2020年11月，位于锦江区的2宗地拍卖出让，给市场制造了不少谈资。

△当年锦江区总共仅供地3宗，而彼时距离锦江区上一次拍地，已经过去了7个月。好不容易等来锦江上新，竟然还是中环内的“熟地”；

△这两宗地，净用地面积分别为131.5亩和69.6亩，在常年以小地块供应为主的主城区，任何一宗地都极具吸引力，131.5亩地块更是锦江区自2015年以来拍出的单宗面积最大地块；

△这两宗地均为四川师大TOD项目开发用地，由成都轨道城市投资集团有限公司和锦江统建联合竞得。

锦江区、中环内、TOD、200+亩……那一场拍卖之后，市场一直对该项目保持着高度关注。近日，这个项目终于有了更确切的消息——作为成都首批14个示范性TOD项目中的“锦江区代表”，由成都轨道城市投资集团有限公司和锦江统建联合开发、总占地约205亩的 四川师大TOD·锦江府

，即将正式开放展示中心，这也意味着这个助推川师板块城市迭代更新的TOD大盘，离真正面市不远了。

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慢节奏供地

房企和购房者争相买单

川师—狮子山作为一个三环内板块，土地资源无疑是稀缺的。

近几年主城区的规模开发区域都在“往外走”，锦江区同样如此，原因很简单：起步早、开发强度高的三环内，真的没地了。

经统计，2016年至今，锦江区共拍出了约1858亩地，其中约70%位于三～四环，三环内新增土地仅占三成。分板块来看，三环外的三圣乡-白鹭湾片区是供地主力，成交的34宗地有22宗来自这里，而三环内的川师-狮子山板块7年间仅供应成交了5宗地。房企和购房者双双用行动为“川师-狮子山”这个招牌买单。

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●2019年5月，板块内一宗用地面积仅24.3亩的袖珍宅地吸引了十余家房企争夺，最终以134.4%的超高溢价率、18400元/㎡的成交楼面价打破了此前成都土拍市场保持了两年的最高纪录。

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●2020年4月，板块内一宗130.9亩的宅地，以19800元/㎡的成交楼面价，追平了当时成都最高名义楼面价。

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二手住宅交易价也水涨船高。相关交易平台显示，板块内拥有近20年房龄的万科城市花园，当前二手房挂牌均价约3万元/㎡，较新的华润幸福里二手房最新挂牌均价约3.5万元/㎡，且均为“客多房少”，需求旺盛。

和很多“网红板块”相比，川师-狮子山板块没有密集的开发动作，近年来也没有较高的话题度；但显然，该片区也不是“无名之辈”，否则也不会数次在土地交易市场中创下“高光时刻”。

在成都楼市早期的板块角力赛中，川师-狮子山板块就赢在了起跑线上。

高校坐镇的区域，有更快速聚集人流的先天优势，川师大狮子山校区和四川邮电职业技术学院两座高校所带来的人流量，是川师-狮子山板块成熟的核心，大量消费、居住等需求，围绕两座高校而产生。此后，万科、华润、新希望等也都相继布局该板块，加速了区域的成熟。

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从规划到呈现

这里不存在时间差

城市发展、高校聚集、房企合力……走到今天，在各方的助力下，除了可开发土地资源紧缺这个“小bug”之外，川师-狮子山板块可以说已经占据了一个典型主城板块应有的核心城市资源。

板块位于沙河生态带至三环之间，北接攀成钢，南连三圣乡，中环路穿其腹地，东侧与东大路相接，已开通的地铁7号线和在建的地铁13号线以及规划中的地铁20号线，三条地铁线交汇于板块内的四川师大站，构建了整个板块立体、便捷的交通系统。

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和新兴板块相比，成熟片区的优势就是没有“从规划到呈现的时间差”。如今我们几乎可以在川师-狮子山板块内找到一切城市资源和生活配套——板块内有以四川师大为代表的高校，有以锦江嘉祥、锦江师一（原师大一中）、川师附小为代表的优质私立教育资源，也有以城市附小万科校区、七中育才华兴校区为代表的优质公立教育资源；千年沙河蜿蜒而过串联起塔子山公园、沙河公园、东湖翠篱公园等城市级生态资源；更有丰富的各类生活及医疗配套……

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城市更新+TOD

老牌板块也有春天

土地资源稀缺是否意味着区域发展将停滞？并不然。近年来，成都不断寻找新的城市发展着力点，当然也为川师-狮子山这类老牌板块带来了新的发展机遇。

城市更新

革新与腾退

2020年公布的锦江区城市更新改造清单中，川师-狮子山片区有两个项目值得注意，即约450亩的狮子山-四川邮电校片区城市更新，以及约375亩的索尔龙舟—帕丽湾片区城市更新，其中前者拟实施学校搬迁改造，后者拟拆旧建新实施保留改造。

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△2020年公布的锦江区城市更新清单截图

2021年该片区的城市更新进一步升级，提出了规划面积约1090亩的劼人公园公园城市示范片区建设项目，其中就包含了450亩的邮电校搬迁区域，此外还有约75亩的劼人公园、约40亩的东门市井（已开业）以及比华利国际城、华润凯旋天地、滨江樾城等住宅项目。

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△东门市井实景

TOD开发

供住宅 补配套

四川师大TOD项目占位关键。

四川师大站是成都首条环线7号线、连接东部新区的13号线（在建）以及规划中的20号线的换乘站点，枢纽地位突出，是目前成都已动工的TOD项目中，中环内最大规模的TOD大盘。

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△成都轨道TOD项目全域分布图

该项目有望补齐板块唯一的商业短板。

四川师大TOD·锦江府项目整体总占地约205亩，分为南、北两个地块开发，总建筑面积约50万方，规划有高端住宅、办公、商业综合体等全业态产品，其中自持商业位于地铁站约100米的核心范围。

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△四川师大TOD城市设计意境图

此外，随着该项目北地块住宅规划信息的公布，锐理君认为，四川师大TOD·锦江府不仅是中环内最大规模的TOD大盘，其产品定位也将是片区标杆。

项目依山就势，拥有不可复制的资源优势。

率先入市的预计是约69亩的北地块，这是一宗纯宅地。从现有的信息中，我们可以提取到两大关键——“S”形的总图排布让每栋建筑都拥有开阔的城市视野，部分楼栋还拥有一线沙河景观视野；同时，因地块地势条件特殊，存在约17米高差，在景观打造上留足了更多想象空间。以上两点在寸土寸金的主城锦江区来说，尤为难得。

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△四川师大TOD北地块鸟瞰图

据了解，四川师大TOD·锦江府北地块为17-25F的高层住宅，产品建筑面积约135-210㎡。无论是川师-狮子山板块的核心区位优势，还是地块自身的稀缺特性、产品面积段，都为这个项目奠定了“高端”基石。

这样一个以TOD开发模式为引擎、助推板块更新迭代的城市级大盘，产品将如何具体呈现才谈得上“不辜负”？待展示中心正式开放后，我们进一步寻找答案。