上周五（6月10日），成都市公共资源交易服务中心发布了土地拍卖公告，涉及“12+2”区域的55宗地，出让面积合计约3040亩，正式拉开成都今年第二轮“土地双集中”的序幕。公告明确，拍卖将于7月12日-7月14日进行，除青白江区、新津区宗地外，均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖方式。

作为楼市新政后的首场大规模土拍，二批次土地的供应和成交情况对市场有很明显的导向作用。从目前释放的信息来看，这批供地显然经过“精挑细选”，诚意满满。特别是锐理君之前“剧透”过的青羊区，二批次供应的4宗地堪称“王炸”，有六大显性特征值得房企重点研判。

特征一

更好的市场环境，半个月两次新政利好

5月16日和5月31日，成都出台了两次楼市新政，从放松购房资格、满足多子女家庭住房需求、降低持有成本和加大金融支持等多方面进行优化，不失为购房、换房的好时机。从目前的市场反馈来看，新政出台加速市场回暖，近期热门区域新房、二手房来访量和成交量明显上涨。对于开发企业来说，囤地扩储正当时，首选当然是稀缺的主城地块。

特征二

更优质的地块，体量适中、低密易打造

锐理君曾多次强调，拿地“机会少、门槛高”是青羊区土地市场的一个重要特征。

青羊区二批次待拍的4宗地中有3宗都为纯宅地，土地计算容积率约1.6-2.5，指标相当优质。地块占地面积约9-71亩，中等面积，这就给了房企充足的选择空间，既可控制拿地成本，又能占位城市核心区域。

特征三

更低的拿地门槛，配建“减负”很及时

从出让文件来看，待出让地块无严苛配建与自持/移交要求，竞销售型人才公寓、竞保障性租赁住房等配建条件没有再出现……调整后的竞拍条件，不仅是在给企业拿地减负，也是在为后期的销售预留空间，显然有必要。

特征四

更高的清水限价，后期房企发挥空间大

今年一批次供地50宗，清水房最高销售均价超过30000元/㎡的地块有3宗。二批次供地55宗，清水房最高销售均价限价超过30000元/㎡的地块有11宗，最高达到34500元/㎡。“限价”打开了，这是本轮土地供应后讨论最多的话题，释放的信号很明显：

一是预留充足的房地价空间，鼓励房企打造更优质的产品，满足改善需求。青羊区4宗地清水房最高销售均价为29000-31000元/㎡，理论房地价差（限定清水房价与起拍楼面地价的差值）达到15700-16700元/㎡，再加上成品住宅普通装修单价不超过3000元/㎡，开发利润空间留得足够大。

这对营造更合理、更健康的房地产市场来说，当是一种利好。提高房地价差，把产品和价格的主导权重新移交给了市场，有利于房企放开手脚，打造更为品质、多样化的产品，满足各类购房需求。从另一个角度来说，提高了市场的预期，也能加速购房者积极入市。

二是青羊区有实力支撑这样的价格，后续项目销售更有信心。数据显示，2021年，青羊区商品住宅成交均价27673元/㎡，位居大成都第二。换句话说，青羊区有支撑高端和精品开发的土壤和基因，如2021年绿城凤起朝鸣（成交均价35052元/㎡）、龙湖融信卓越青云阙（成交均价31196元/㎡）、中国铁建西派浣花（成交均价33402元/㎡）等也是成都首批均价（含装修）突破3万的项目。

特征五

更实力的区域，青羊新城释放投资机遇

值得关注的是，二批次待出让的4宗地均来自青羊新城。区别于一般新城“白纸作画”，近年来城市规划、地产开发、配套建设都在推动青羊新城进行价值轮动。从成长属性来看，青羊新城土地供应“后劲”十足，将是主城的人居高地与开发重心。

一方面，青羊新城有高能级的定位和规划。

在最新的《成都市中优“十四五”规划》中，除了天府锦城、交子金融城2大城市主中心外，还明确了7大城市副中心，青羊新城就是其中之一。如今，青羊新城战略定位为“航空新城”，打造为“航空产业核心区、总部经济先行区、生态宜居和谐区”，力争到2025年实现航空产业产值1000亿元以上，航空企业达到200家以上，将成为成都新的增长极。随着大量产业人口导入，对青羊新城区域经济、区域价值的提升，乃至区域物业价值的提升都奠定了坚实的高素质人口基础。

另一方面，青羊新城的成熟配套是长板。

优质教育资源是响当当的名片。据锐理君了解，青羊源城与青羊新城的名校采取“一校两区”发展模式的探索，青羊新城所有公建配套布点的中小学幼儿园均由名校名园领办。截至目前，青羊新城一共规划建设公立学校80所，其中幼儿园41所、小学23所、中学16所，石室联中、树德实验中学、实验小学、泡桐树小学、草堂小学、天府幼儿园都在青羊新城开办了分校。

（青羊新城学校分布，仅供参考）

立体交通路网加速成型。除了占据成都西站这一综合交通枢纽的基础上，青羊新城还加持了两大TOD项目——成都西站TOD、马厂坝TOD。此外，青羊新城形成了“三横三纵”的城市主干道，横贯内部的地铁4号线、9号线均已通车，还有在建的地铁13号线、27号线，将于2024年通车。在远期规划中，区域内还有地铁11号线、28号线和29号线，将构成疏通内外的“脉络”。

“公园城市”的生态蓝图正在绘制。作为主城生态资源的优势区域，江安河、清水河等水系环绕青羊新城，苏坡公园、非遗公园、FF体育公园等分布各个角落，还有更多社区型、私享型公园在不断露面。在锐理君看来，青羊新城拥有一半公园一半城的格局，有建设“公园城市示范区”得天独厚的自然条件与资源基石。

特征六

更成熟的配套加持，拿地后可快速上手

锐理君研判发现，青羊新城二批次供应的4宗地综合素质相当出色，开发投资的可操作空间和发展空间较大。具体来看：

苏坡街道71亩、9亩地块

标签：近学校、近地铁、生态优越、清水住宅限价30500元/㎡

解地：这两宗地位于外金沙板块，占地面积分别约71亩、9亩，地块相邻，由同一家企业拿地更有利于打造。宗地位置较为优越，东侧为蓝光COCO金沙二期，南侧为成都市泡桐树幼儿园清源分校，周边已经具备很好的居住氛围。宗地紧邻规划的清百路站，距离在建的地铁27号线蜀鑫路站距离约1.5km，极大提高该区域的居住便捷度。

这两宗地主要看点是“苏坡公园+清水河+1.8容积率”等要素框定的产品低密化，注定未来又是主城区的一个高端宜居项目。基于金沙板块自身稀缺特性，以及目前周边的成熟度，这两宗地会是房企的重点关注对象。

黄田坝街道23亩地块

标签：近学校、全新城市界面、清水住宅限价29000元/㎡

解地：这是一宗凭借地段就足以“吸睛”的纯宅地。地块位于黄土社区7、8组，约23亩，土地起拍楼面地价13300元/㎡，清水住宅限价29000元/㎡。

地块紧邻泡桐树幼儿园、成都实验小学明道分校、石室高中（在建），周边已形成新力曦悦、龙湖西府琅悦等多个高端住宅聚集区。优质教育、交通配套密集分布，可以为宗地项目产品溢价能力与物业增值空间提供支撑。

蔡桥街道41亩地块

标签：近学校、近地铁、清水住宅限价31000元/㎡

解地：地块位于外光华板块，紧邻光华八线，西侧距离在建的地铁13号线瓦窑滩站约500米，北侧紧邻树德中学、成都市泡桐树小学绿舟校区和六幼，东侧为首创禧瑞光华项目，占据着周边核心城市资源，可支撑丰富多元的便捷生活。周边还有较多可供应的土地，市场的活跃程度以及空间拓展的可能性最大。

总结来看，青羊区二批次供应的4宗土地各有亮点，有拿地需求和资金实力的房企一定要认真关注起来。关于地块周边的详细情况，锐理君会实地探访，敬请关注。