城市核心区的楼市在什么时候，优势尤其突出？当各方都打起“安全牌”的时候。

比如刚刚到来的2023年。

一组典型数据就能说明很多问题。

锐理君调取了过去4年来，成都各圈层涉宅用地的成交均价数据，可以清晰地看出，新区、郊区的成交涨跌，都极其受到政策和大环境的影响，而唯有主城区（一圈层）一路稳如泰山。稳，就是城市核心区的意义和价值。

随着地产纾困“三支箭”相继发出、多地优化购房政策、将稳房地产写进稳经济措施等，楼市又将迎来新一轮调整期，短期内“谨慎”依旧会是房企和购房者的行动指南。这样的局面下，2023年购房者手里的房票更是要“花在刀刃上”，展现出了更强大抗风险能力的主城区，仍然是寻求“最优解”的第一选项。

快节奏供地 高溢价成交

叫好又叫座才是真实的二八

成都有太多热门板块。

如何去定义一个区域关注度的高与低？每个人都有自己的衡量标尺，因政策倾斜而形成的阶段性集中供地能反应热度，比如白鹭湾；开发后期稀缺供地的高成交价能反应热度，比如三圣乡……

主城板块走红的理由不尽相同，大多都有属于自己的“高光时刻”。而站在锐理君的角度，能够在众多新面孔相继冒头的压力下，依旧持续数年、从量到价全方位叫好叫座的区域，同样不容小觑。从某种意义上来讲，这样稳定的表现比很多的“昙花一现”更具含金量，比如中环线上的 二八板块（二仙桥&八里庄）。

长期以来市场对于二八板块最深刻的印象就是“供地大户”。由于厂房的集中腾退，仅2017年二八板块就整理出了3000余亩可开发土地。开发初期+大量供地，早期二八板块成交土地的楼面价并不突出，产品也多为刚改级，“洼地”属性较为明显。因此，很长一段时间内，二八板块都被看做是主城党“留在三环内”的最低门槛。

这样的刻板印象是时候改变了。数据下的二八板块，其实早已和“高溢价”深度绑定。2017年以来，仅二仙桥街道成交的15宗涉宅用地中，溢价成交的就占13宗，最高溢价率近58%，由此我们也可以直观地感受到房企对于二八板块的看好度。

锐理君整理了成都开启土地“双集中”的这两年以来（2021-2022年），主城各板块的土地成交情况。成交涉宅用地达5宗以上的板块中，二八板块的土地成交溢价率是最高的，达到了9.91%，而同时该区域的土地成交面积及成交楼面价均居第四，排位靠前。快节奏供地、高溢价成交，城市核心区的“稳”，在二八板块的土地量价数据中表现得非常突出。

2021-2022成交涉宅用地5宗以上的主城板块

（板块范围为自定义，其所覆盖区域并非一定只有主城区，比如三圣乡板块统计数据涉及部分龙泉驿地块）

从0起步 蝶变出圈

二八正不断刷高“含金量”

行情能快速地制造热度，也能快速地带走热度，成都楼市中昙花一现的板块不在少数。事实证明，“打铁还需自身硬”。2017年超3000亩土地腾退出来之时，二八板块几乎算是从0开始，建筑、界面、配套……一切都等待重新搭建。而今天的二八，不仅仅是一个合格的主城板块，其特有的 “文创”标签

让二八在众多热门板块中成功“出圈”，并持续迸发生命力。

二八板块是如何实现从0到1的？

区域改造初期，成华区将二八板块定位为 CCD（中央文创商务休闲区），集“文化、创意、商务、休闲”等功能于一体，未来将是成华区的“会客厅”。2017年，22平方公里的东郊记忆艺术区横空出世，功能区将依托成都市半数以上的工业遗存资源集群，从“工业”向“文创艺术”逐步转型，着力构建文创产业生态圈。二仙桥街道是东郊记忆艺术区的核心组成。

东郊记忆艺术区

“文创”为二八板块找到了清晰的定位和建设方向。接下来的几年间，围绕“文创”这一关键词，板块内外同步进行了交通、教育、商业等配套的规划与筹备，并逐一落实。

成都地铁近年来爆发式地铺开，身处中环的二八板块有“近水楼台”的优势。仅仅是中环路和成华大道围合的这片区域，就有已开通的地铁7号线、8号线经过区域边界，在建的17号线穿越板块中部，形成了立体便捷的交通路网。

在CCD和东郊记忆艺术区的顶层设计之下，借助于周边成都理工大、电子科大等高校提供的人才支撑，二八板块大力发展影音数娱产业，引入了中车共享城、完美世界文创产业园、合信K101等产业项目，其中中车共享车规划有艺术中心、机车艺术公园等，完美世界文创产业园瞄准打造为国际顶级音乐大师品牌集结地、打通泛娱乐产业的联动营销平台、综合商学研游一体化的产业社区，占地145亩的合信K101规划有购物中心、酒店、商业街、写字楼等，丰富多元的产业将不断给片区带来人气、注入活力。

二仙桥片区规划（图源：成华发布）

同时我们也能看到，二八板块是成华区提升教学质量的重要载体，以成都七中英才学校和成都嘉祥外国语学校为首的优质教育资源已经在板块内落地投用。

随着各项配套的完善，二八板块逐步呈现出了主城板块应具备的成熟面貌，而除此之外，二八也很好地保留了主城区独一份的老工业区艺术生活氛围。有着铁道遗迹的二仙桥公园成为了潮流打卡地，老旧医药仓库摇身一变成为了建筑极富特色的红仓·完美文创公园，外围除了有老牌的4A东郊记忆，近期新亮相的成都自然博物馆也晋升为新的市民打卡地……和普通的市民公园相比，这里既可以是茶余饭后的消遣地，也是看展看秀的好去处。

完美文创公园（图源：东郊记忆艺术区公众号）

近年来，城市更新被反复提及，这是老城区提档升级面貌更新的最有效途径之一。二八板块算是一个相当成功的城市更新案例，短短数年时间，就完成了从老工业区向文创聚集地的华丽转型。

二八的嬗变还未止步。2021年，《成都市中优十四五规划》确立了七大城市副中心，二八板块是其中之一，也是唯一一个位于三环内的城市副中心；2022年开年，成华区提出了“奋力打造以 "金色中环"

为牵引的老工业区转型发展标杆，争当‘公园城市示范区’排头兵”的目标，如今“金色中环”是成都“三个做优做强”的重点片区之一，而位于“金色中环”核心位置的二八板块将是重要枢纽。

200万起步 拒绝同质化

2023年二八有好戏

这样的二八板块，在“求稳”的行情下是非常有吸引力的——主城中环板块，配套成熟，城市界面突出，更重要的是，持续供地给了房企更多拿地机会，激烈的竞争将倒逼房企去探索更丰富优质的产品，这也给购房者提供了更多的选择。

去年底首次取证的 首钢璟悦里，将会是2023年二八板块的“好戏主角”之一。

首钢璟悦里效果图

首钢璟悦里销售中心人头攒动

从前期已进驻的房企来看，拿地二八的几乎都是央国企等头部房企。可以说，实力房企早已洞察了不断蝶变的二八板块的价值与吸引力，首钢就是其中的典型。截至目前，首钢在成都已亮相了5个项目，其中2个都在二八板块，分别于2019年和2021年拿地，新近取证的首钢璟悦里就是2021年拿下的第二宗地。

很明显，首钢正深耕二八板块。而在首钢璟悦里这个项目中，我们也能深刻感受到这家国企在“产品力”上表现出来的 纯粹与诚意。

首先可以肯定的是，在这个阶段仍能继续拿地开发的房企，其实力都是过硬的。成立于1919年的首钢集团经过百年的发展，已经成为了跨行业、跨地区、跨所有制、跨国经营的综合性企业集团，其总资产超5000亿元，自2011年以来首钢集团已经连续11年上榜《财富》世界500强，今年北京冬奥会的标志性建筑首钢滑雪大跳台就是首钢的杰作。

而作为首钢集团的全资子公司，首钢地产成立于1998年，已形成北京、西南、环渤海及东南四大战略区域，开发产品涵盖住宅、公寓、别墅、商业、写字楼、旅游度假及酒店等多重业态，积累了丰富的开发经验与良好的口碑，也为首钢璟悦里能在竞争激烈的二八板块中抢得先机提供了支撑。

首钢璟悦里是一个很纯粹的住宅项目。

首钢璟悦里位于二八板块腹地，与在建的地铁17号线机车厂站距离仅约400米。占地面积近43亩，容积率低至2.0。“高低配”是当前市场上最主流的产品布局，尤其是这类低容地块，其优势在于使得可售货值最大化，但这样一来低区存在遮挡的问题，二来高区的公共活动空间也会被压缩。

首钢璟悦里果断放弃了高低配，8栋14-17F中高层呈围合式布局，形成了约1.2万方的“豪华”大中庭，中庭南北宽约130米，东西向约93米，后期将会植入阳光步道、萌宠乐园、MINI网球场、门球场等功能区，为小区业主提供丰富的内部活动空间。在“高低配”居主流的当下，这样的大中庭算得上是“稀有物种”，首钢璟悦里也是当前二八板块内同等容积率地块中，唯一采取此类布局的项目，总户数仅516户，均为2T4的三房/四房产品。

首钢璟悦里的大围合式布局鸟瞰效果图

首钢璟悦里中庭效果图

不过在这份“纯粹”当中，首钢也颇有想法，以尽可能地避免了区域产品同质化的局面。

虽然整个项目都是三房/四房产品，但其可覆盖的客群是比较广泛的。首钢璟悦里共有4大主力户型，包括建面约90㎡的套三单卫、建面110-120㎡的套三双卫，以及建面约137㎡的套四双卫。

这样的户型配置，可以满足不同家庭结构的不同需求，为更多想要留在主城的家庭提供了可能性。

此前首钢璟悦里的取证均价约25589元/㎡（带装修），以此为参考，建面约90㎡的套三产品在保证了空间功能完整性的同时，总价仅200万出头，这样的产品在主城区已经非常难寻。数据显示，2022年成都主城区住宅套均成交总价约334万元/套，最高的锦江区已经达到约555万/套。

对于预算充足的改善需求家庭来说，建面约137㎡的四房户型则是一个不错的选择。该户型为经典的LDKB大横厅设计，面宽超7米，进深约2.1米的景观阳台尺度惊人，整体更为通透。单边设置的卧室可作为老人房，以隔开不同作息的两代人的起居空间。

整体而言，考虑“安全性”的前提下，首钢璟悦里是一个不会出错的选项。这是一个各方面都表现均衡无短板的项目，无论是主城中环的位置、成熟的二八板块腹地，还是百年国企首钢的担当与实力，都代表着大写的“稳”。与此同时，首钢璟悦里的产品也不失亮点，产品布局、户型配置等角度展示出来的诚意，都使其跳出了同质化的竞争环境，成为了2023年总价200万起买进主城区的“最优解”。