注：本文所提及的“三圣乡”板块，仅指锦江区三环外侧、成龙大道东侧区域，不含白鹭湾片区等区域；土地供销数据为拍卖口径；住宅成交数据均为备案口径，有一定滞后性。

如今的三圣乡，关注度与房地价水平是“一山更比一山高”。

近几年三圣乡的话题度只增不减，尤其是被附上“高端”这个标签之后，市场各方对于“三圣乡是否具备成为主城下一个顶豪板块的基因”更是讨论不断。锐理君倒是认为，三圣乡接棒攀成钢成为成都主城下一个豪宅板块，是趋势，更是必然。

三圣乡的“升级” 是既定事实

三圣乡已然成为主城区高价地的“孵化器”。

○ 2017年，三圣乡正式向高端市场发起冲击。这一年，板块内总共供应了5宗地，平均起拍价从前一年的3953元/㎡跃升至7091元/㎡。除了4宗人才公寓用地外，仅剩的地块即后来的德商锦江天玺地块，10767元/㎡的成交楼面价一举将三圣乡送入了“万元地价俱乐部”。

○ 2020年，三圣乡仿佛“开挂”，年内供地3宗，平均15635元/㎡起拍，平均成交楼面价高达18433元/㎡，成交的2宗地（楼面地价分别为19300元/㎡和18100元/㎡）至今霸占着三圣乡地价榜的榜首和榜眼。那一年，成都主城的平均起拍价为11647元/㎡，高新区的平均成交楼面价居各区之首，为15880元/㎡。

（2022年数据统计周期为1-11月）

○ 2022年，三圣乡成交了2宗地，再次刷新板块土地市场格局：目前锦江区起始楼面地价TOP5地块中，三圣乡地块占3席。这两宗双限地的清水住宅限价分别为33400元/㎡和33000元/㎡，在目前成都已成交的双限地中，位列第三和第四。

锦江区已成交地块起拍价TOP5

与高地价相对应的，是持续的土地降容。2020年以来三圣乡板块成交的6宗地，容积率2.0（及以下）地块占2/3，最低容积率仅1.5，高地价+低容低密双向加持，三圣乡板块的物业就此在豪改化的路上一骑绝尘。

“3万+”房价已成三圣乡常态。

2017年至今年11月，三圣乡板块入市的新盘仅德商锦江天玺和华发统建锦江大院，2020年德商锦江天玺首次开售时取证均价达到了35602元/㎡，是当年成都最高的预售单价，那一年主城区新增住宅预售均价为24058元/㎡，成交房源套均总价刚突破300万关口，目前该项目已成交房源的套均总价约737万元；锦江大院目前取证4次，取证均价均约30000元/㎡，已成交房源中，合院的套均总价超1600万，叠拼套均总价约760万，是妥妥的成都房价第一梯队（统计截至2022.11）。

房价走高也同时表现在了二手房市场。2021年，成都市发布了三批二手房成交指导价，涉及全市745个小区，其中锦江区最高的就是位于三圣乡的四海逸家，二手房指导价38818元/㎡，也是全市二手房指导价TOP10中唯一的锦江区项目。

成都二手房成交参考价TOP10小区

到目前为止，板块内近年来已拍出的住宅用地中，产品还未入市的仅3宗（不含产业用地），而这3宗地的住宅售价都不难预测——今年成交的2宗均为双限地，住宅清水限价分别为33400元/㎡和33000元/㎡，另一宗地就是最近频传入市消息的锦江赋。该项目未设最高清水住宅售价，不过其“邻居”锦江大院两宗地的平均成交楼面价约17670元/㎡，而锦江赋所在地块的成交楼面价高达18100元/㎡，因此后期产品定价或只高不低。

回顾三圣乡土地和住宅市场，都可以提取到一个关键词：抢。房企抢地，2017年以来成交的8宗非人才公寓用地中，7宗地有溢价，且最高溢价率达到了惊人的96.95%；客户抢房，2017年开始三圣乡板块住宅供应量锐减，最近两年三圣乡的商品住宅供不应求。（由于备案数据有滞后性，此处统计认购口径，更为直观。）

（2022年数据统计周期为1-11月）

三圣乡的“升级” 有充分支撑

无论是德商锦江天玺的成功试水，还是二手房指导价的遥遥领先，都足以见得高端客群对于三圣乡的接受度。那么，是什么在支撑三圣乡背后高度的市场认同和强大的购买力？

地处主城锦江区，是三圣乡公认的优势。从供地端可以看出，受制于开发饱和，近年来锦江区的供地主力已经转移至三环外，三圣乡板块供地最多——2017年至今锦江区供应了36宗地，其中13宗来自三圣乡，可同时快速接驳东进区域和高新金融城，三圣乡有天然的位置优势。

而另一方面，起步早、开发程度高又让三圣乡在升级转型路上具备了很多其他新兴板块无法相比的优势。

如今的三圣乡，面貌早已焕新。近两年，三圣乡原五朵金花都已进行业态升级，又新聚集了一大批高档民宿，加上保留下来的成都许燎源现代设计艺术博物馆、蓝顶美术馆等等，区域面貌越发精致。与此同时，梅香湖也已于去年底启动生态修复，根据市生态局最新消息显示，目前已经完成“基底改造”、“沉水植物种植”、“生物群落构建”等工作，水质已达到《地表水环境质量标准（GB3838-2002）》III类水标准，即意味着梅香湖的水生态修复工作已接近尾声。

现在的三圣乡（图源：锦江发布）

开发后半场，可“坐享其成”。如今，三圣乡的商业、医疗、生态、教育等都已经齐全，且不乏一线资源，比如以华西二院（已投用）和华西医院锦江院区（在建）为代表的医疗资源，以七中育才、盐道街小学528分校为代表的高质量教育资源，以白鹭湾湿地公园、幸福梅林为代表的生态资源，以及以华熙LIVE528、卓锦曼购等组成的消费场景……成都近几年兴起的板块中，鲜少有如三圣乡一般，各类配套都几乎呈现，不需要太长的等待时间。

未来，这里依旧有强预期作为支撑。

一是具备开发空间。此前，不论是住宅小区，还是医疗、教育、商业，三圣乡板块的开发基本都是集中在白桦林路以北，而白桦林路以南的梅林东片区，还有最后一片成规模的土地资源可开发。

二是需求支撑。根据锦江区“一道九园”的产业规划，以锦江大道为核心的产业链，将发展白鹭湾数字总部港、中生科创谷、华西智慧健康产业园等九个智慧产业园区，涉及金融城三期、白鹭湾新经济小镇以及梅林东片区等，产业的发展将为区域的发展提供经济、人口支撑，需求也将从中产生。

（图源：锦江发布）

而且，作为三圣乡板块最后一块“拼图”，梅林东片区已经启航。

梅林东高位起跳

近两年， 梅林东已经悄然完成数轮土地调规升级。

从2021年4月到今年10月，成都规自局共发布了3版梅林东片区的土地控规。片区内用地性质逐步明确的同时，我们也能看到区域的商业用地比例明显增加，住宅用地和文化设施用地比例有所减少，且清一色的建筑低限高和低容积率，未来梅林东的住宅产品，注定要走豪改路线。

2021年4月第一版

2021年12月第二版

2022年10月第三版

土地供应已经走在前面。2020年至今梅林东片区已成交5宗地，其中包括大成都清水住宅限价NO.3/NO.4地块（分别限33400元/㎡和33000元/㎡）、锦江区成交楼面价NO.3地块……

住宅产品也高位起跳。今年片区唯一的新盘就是锦江大院，均价3万、套均总价近800万。从该项目的去化来看，市场对于三圣乡改善型产品的需求量还比较大，而在高预期的支撑下，梅林东的住宅产品还会持续升级。

这样的主城天花板产品什么时候出现？很快了。

前文我们提到，位于梅林东的锦江赋最近频传喜讯，据锐理君了解，该项目的正式发布已经在筹备当中，这也意味着距离取证开售不会太久。

2020年11月，三圣乡一宗109亩的纯住宅用地开拍，激烈争夺下地块楼面价迅速达到最高限价18100元/㎡，最终以23%的无偿移交比例成交，刷新了当时三圣乡的地价纪录，竞得者是成都市熙锦投资有限公司，为成都兴锦生态建设投资集团有限公司(下简称:锦发展生态公司)全资子公司。

锦发展生态公司于2017年底按照锦江区区属国有企业整合方案成立，成都市锦江投资发展集团有限责任公司(简称:锦江发展集团）为控股股东，锦发展生态公司资产总额超400亿元，获评AA+主体信用评级，其整体实力、经营能力、抗风险能力都毋庸置疑。

当下，开发者的实力，代表着安全、稳定、可靠，背靠锦江发展集团这颗“大树”，是锦江赋的第一层赢面。

在房地产开发领域，锦发展生态公司和锦江发展集团显得稍许陌生。但在锦江区的城市发展当中，二者都扮演着极其重要的角色——四圣祠片区有机更新、东大街焕新、三圣乡转型升级等城市更新及片区综合开发项目中，都有锦江发展集团的身影；而锦发展生态公司则负责锦江区三环以外的城市建设投资、市政基础设施建设以及管理，目前正在重点推进三圣花乡片区建圈强链、提档升级，并全面负责幸福梅林片区、潘家沟片区、驸马片区的基础设施更新。

当“城市助推器”来到房地产开发领域，会有怎么样的表现？经过两年时间，锦发展生态公司会怎样去规划打磨这个注定要成为城市级塔尖产品的项目？目前我们获取到了关于产品的一些信息。

锦江赋占地面积约109亩，最高容积率2.0。在这个百亩地块上，锦江赋遵循两轴、三庭、五园、双宅间的造园理念，设计出了十赋森系主题东方园林；规划了合院+大平层两大类产品，其中北侧临白桦林路是17-24F的纯板式、正南北、2T2大平层组团，南侧为66套3F合院组团，北高南低。

锦江赋效果图

项目直面三圣花乡，梅香湖在其西北侧。结合周边产品形态及未来用地规划高度限制来看，锦江赋的大平层产品具有绝佳的看湖视角。在此剧透一点：在本案位置最好处的2栋“楼王”，户型均为建面约322㎡、配有“空中泳池”的极致大平层产品，目前的成都市场中，找不到对手。

锦江赋大平层视角效果图

锦江赋322㎡户型空中泳池效果图

66套合院产品就更是看点十足了——这是真正意义上的“类独栋”产品，独门独院，一栋即一户，除了能满足目标客群对于空间的极致需求之外，其更大的意义在于对土地资源的占有。

限墅令之后，主城区出现类独栋的概率极低，即便有，也是作为整个项目的“配角”出现，购买机会非常小。在此之前，金牛区龙湖揽境推出的35套千万级合院、电建洺悦府推出的10套千万级合院、锦江区白鹭湾绿城凤栖鹭鸣推出的14套千万级合院，以及“邻居”锦江大院12套套均1600+万元的合院，基本上开盘即售罄。那么，锦江赋这大手笔的66套藏品级合院，对市场的吸引力又会有多大？可想而知。

锦江赋合院效果图

以绝对的产品力为矛，精准挖掘成都豪改需求，是锦江赋的第二层赢面。

当然，除了这里提到的亮点之外，锦江赋作为瞄准“城市塔尖”的项目，令人叹服的地方还有很多，比如以“莫比乌斯环”为建筑设计理念的“锦绣美学艺术会所”也是该项目的看点之一。艺术会所总面积约4000㎡，以《蜀都赋》为灵感，规划打造了金竹里、蜀锦绣、水影台、鸣溪谷、茶酒铺、百花园、石榴集、沐春熙这八大景，为业主提供宴请、会客、游泳等功能空间。

近日，锦江赋的锦绣美学艺术会所即将开放，届时大家可以进一步了解。最后，回到我们今天的主角三圣乡本身，它凭什么这么贵？值不值得这么贵？以锦江赋这个项目为参考，我想大家已经有了答案。