进入今日话题之前，我们需要先来看一组数据：

l 2017年以来成都共有50宗涉宅地块成交楼面价≥16000元/㎡，其中46宗位于主城，且全部诞生于近三年；

l 2021年主城商品住宅套均成交总价超过353万，同比上一年贵了52万，领跑三大圈层；

l 2022年首轮集中供地，清水住宅最高限价超过28500元/㎡的5宗地全被主城区包揽，最高达到32000元/㎡……

（数据来源：锐理数据）

一个客观事实：城市边界不断生长，但位于核心区的主城区无论是市场价值还是认可度始终居高不下，且“含金量”还在与日俱增。

那么问题来了，抢滩主城，当前最佳机会落脚点在哪里？

三环

三环的“金字招牌”很能打

三环有开发空间。

成都是典型的沿环线发展城市，越靠近市中心，配套越成熟，便捷度越高，物业展现出来的抗风险能力也更稳定。只不过，由于起步早、开发程度高，中心区域尤其是一二环的开发空间已非常小。

但三环不一样。

数据显示，2018年以来，成都二环内涉宅用地输出量仅15宗，合计面积约326亩；同期内，三环周边涉宅用地则成交了93宗，总净用地面积达到约5646亩。

无论是房企拿地开发，还是购房者买房置业，有地就有机会。

（注：三环周边大致范围为2.5环-3.5环之间 数据来源：锐理数据）

三环同样寸土寸金。

相比一二环，有供应有机会，相比四环，更成熟更便捷，因此，三环深受“主城党”青睐，也成为开发商竞相追逐的对象。

地价是市场热度与区域价值的直观反映。数据显示，目前成都三环周边涉宅用地成交楼面价≥15000元/㎡的超过40宗，最高达到19300元/㎡（且须移交23%的统筹住房），“万元地”更成为常态。从金沙、光华再到武侯新城、三圣乡……三环已成为高端居住板块的重要“孵化器”。

（成都三环周边部分住宅用地成交楼面价情况 来源：锐理数据）

那么下一阶段，三环的“重头戏”又在哪里？

一份重磅调规为市场揭晓了答案。

“公园中建城市”的最佳表达

2020年10月，成都市规划和自然资源局发布了《成华区环城生态区2(FIV.A)丛树片区控制性详细规划局部用地控规修改方案公告》，涉总用地面积256.14公顷。

在这场信息量巨大的调规背后，东三环一个隐藏的“宝藏”区域正式走入聚光灯下。

高配版生态公园住区

“低密”、“生态”，是这份调规的核心。

一方面，区域生态用地再做加法，如图所示，生态、公园在区域建设版图中占绝对篇幅，住、商、公服等用地则完全被包围其中，城市无处不公园、生活无处不公园、公园中建城市，成为这里的真实写照。

另一方面，通过对部分地块容积率与建筑限高进行调整，大部分住宅地块建筑限高控制在24米，部分地块的容积率仅有1.01。

这是一个什么水平？

作为参考，根据锐理数据统计，2017年以来中心城区共出让533宗涉宅地块，容积率≤1.5的仅72宗，占比仅13.5%。而低密是居住品质的重要条件。

并且，这里的生态低密属性有顶层城市规划做后盾：成都正在环城生态区着力打造“可进入、可参与、可感知、可阅读、可欣赏、可消费的高品质城市中心公园，彰显成都公园城市魅力的世界名片”，而这里正是环城生态区连通三环的核心组成部分。

毫无疑问， “高品质、生态型”居住区将是这里的最终归宿。

高配版城市规划理念

调规文件中明确提到要按照TOD一体化开发理念优化用地功能，动作之一是将住宅与商业功能置换，最终6宗大型商业用地以丛树路为轴集中分布，未来能更好地成型成势。

众所周知，TOD是近年来成都公园城市建设中的高频词汇，凭借站城一体化开发，一个TOD项目往往就是一座“微型城市”，能够重塑经济地理，成为区域开发金钥匙。一旦TOD落地实现，这里也将迎来发展的超级引擎。

此外，2020年11月，SADI对外发布了《成华区环城生态区龙潭片区、丛树片区及其周边地区城市设计》，所涉范围就包括今日话题的主角。

在这份城市设计思路中，明确提出要做优生态、赋能产业、提质生活、融合产城、营造场景、彰显特色等任务，通过三大设计策略，合理布局生态圈、生产圈、生活圈。其中，透过高品质、生态型、TOD、科技创研小镇等关键词，我们可以清晰看到这里未来的发展方向。

（来源：SADI 仅供参考）

高配版城市开发空间

成为三环未来开发重头戏，离不开成规模的可集中开发土地资源。根据锐理君获取的信息，调规的这256公顷区域内可供应土地近800亩，其中住宅用地约600亩，商业用地约200亩。土地资源意味着变革，有地就有发展后劲。

一旦供地开闸，锐理君丝毫不怀疑其吃香程度，不仅在于黄金地段与资源基底，还在于这里城市界面正在发生日新月异的变化：多条城市道路建成通车，连片完成整理的净地，三环旁的美术馆已基本建成，住宅项目正在紧锣密鼓建设中……

一切的动作都预示着，这里真的鲜活地动起来了。

（已通车的丛树路）

（区域内大片土地已完成整理等待入市）

而市场对于这里的发展预期已有印证。

2021年9月的集中拍地中，东三环1宗净用地面积约100亩的纯住宅用地被中旅收入囊中，即现在的中旅启境。这是区域调规后入市的第一宗住宅用地，从13100元/㎡的成交楼面价来看，这里的起点不可谓不高。

而这只是开端。

据了解，中旅启境项目东侧相邻的58.6亩商住用地很有可能出现在成都第二轮集中供地清单中。

锐理认为，从中旅开始，东三环这片隐藏区域将会成为房企所“觊觎”的开发沃土；地段、资源、规划、土地资源……个个能打，这样的“宝藏”区域注定不会低调太久。

嗅觉灵敏的房企已闻风而动。

大型央企落定“先手棋”

作为被寄予厚望的城市新兴板块，东三环这片沃土更需要强有力的开发力量发挥带动作用，为区域开好场，定好调。

拿下这一重要角色的，是快人一步的中旅。

中旅是谁？大型央企、地产开发老手，都是它的身份标签。

中国旅游集团是总部在香港的三家中央企业之一，经过90余年的发展，形成了由中旅旅行、中旅投资、中旅免税、中旅酒店、中旅金融、中旅资产、中旅邮轮等七大业务单元组成的产业版图，足迹遍布内地、港澳和海外近30个国家和地区。

中旅投资旗下聚焦房地产开发的中旅地产，30余年深耕中已布局国内及海外20城，形成粤港澳大湾区、长三角、环京津、成渝经济圈关中城市群的区域布局，旅游地产、城市地产、商业地产三大产品线并驾齐驱。

（中旅项目布局图）

这意味着，作为实力央企，中旅不仅有稳健的经济实力、社会担当，还有丰富的开发经验与国际化视野。这是中旅敢于做区域革新领路人的重要前提。

深耕成都，在国际城南，中旅已落下中旅千川阅、中旅名门府等重点项目；放眼世界城东，中旅选择了东三环，并布局了现在的中旅启境。

新一年、新区域、新项目，中旅如何走好这步“先手棋”？

做纯洋房社区，将低容低密深深刻入“DNA”

中旅启境 容积率仅1.5，在全城主流的2.0-2.5容积率中，属于绝对的“少数派”。

立足低容低密基本面，中旅启境打造了一个3-11F纯洋房社区，其中部分产品“亲地”属性甚至优于很多叠拼产品；全部采用纯板式结构与1梯2户高标配置，南北通透，采光、通风效果拉满。

城市洋房选项有很多，在高低配的大潮中，真正的纯洋房社区，则少之又少。

（中庭效果图）

贴合区域生态公园属性，项目采用点阵式布局，打造“一环两轴八景”的园林景观，实现间距均好、景观均好、公共资源均好，提升居住品质。

差异化定位，为置业一步到位找到理想的“打开方式”

作为品质改善的重要载体，洋房产品的户型面积一直都较大，其中130-150㎡是主力供应。户型面积是影响产品总价的重要因素，但户型面积大小从来不是衡量居住品质的唯一标准。

中旅启境跳脱出市场红海，将户型主力锁定在建面约100㎡与建面约111㎡套三双卫，一方面保证品质改善应有的居住尺度与空间感，另一方面注重实用主义，合理布局功能空间，充分尊重不同居住喜好、不同家庭结构需求。

（户型A：建面约100㎡三室两厅两卫）

（户型B：建面约111㎡三室两厅两卫）

中旅启境是成都“双限地”项目之一。按照要求，中旅启境清水限价为20270元/㎡，基础装修标准为2000元/㎡。同期市场是什么水平？2021年主城住宅产品套均总价约353万。换言之，中旅启境套均200多万的总价，为更多人尤其是青年置业群体买入主城核心区打开了一扇窗。更重要的是，这张“门票”对应的还是东三环正在蹿红的高品质生态公园住区。

前有高能规划牵引，后有开发空间推动，又有央企领路，无论房企布局还是购房者买房，东三环这片区生态公园住区都值得也应当被重点关注。

机会来了，谁能抓住，各凭本事。

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声明|文中项目相关示图、文字等仅作为项目宣传推广使用，仅供参考，不在任何意义上构成开发商的承诺或要约，具体以实际交付的状态为准。文中所标识的生活圈、交通、配套规划等，仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，落实情况以政府文件为准。