从拿地到售楼部正式开放，时隔不到半年；

蓄客1个月，开放首日到访客户上千组；

工作日常规到访客户维持在80组左右的高位……

这组数字，前几天诞生于天府新区“首熟区”锦江生态带。

2020年下半年以来，锦江生态带都没有再出现过全新项目，除了部分项目的余量房源，两年来板块内最大的供应方就是“神盘”川发天府上城，甚至于2021年全年，锦江生态带板块内有且仅有川发上新了300余套住宅。

如今，锦江生态带终于又有了回归成都楼市主场的迹象——2021年，锦江生态带集中成交了5宗涉宅用地，华润、绿城、建发等房企入局。今年5月21日，由华润置地打造的天府幸福里销售中心正式亮相，打响了锦江生态带回归主场的“第一枪”，售楼部开放首日，到访客户上千组，在受大环境影响到访量普遍下滑的当下，强势飘红。

华润置地天府幸福里的亮相，使得当前楼市寻求“安全感”的主基调，显露无疑。“安全”成为购房时优先考虑的背景因素，而区域的成熟度、兑现速度以及房企的实力，都与“安全感”直接挂钩。

“天新首熟区”

锦江生态带一直在兑现

天府新区众多板块中，要说兑现力，锦江生态带一定算得上个中翘楚。“天府新区首熟区”这七个字，应该是对锦江生态带最精准的描述。

前两天锐理君去锦江生态带实地感受了一番，发现仅仅两三年时间，区域城市界面完全不可同日而语——现在的锦江生态带，已经是一个集齐了优质且丰富的教育资源、人气商业、便捷交通、多元配套的成熟宜居板块。

最让人“眼红”的，必然是教育资源。锦江生态带位于天府新区多校划片中的A区，教育资源丰富。仅华润置地天府幸福里项目周边500米范围内，就有引入K12课程的名校天府四中和天府新区华阳小学，板块内还有由龙江路小学领办的天府三小、天府十小以及多所幼儿园，目前天府四中、天府三小等一众名校，都已经正式启用。

【天府四中 | 封面新闻】

已开业运营的社区型商业，包括中海天府环宇坊、万科生活广场等足以满足板块内居民的日常消费需求。锦江西侧的沿河步道、滨河公园已经呈现，是非常不错的休闲去处，天府幸福里距离锦江岸也就不到1公里。此外，在建的泰康西南医疗中心、富森美等，日后也将成为锦江生态带的重要配套。

【中海天府环宇坊】

和同属于天府新区的总部商务区、麓湖板块、麓山板块、万安南、科学城等相比，锦江生态带现阶段成熟的城市界面是最大的优势，它意味着买入即可入住，无需长时间的等待。

锦江生态带北接高新，南启天新总部商务区，西与怡心湖板块相连，通过剑南大道、益州大道、牧华路等重要城市干道，以及已经开通运营的地铁5号线、1号线和18号线等，可以迅速连接成都多个重要区域。

加上周边多为产城板块，产业人口带来了可观的居住需求，处于中心位置的锦江生态带，借助于成熟配套以及适中的职住距离，自然而然承担起了“天新居住核”的功能定位，能够大量吸附周边外溢的居住需求。

和一纸规划相比，成熟呈现的锦江生态带一定是更“安全”的选项。

土地规模缩减

住宅持续供不应求

从诞生起至今，锦江生态带也不过发展了七八年光景，作为一个几乎从零开始的板块，锦江生态带的呈现速度和兑现度都并不容易复制。可以说，锦江生态带能在较短的时间内实现“有效进化”，离不开这些年区域规划、供地、企业间的紧密配合。

● 有序的供地节奏，让锦江生态带在发展初期维持了足够的开发热度，并在一定程度上，保证了区域内居住、教育、商业等各个环节的集中兑现，缩小了时间差。而近年来逐步吃紧的开发空间，则进一步推高了板块的土地价值。

2015年开始，锦江生态带开启了有序供地之路。2015-2018年这4年，属于锦江生态带的“上半场”，区域内涉宅用地以每年3宗左右（2018年为2宗）的速度成交，期间从未断供。4年间共成交了11宗、共计约1553亩涉宅用地，而同期的麓湖、南湖、万安南板块，拍出的涉宅用地都只有2-3宗，麓山更是直接挂零。

【2015-2018年 天府新区典型板块拍卖地块成交量】

对于急于抢占天府新区发展红利的房企来说，土地资源即意味着进入机会，锦江生态带土地的大量供应，正合其意，也为板块后来的快速发展奠定了基础。2017年，位于锦江生态带的40.9亩地块被万科以约12007元/㎡的楼面价拿下，这宗地的成交于天府新区来说意义重大——这是天府新区首宗地价破万的地块，且一直到2018年6月之前，这宗地都是天府新区最高楼面价纪录的持有者。

2019-2020年，锦江生态带供地速度明显放缓，2年间仅成交了1宗住兼商地块。2021年，已经逐步呈现的锦江生态带进入“下半场”，集中供应的5宗地全部溢价成交，板块最高成交楼面价升至14100元/㎡，合信地块销售型人才公寓占比高达78%，佳兆业地块的统筹住房移交比例高达41%，可见争夺的激烈程度。

同时也能发现，区域内新供应土地呈现出小规模、低容低密的趋势：2015年，锦江生态带成交的3宗地，单宗地平均面积高达280亩，平均建面近68万方；而2021年成交的5宗地，单宗地平均面积仅约50亩，平均建面更是降至约7.6万方；平均成交楼面地价则从2015年的1318元/㎡，增长至了2021年的12101元/㎡。

那么未来呢？今年4月天府新区公布了拟供应的土地资源，更大的供地力度转向了万安街道（9宗）和科学城板块（6宗），此前低调的文创城也拉开了规模供地的序幕。

而锦江生态带片区，计划供地仅4宗，合计约289亩。其中3宗都位于板块西南角区域，周边的开发程度相对较低，华润天府幸福里所在的板块核心区域，目前开发程度已经非常高，后期计划上市仅1宗地（约112亩），位于益州大道东侧。锦江生态带核心区的“入场券”，不多了。

【2022年天府新区计划上市经营性土地】

● 进驻的房企，直接决定了区域内住宅、界面、配套等的品质。住宅市场的供不应求，则更加直观地展示出了锦江生态带在成都楼市中的热度。

现在，锦江生态带已经是品牌房企的聚集地，华润置地、中海、绿城、万科、优品道、首钢、德商等都已入驻，在区域内打造了数个高品质的改善项目。中海锦江城、川发天府上城等红盘均出自于这里。

受2019年土地断供的影响，2020年开始锦江生态带的住宅供应逐渐吃紧，供不应求成为常态，其中2021年区域内的住宅供应缺口超28万方。2015-2021这7年间，锦江生态带共成交了近3.7万套住宅，背后代表的是数以万计的居住人口。

目前，锦江生态带已经有部分二手房源入市，可以看出，大品牌开发商的高品质小区，其二手房挂牌价有更高的溢价力，比如万科翡翠公园和德商御府天骄，本周在二手房平台的挂牌均价分别达到了3.35万/㎡和3.27万/㎡，且客多房少，比较紧俏。

“造城专家”的精工细筑

依旧可以相信“华润造”

不过在锐理君看来。天府幸福里的“火”，绝不仅仅是来自锦江生态带的加持。

天府幸福里这个项目对于华润来说有着多重意义——它是继大源的凤凰城之后，华润时隔十年重回城南的代表作，也是华润在天府新区的“1号作品”，更是华润入蓉20周年之际推出的首个项目。

在成都，华润一贯有“造城专家”的美称，由其开发的东湖翡翠城、万年场二十四城、十陵时代之城和东安湖未来之城等项目，都是数百上千亩的“巨无霸”。相比之下，天府幸福里仅占地40.4亩，显得些许“袖珍”。

在锐理君看来，天府幸福里尽管规模不大，但不失精致，华润的产品力依旧在线。

整个项目共规划6栋2T4的住宅楼和1栋商业楼，住宅楼栋据地块形状横向展开，错落分布。约220米的景观中轴串联起了多个主题组团花园。所有楼栋的主观景面均朝南，16-17层的高度最大化地利用起了南侧的锦江生态绿地景观。

【华润置地天府幸福里 | 效果图】

不过锐理君认为这个项目更突出的亮点，在于其户型设计。华润天府幸福里标准层共规划了建面约90㎡、120㎡和137㎡三个户型，整体定位刚改、改善。这个面积段，主要有2个优势：

总价可控。统计显示，城南（高新区+天府新区）建面90-130㎡住宅的供应量正逐年降低，2019年后供不应求。而天府幸福里平层户型建面90㎡起、最大建面不到140㎡，刚好可以解渴这一面积段产品的购买需求。而且对于预算有限的首改等家庭来说，总价可控，相对友好；

功能实用。建面约90㎡的户型为套三双卫，空间紧凑，但没有损失任何功能；建面约120㎡户型，主卧带有多功能空间，可根据需求改造为衣帽间或者书房的3.5房户型；建面约137㎡则是比较经典的横厅套四房型，客餐厅约5.45m*7.1m，主卧同样带有可依需求改造的多功能空间。

另据了解，目前重点关注天府幸福里的客户里，有很大一部分是看中了华润这个“金字招牌”。

目前楼市存在太多不确定性因素，对于购房者来说，再高大上的规划，在兑现之前都没有实际意义，能按时、保质地交付，才是最为重要的。这刚好是华润置地的优势。

“央企”背景是华润实力最好的证明。有强大的资金实力、丰富的产品经验以及央企的责任心护航，“华润造”已经成为了品质和成长性的代名词，无论是早期翡翠城的洋房，还是凤凰城的大平层等等，至今依旧是成都高端住宅的代表。

以2002年的翡翠城为开端，今年是华润入蓉的第20个年头。入蓉20周年之际，华润推出了天府幸福里这个项目，意义非凡。所谓“流量密码”，归根结底，是成熟的锦江生态带、需求对位的产品以及华润品质保证所共同构成的“安全感”。其表现出的高人气，正代表了成都人对于“华润造”的高度认可。