备注：文中如无特别说明，土地市场供销数据含招拍挂口径，住宅供销数据来自备案口径。另，2022年数据统计至11月。

成都有不少公认的豪宅区，攀成钢算一个。

上个世纪90年代，成都第一批城市别墅诞生在桐梓林，但彼时市场对高端产品仍处于摸索中，因此产品本身的传承度并不高；

2000年前后，浣花溪板块设计更规范、居住条件更好的别墅面世，造就了属于浣花溪的传奇。但后来受制于区域开发空间的减少，以及“限墅令”的施行，浣花溪逐渐从豪宅板块的竞争中隐退；

2012年后，伴随着“城市大平层”成为富人们的新宠，一个被称为“成都第二心脏”的区域开始活跃，并一步步发展成为成都最受关注的高端板块，这里，就是攀成钢。

攀成钢板块豪宅氛围形成时，正好伴随着全国楼市新一波行情的起势，多重热度叠加之下，攀成钢名声大噪，成为继桐梓林、浣花溪之后，公认的成都五城区第三个豪宅板块，也是城东的“第一个富人区”。直至今日，攀成钢也是很多人的“梦中情房”所在地。

但事实上，攀成钢并不完美，数年过去，攀成钢的痛点也逐步显现。一度风头无两的攀成钢，到底缺什么？

10年前套均总价破200万 攀成钢的“豪宅区”标签不容置疑

没有人会否认攀成钢作为一个豪宅板块在成都楼市中的地位。

2007年，新鸿基以31亿元的代价拿下ICC地块，由此开启了攀成钢的开发序幕。2009-2012年，攀成钢供应了9宗/1037亩涉宅用地，这也是攀成钢供地最“大方”的几年。

因此，攀成钢的高强度开发主要是在供地后的2012-2016年。这5年间，攀成钢板块共供应了13000余套新房，年度增量少则1500余套，多则近4000套，成交价格则是“一年更比一年高”，2012年攀成钢住宅的备案均价已经达到11873元/㎡。不仅价高，面积也大，套均总价显得更是“突出”。2013年，攀成钢住宅的套均备案总价达到了约257万元，而同期主城区的套均备案价还不到92万元。

作为板块内价格的“天花板”之一，伊泰天骄首次取证是在2014年，当年8月批次的预售均价约20705元/㎡，是这一年成都主城区取证的高层项目中，预售价最高的。同时，板块内的环球汇（天誉）、绿地锦天府等项目也挺进了预售价TOP10。

这样的“天花板”价格一直延续到了二手房市场。2021年成都发布了三批二手房成交指导价，涉及全市745个小区，其中锦江区的二手房指导价TOP10项目中，9个项目在攀成钢板块。此外，根据相关统计来看，今年攀成钢的二手住宅成交价依然领跑全城，如伊泰天骄已成交房源均价在4.2-4.8万元/平，仁恒滨河湾的成交房源单价多在4.5万元/平以上，天誉花园的二手房源成交价也达到了4万元/平左右。（二手房成交数据参考“成都房sir”）

从土地到新房再到二手房，在价格这个维度下，攀成钢坐稳了豪宅板块的位置。

6年集中开发 攀成钢成就主城高端生活圈

从起势到成熟，攀成钢用时不到十年。这其中，是什么成就了攀成钢？

我们常说的攀成钢板块，指的是二环路以东、沙河以西、万象城以南、牛沙路以北的区域，是东大街与东二环的十字路口。

上世纪90年代，攀成钢板块内有超过100家大型工业企业，它见证了城东工业最辉煌的时段。2006年，攀成钢作为工业区的历史任务正式完成，厂房拆迁腾退出了3000余亩主城土地，这为后续攀成钢的蝶变提供了空间基础。

2012年，攀成钢被定位为“天府门廊”，对进驻的开发商有颇高的要求。以此为前提，一众初入成都、擅长高端物业的国际知名开发商，将其首秀选在了攀成钢，此后为期5年的集中开发期内，仁恒滨河湾、伊泰天骄、乐天圣苑、吉宝凌云峰阁、天誉等一批高端住宅项目在这里落地。

攀成钢对于主城区现有格局的形成，有重要意义——板块西与成都的金融街东大街相接，不断外溢的产业人口给攀成钢输送了大量“对口”的居住需求；向东有沙河生态带和塔子山公园加持；2012年，北侧的万象城一期开业，万象城商圈逐步成型，顺势辐射至攀成钢，且随着2020年二期正式投运，万象城已经成为了成都主城区最大的商业综合体，其吸引力和辐射力都进一步扩大。

至此，东大街+攀成钢+万象城+沙河塔子山，形成了产业+高端居住+商业+生态的主城高端生活圈闭环。

5年入市新房13000+套 99%高层+1%叠墅

但同样没人会否认，攀成钢并不完美，它有遗憾。

一是买入机会断档

2012年后，攀成钢的土地供应放缓，最近10年间仅供应了4宗涉宅用地，净用地面积不到200亩，其中2017年蓝润以43.64%的溢价率进驻攀成钢，2022年中交地块也达到了土地最高限价（溢价14.55%）；由此也导致新房断供，2017年板块内新房0新增，此后至今年11月，攀成钢新供应的住宅共约1500套，堪堪达到集中开发期的最低年供应量。

二是产品形态较单一

2010年后，城市大平层逐渐代替郊区别墅，成为高端客群的“新宠”，攀成钢新供应的产品也以高层产品为主，但又过于单一。统计显示，2012-2016年间，攀成钢新供应的住宅类型仅4类，包括叠拼、中高层（12-18F）、高层（19-34F）和超高层（35F及以上）产品，共计13000余套。其中，高层和超高层占比98%，而墅类产品仅占1%，即2012-2013年间绿地锦天府供应的168套叠墅，此后十年，攀成钢再无墅类产品供应。

不仅如此，攀成钢的大平层虽然满足了目标客群对高度和空间尺度的需求，但在容积率这个角度——以现在的评判标准来看，却是典型的高容高密产品。2009-2012年区域内供应了9宗涉宅用地，其中6宗住兼商用地容积率3.0-4.7不等，另外3宗商兼住地块的容积率最高则达到了5.5。

回到我们最初提到的问题：作为豪宅区的攀成钢，有什么遗憾？其最大的遗憾来自于真正意义上低密豪宅的缺失与断供。

10年后沙河畔叠拼补位 终结攀成钢的“十年无墅”

好在还有弥补遗憾的机会。

今年3月成都的首批次集中供地中，攀成钢板块供应了1宗44.4亩纯住宅用地。拍卖之前，这宗背靠万象城的地块就吸引了多方关注：2015-2022年间，攀成钢板块仅供地3宗，这是用地面积最大的地块。不仅如此，该宗地的容积率仅1.5，是攀成钢腾退开发以来，所供应涉宅地块中（含招拍挂）容积率最低的地块，后期注定要打造成主城区稀缺的低密高端产品。

地块最终由中交地产以18900元/㎡的土地最高限价竞得。而半年后，该项目——中交·鹭鸣九章 的更多信息得以释放。

中交·鹭鸣九章在攀成钢板块中的位置示意

中交·鹭鸣九章位于双成五路和迎晖路交汇处，与中洲·中央城邦和盐道街小学（通桂校区）相望，向东百米即达沙河与塔子山公园，向西约800米直连二环。项目与万年场地铁站相距约500米，与万象城的距离也仅仅800米左右。

沙河实景

但对于鹭鸣九章来说，更大的看点来自于产品。从规划来看，在1.5容积率的指标之下，除了4栋大平层住宅之外，鹭鸣九章将更多的空间留给了14栋叠拼，共计100套，其中则以4F的上下两叠产品为主，占比近8成。

中交·鹭鸣九章效果图

两叠产品共12栋，均可实现独立的归家动线、独立的地面花园和入户电梯。而尤其值得关注的是，在12栋叠拼中，有5栋为独栋化设计，更贴近与还原“类独栋”产品的特质——少遮挡和干扰，高私密性，并且产生了更多拥有更大地面花园的端户产品。

中交·鹭鸣九章两叠效果图

中交·鹭鸣九章上叠动线示意图

关于中交·鹭鸣九章更多更详细的产品信息，还有待进一步了解。不过可以肯定的是，中交·鹭鸣九章的面市，不仅为攀成钢续上了断供多年的纯新盘，同时也终结了区域“十年无墅”的历史，弥补了这个豪宅区最大的遗憾。当然，需要注意的是，中交·鹭鸣九章不仅仅是攀成钢往前十年唯一的叠墅供应，在区域无地可供的现实下，往后十年大概率也很难有这样的产品出现。

上一个十年的遗憾，就不要留到下一个十年了。