成都三批次集中拍地在即，作为主城区当仁不让的供地大户，成华区此次4宗、约209亩的供地量依旧位居前列，供应地块分别来自新北天地、中环二八、崔家店以及龙潭寺等板块。

作为4宗地中唯一的住兼商地块，海滨公园旁的48.6亩地块此前早已有“剧透”——锐理数据对于地块所在的新北天地商贸旅游发展区进行了长期、深度的跟踪观察与剖析，今年6月，为弥合多方的需求，新北天地集中释放了12宗、约800亩优质土地的出让信息，即将拍卖的这48.6亩地，就是新山片区拟供应的6宗地之一。

地块将于10月26日开拍，随着出让公告披露，这宗地的各项指标也更加清晰、明确。在锐理君看来，考虑主城区拿地，这一宗生态、产业、城市资源齐备的熟地，值得企业加以研判。

宗地五大主要看点：

●地块规模适中，低密低容，自身素质佳，拿地成本可控；

●三环内侧、超700亩海滨公园旁，主城公园区物业更能迎合市场需求；

●地块定价适中，成华区市场容量可观，受买卖双方青睐；

●地块所在的昭觉寺-新山片区西片区开发成熟，东片区供地科学有序；

●以天府动漫城为重要节点，环昭觉寺商圈正在进一步加速兑现，未来可期。

01

规模适中素质佳

拿地门槛“友好”

待出让宗地位于成华区青龙街道荆竹东路以北，东临致和路，净用地面积约48.6亩，规模中等，足够房企发挥；宗地形状比较规整，后期的产品布局不是问题。就各项指标而言，地块基本没有短板，素质不错。

不仅如此，当前市场环境下，这样的地块对于房企来说也更显“友好”——地块规模不算大，拿地及后面的开发都不会给房企带来太大的资金压力；另一方面，除了要求100%的成品住宅之外，该宗地没有额外的配建要求，也为房企“减了负”。

地块档案

宗地位置：成华区青龙街道东林社区2、3组

净用地面积：48.6亩

土地用途分类：住宅兼容商业

成品住宅建设比例：100%

商业占比上限：10%

计算容积率：2

可开发体量：6.48万㎡

起始楼面地价：11600元/㎡

土地最高限价：13200元/㎡

清水住宅限价：23000元/㎡

02

700+亩主城公园旁

低密低容正适配

此次成华区供应地块的容积率均不超过2.0，包括这宗住兼商用地，加上不大于25%的建筑密度，后期打造改善型物业是这宗地的“宿命”。显然，这宗地完全具备条件。

今年5月，两连发的楼市新政之后，中心城区“房票”扩容，加上整体市场横盘，抗风险性更强的主城物业成为了首选。该宗地位于主城三环内，其背后是更成熟完善的配套与更稳定的市场预期。

更大的亮点，则来自与地块相邻的海滨公园。新北天地商贸旅游发展区正践行新发展理念，加快打造美丽宜居公园城市新亮点，区域内规划占地面积700余亩的海滨公园就是新北天地打造公园城市的重要支撑。海滨公园横跨成华区青龙、白莲池两个街道，面积相当于近4个人民公园，分为三期建设。2019年，占地200余亩的海滨公园一期已对外开放，与出让宗地紧邻的二三期将在征地工作完成后启动建设，建成后可惠及周边数十万居民。因此，该宗地后期可以结合周边环境优势，打造高低配产品。

*海滨公园效果示意

03

区域市场容量可观

新北天地“洼地”待掘

该宗地楼面价11600元/㎡起拍，最高限13200元/㎡，清水住宅最高限价23000元/㎡，理论房地价差（清水住宅限价-起拍楼面地价）11400元/㎡，土地价格与近两年宗地周边2公里范围内成交涉宅地块的成交楼面地价基本吻合。

*待出让宗地及近期周边2公里内成交土地信息

作为“供地大户”，成华区有着非常可观的市场容量。近年来，成华区人口呈持续高额流入态势，2020年区常住人口突破百万，达到138.2万，2021年持续增长。

人口流入带来大量居住需求。以地块所在新北天地商圈为例，2018-2021年间，新北天地区域内商品住宅成交面积逐年增长，2021年区域商品住宅供不应求。结合住宅价格来看，无论与成华区还是主城五区相比，目前新北天地的住宅成交均价还存在“洼地优势”，后期有更大的追涨空间。

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区域开发成熟

完善配套为“熟地”加分

目前新北天地商贸旅游发展区主要着力于三大片区。和城市更新中的蓉北商圈升仙湖商务区，以及空间腾退中的凤凰山片区新北天地板块相比，现阶段待出让地块所在的昭觉寺-新山片区则拥有更加成熟宜居的城市面貌。

除了以海滨公园为代表的的生态资源外：

△ 宗地以西直线距离约1公里处，就是地铁3号线动物园站，向北约400米可上三环，交通便捷度非常高；

△ 区域内规划有青龙场TOD，该站点是地铁10号线四期（规划中）与地铁32号线（规划中）的换乘站，站点位置拟设定在东荆路与荆竹东路交汇区域（以最终方案为准），仅与地块相距百米；

△ 地块周边1公里范围内，青龙广场和东林商业广场可以满足消费需求；

△ 区域内拥有教科院附小、实验中学、成都第十三幼等全面的优质教育；

△ 位于荆竹东路与东林路交汇处的三甲医院成华区人民医院新院正在建设中，规划床位500张，目前主体建筑已全部封顶，建成后将极大改善片区居民的就医环境……

*宗地周边主要配套

此外，出让宗地以东的区域后期还有不少土地供应在路上。从此前公布的拟供地计划来看，新山片区东端规划有纯住宅用地和商业用地，功能互补，城市面貌也将持续更新。

*除已公告的①号宗地外，新山片区还有5宗地待供应

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产业迭代商圈升级

重点项目提升未来预期

不仅如此，新北天地近年来在产业迭代、商圈升级等方面持续发力，也为区域的未来注入了更高的发展预期。

2021年底，成都市把“做优做强中心城区”提上战略首位，突出“中环牵引”，把中环成华沿线作为做优做强城市核心功能的“先手棋”和“试验田”，成为成华区的发展方向和着力点。今年年初，成华区提出将深入实施“中环牵引、纵横联动、组团优强”的发展策略，着力打造城市风貌优美、功能齐全、品质更高的“金色中环”，“金色中环”约三分之一，就在新北天地商贸旅游发展区内，这正是新北天地持续迭代升级的重要契机。

当前，新北天地正加速营造“环昭觉寺—动物园”特色消费场景，其中最重要的节点项目当属天府国际动漫城。

*天府国际动漫城

天府国际动漫城是四川省重点建设项目，已于2022年开建，计划于2024年全面开放运营。项目将打造成为集产业城、娱乐城、生活城于一体的数字文创产业综合体，覆盖游戏、动漫、潮流潮玩、数字科技等ACGN前沿领域。

此外，环昭觉寺商圈内还有一大批项目也在助力区域加速升级：总投资40亿元、占地108亩的新北108项目将打造为区域商业中心；总投资7400万的昭觉里一期则将打造特色国漫文化、禅茶文化及文化形象展示区……

我们关注新北天地，关注的是其已经展现出的全新姿态和面貌，更是其持续展现出的区域发展后劲。在主城价值、公园城市被不断强化的当下，有地可供、产业可期的新北天地，值得进一步的了解。