舒适特征。

锐理君实地看盘来说，宋代审美中的开放与风雅已经有所呈现——从入口处的宋词景墙，到《千里江山图》宋画屏风，再到《蜀川胜概图》走廊装饰，宋代美学元素在这里铺陈得恰到好处。

项目景观提炼自苏东坡“赏心乐事十六雅”中的八雅，其中灵感源自于“清溪浅水行舟”的中庭水景“金池夜雨”已经可以看到些许成型后的模样。

目前，项目的高层和合院均呈现了部分立面，大平层外立面中融入了宋代砖石建筑“叠涩”手法，修正了传统高层实墙收转角的做法，外部线条更加柔和。与此同时，大面积的玻璃门窗在还原宋代纯净素雅审美的同时，最高窗地比达到了较为少见的0.35，采光相当优秀。

出檐深远平缓，屋角飞檐，合院也同样融入了宋代建筑的简约与轻盈。

去年年底，绿城凤栖鹭鸣首批建面124—276㎡住宅房源取得预售许可。如今，这196套均价3w+的高门槛房源，已经认购了8成左右，还有少量的建面163㎡和建面174㎡房源在售。作为白鹭湾板块升级亮相后推出的首个高端住宅，绿城凤栖鹭鸣为新站上高台的白鹭湾片区，打出了“开门红”。

日前，绿城凤栖鹭鸣再次取得174套房源的预售许可，包括余下的高层住宅以及首批2栋合院产品，清水总价358万-1612万。

从绿城凤栖鹭鸣的市场反馈中，已经可以看到白鹭湾板块的强吸引力。和其他很多新兴板块相比，白鹭湾有着明显的不同：它高能级规划傍身，但并不只流于“规划”，白纸作画的白鹭湾板块，在天然的生态资源本底与积极的规划建设脚步中，有突出的后发先至优势。锦江区乃至主城区的下一个5年，你一定要看看白鹭湾。