2022年，天府新区势头正劲。

●优质土地竞拍“热”。今年前10月，天府新区成功出让13宗地，中海、华润、保利等企业争相进驻，成交地块清水住宅最高销售均价达到19000-28000元/㎡，天府新区的开发支撑与市场热度有目共睹。

●商品住宅供销“热”。2022年1-10月，天府新区商品住宅新增面积26.4万㎡，销售面积26.3万㎡，均位列成都第一，折射出天府新区吸引力和认可度不断攀升。

●热门板块销量“热”。数据显示，今年1-10月，成都住宅销量TOP10板块中，天府新区占了五席，分别为麓山、科学城、天府总部商务区、锦江生态带、麓湖板块。

那么，在天府新区偌大的版图中，投资、置业如何选择板块？综合目前的兑现度与未来的成长性，锦江生态带一定算得上个中翘楚。更重要的是，2.0升级版的锦江生态带已在孕育新一轮爆发。

天府新区“首熟区”

锦江生态带8年超级进化

经过8年飞速发展，如今的天府新区已跻身国家级新区第一梯队，是成渝地区双城经济圈带动全国高质量发展的重要增长极和新的动力源。作为天府新区建设的“起步区”与“样本示范区”，锦江生态带在天府新区崛起进程中实现“进化”，成长为天府新区唯一已成熟的纯粹居住区域。

区域进化：从“起步区”到“首熟区”

锦江生态带出身就“根正苗红”。

在天府新区“一城一区一带”的1.0规划版本中，锦江生态带与天府商务区、成都科学城一同问世，并最早确立了其无可替代的居住功能区地位，无论资源的聚集度还是建设速度都非同一般。

在此前天府新区“一中心三城”规划下，锦江生态带升级为承接三城区域高知高智产业人群的纯粹居住区，“成熟”已成为锦江生态带最显性的标签，天府新区“首熟区”也由此而来。

在锐理君看来，相比周边以商务、产业为主导的板块，锦江生态带是整个天府新区唯一一个以宜居属性为主要功能的城市板块，拥有更纯粹的居住环境，并凭借适中的职住距离，大量吸附周边外溢居住需求，为区域向上提供加速度。

（锦江生态带与周边板块对比）

生活进化：从“规划蓝图”到“实景大城”

当某些板块还在反复拿“未来规划”做文章时，锦江生态带已经将规划一步步落实。只要去实地感受一番，就会发现锦江生态带的各类生活元素已形成高品质的居住闭环，组成了可触摸和体验的“生活之城”。

交通便利性毋庸置疑，锦江生态带北接南湖板块，南启天新总部商务区，西与怡心湖板块相连，东为麓湖板块，通过已经开通运营的地铁5号线、在建中的19号线和规划中的地铁16号线以及剑南大道、益州大道、牧华路等重要城市干道，可以迅速连接成都多个重要区域。

（锦江生态带范围）

教育资源优质，锦江生态带位于天府新区多校划片中的A区，有引入K12课程的名校天府四中和天府新区华阳小学，板块内还有由龙江路小学领办的天府三小、天府十小以及多所幼儿园，目前天府四中、天府三小等一众名校，都已经正式启用。商业配套齐全，中海天府环宇坊、万科生活广场、鑫苑摩邻天地、红星美凯龙、富森美（在建）等，合计超60万方的商业体量，足以满足板块内居民的日常消费需求。医疗方面，在建的泰康西南医疗中心，日后也将成为锦江生态带的重要配套。在目前的市场环境下，成熟呈现的锦江生态带一定是更稳妥的选项。

（中海天府环宇坊实景图）

价值进化：从挑大梁到树立风向标

锐理君研判发现，锦江生态带能在较短的时间内实现“有效进化”，离不开8年以来区域规划、供地、企业间的紧密配合，更离不开购房者用真金白银为这里的市场价值写下注脚。

一方面，有序的供地节奏，保证持续的开发热度。数据显示，2017年以来锦江生态带共成交12宗住宅地块，有2宗成交楼面价超过14000元/㎡，住宅清水最高限价为23000元/㎡。现在锦江生态带已经是品牌房企的聚集地，绿城、华润置地、中国铁建、建发、中海、万科、优品道、首钢、德商等都已入驻，在区域内打造了数个高品质的改善项目，成为推动区域兑现与成熟、提升区域城市界面的重要力量。

（2017年至今锦江生态带成交宅地）

另一方面，红盘迭出与住宅供不应求，价值不断凸显。自2016年开始，锦江生态带就挑起了天新土地供应的大梁。2018年锦江生态带住宅成交面积罕见超百万方，在天府新区整体成交占比超4成。2019年及2020年成交占比也超3成，市场热度居高不下，并诞生了中海锦江城、川发天府上城等红盘，一时风头无两。2020年开始锦江生态带的住宅供应逐渐吃紧，供不应求成为常态，其中2021年区域内的住宅供应缺口超28万方。

房企“蜂拥而至”，从住宅成片开发到区域影响力提升，再到居住氛围营造，锦江生态带更是树立起天府新区价值的风向标，房价的变化是最直观的展现。2015年锦江生态带房价仅为7855元/㎡，2017年板块均价进入万元时代，房价翻倍。2022年板块内新开楼盘成交均价25000+元/㎡，与2015年7000+元/㎡均价相比已是3倍有余。

锦江南正式接棒

2.0版锦江生态带全新升级

那么，成熟的锦江生态带还有发展后劲吗？在锐理君看来，“首熟区”不会是锦江生态带的结局，而是全新跳板。

仔细研判不难发现，随着锦江北开发饱和，锦江生态带发展的接力棒交给锦江南，开启了新一轮腾飞。锦江南不仅能够直接享受成熟的配套，还在定位、文化传承、生态环境、居住品质等方面有更多的升级，绿城桂语江澜这个关键项目更是下好了“先手棋”。

（以沈阳路为界，锦江生态带分为锦江南与锦江北）

定位升级：开发重心向锦江南转移，更具想象空间。

在天府新区2022-2023年计划上市经营性用地中，锦江生态带有4宗，其中3宗均位于锦江南。事实也确实如此，今年前10月锦江生态带供应了2宗地，均位于锦江南。此外，锦江南还有相当大体量的住宅用地等着出让，可以让板块持续保持较高的热度。换言之，锦江生态带的机会主要来源于锦江南，未来几年大有看头。

区别于锦江北，这些年的主力供应为90-120㎡首置、首改的高层产品。白纸作画的锦江南，土地容积率更低、指标更优异，居住产品的定位也必然以品质改善为主。目前，锦江南只有建发浅水湾、翡翠和悦、观澜祥云、首钢蓉璟台几个售罄的项目，处于市场断供的状态。绿城桂语江澜开启锦江南新一轮住宅供应，必然引发市场轰动。

文脉升级：老成都的烟火气与城南的时尚相融合。

作为成都的母亲河，锦江纵贯三百里、润泽成都两千年，锦江的流域面积占全成都的14%，滋养着全市约45%的人口。从市中心的草堂望江、浣花溪到城南金融岛、锦江生态带，锦江流经之处先后出现多个高端板块和经典舒居项目。

（锦江流向和绿道示意）

不同于麓湖、兴隆湖的“从无到有”，锦江生态带是由最“土生土长”的锦江一脉承袭而来，传承的还有城市气息、繁华烟火与生活方式。据锐理君所知，绿城桂语江澜致力于打造属于城南的“烟火生活”，以约6000㎡中庭院落生活为着力点，传承老成都的生活方式，在锦江生态带实现老成都和新成都完美融合。

生态升级：公园城市宜居属性更突出。

作为公园城市首提地，生态是天府新区最重要的发展底图。而被锦江、怡心湖公园、南湖公园、五项赛事公园、锦江生态带滨水步道等近10000亩生态资源环绕的锦江生态带就是“城市公园里的板块”。

从控规图来看，绿城桂语江澜处于锦江南的起始位置，项目北临天府森林公园，西有怡心湖，东侧为锦江生态带公园，对生态资源的高度占有，是其它项目难以比拟的优势。此外，项目将外部景观通过1.4米抬高缓坡衔接内部景观，而内部景观通过五进礼序和三大体系的景观设计衔接外部生态资源，使生活场景得到有效延伸。

居住升级：桂语江澜刷新人才公寓新高度。

在锦江生态带，新一轮的居住革新已经开始了，主导者正是绿城。

众所周知，绿城中国是极具匠心的高端房产商，对产品和服务都有很高的追求和标准。“深耕”成都5年，不只是单纯的项目变多，随着规模扩大，成都市场贴给绿城的标签已是“品质高端的代名词”，城投绿城·诚园、绿城·凤起朝鸣、绿城·桂语麓境等每一个项目都受到了市场的追捧。目前，绿城桂语江澜项目公开的信息不多，但锐理君认为至少有三大价值点要关注。

>>>锦江生态带首个现房销售项目——锐理君曾统计过，成都仅有15个现房销售项目，绿城桂语江澜就是其中之一。现房交付的桂语江澜，无论产品还是周边环境，都已经是“所见即所得”的状态了，能买到的人是极少数。

>>>锦江生态带唯一围合式布局洋房——项目占地24亩，打造1T2户的纯洋房产品，户型建筑面积约89㎡的三房和139㎡的四房。项目采取大围合规划布局，规划有约144米超大楼间距，100%满足全日照要求，没有1套房源为日照不足的住宅类公寓产品。这在板块内绝对是数一数二的产品配置，改善目标直接而纯粹。

>>>绿城第三个含有人才公寓的项目——根据土地出让要求，桂语江澜有26%的销售型人才公寓比例，这对天府新区的人才来说是相当好的机会。

就成都人才公寓市场现状而言，大部分楼盘采取的是“高低配、边缘化”的方式安放人才房源，产品力欠佳，因此去化效果不太好。但也有例外，“人才们”正在用行动持续为绿城人才公寓打CALL。去年9月，绿城在成都第一个人才公寓项目，位于高新西区的桂语听澜两批次合计去化90%。今年6月，桂语麓境开盘当日人才公寓销售234套，创天府新区含人才公寓项目去化新高。

究其原因，绿城“一视同仁”为人才打造T2板式洋房，即使89㎡的入门级户型也保证了采光与通风，其硬核产品力为成都楼市立下人才公寓的范本。

写在后面

锦江生态带，一场新的区域升级“风暴”已在蓄势。

对于开发企业来说，选择锦江生态带，就有足够的改善需求与改善产品承载资本；而对于购房者来说，选择锦江生态带，就选择了成熟的生态生活空间。即将入市的绿城桂语江澜既是锦江南腾飞的参与者，更是区域内住宅市场最有力的标杆项目。