近期，一个全新项目引起了锐理君的注意。

▌该项目地块起始楼面价（16900元/㎡）是锦江区的TOP1，住宅清水限价（33400元/㎡）高居锦江区第二，全城第四；

▌其也是华发&锦江统建继锦江首府、锦江大院之后，再度联手“出品”的作品；去年，华发股份＆锦江统建这对铁搭档成功荣登主城区售出豪宅产品（总价500万/套以上的产品）最多的房企（组合）。

▌更重要的是，该项目还是三圣乡首个纯洋房社区，产品建面均为143㎡，在高端项目林立的锦江区属于“独一份”。

自带关注流量，说的正是即将面市的华发统建·锦江璞园。

锐理君认为，从已有信息来看，锦江璞园很有可能是今年三圣乡最大的彩蛋。为什么？对此，我们只需要厘清四个问题，或者说了解四个基本事实。

如今的三圣乡是什么样的存在？

作为成都老城区之一，拥有九眼桥、大慈寺、水井坊遗址、太古里、IFS……锦江区是老成都味儿与国际时尚潮流契合最深的区域，因此深得豪宅买家们青睐。

数据显示，2022年锦江区新房成交均价29296元/㎡，套均成交总价近557万元，高居全城之首；其中500万以上产品销量仅次于天府新区，在主城六区中遥遥领先。

而在全区皆是高端局的锦江区，最受瞩目的当属三圣乡：

2020年，位于三圣乡的德商锦江天玺首次预售均价达到35602元/㎡，成为当年成都预售单价天花板，彼时主城区数据仅24058元/㎡；

2022年，单价3万/㎡以上已是三圣乡推售项目常态，其中锦江大院成功拿下锦江区总价500万以上豪宅产品销量TOP1，销售套数位居全城第二；

近三年，三圣乡共成交6宗涉宅地块，除1宗商兼住地块外，其余成交楼面价全部超过16000元/㎡，最高达到19300元/㎡，最高溢价率近100%。

*2020年以来三圣乡涉宅用地成交情况

无论是房企抢地，还是客户抢房，本质都是对三圣乡价值的高度认同。

根据多版土地控规，三圣乡未来开发重头戏——梅林东片区地块容积率主要控制在1.8~2.4，后期片区建筑物将不超过60米，部分地块不超过24米、36米、48米等，高端豪宅调性再度被夯实。

第一个基本事实是，既有高端豪宅孵化土壤，又有一线城市资源，三圣乡已成为高端客群最理想的置业场所之一。

城市新贵三圣乡最缺什么产品？

在成都住宅普遍高端化趋势下，未来谁能精准洞察和把握客户需求，谁才能“拿捏”市场。这一点尤其适用于高端项目内卷严重的三圣乡。

近三年，我们在三圣乡见证了主打城市大平层的德商锦江天玺成功试水，见证了以叠拼为主配置少量合院的纯墅项目锦江大院圈粉无数，见证了采用大平层+叠墅经典搭配的锦江上院、合院+大平层组合的锦江赋相继入市迎检……大平层、城市墅、主城合院，各有各的精彩，各有各的忠实受众。

但不难发现，这里唯独少了一种产品的身影——洋房。

统计显示，2017年以来三圣乡总计新增供应洋房84套——仅2021年大盘华熙528艺术村推出少量洋房房源。除此之外，再无供应。

高端客群有诸多相同特质，但也存在差异明显的置业偏好与居住需求。

相较于高层住宅，洋房楼层数更少，业主可以占有更多资源与空间，大幅拉升居住舒适度与获得感；相较于墅类产品，洋房更能兼顾景观视野，减少繁复的生活动线，提高空间利用率。

因此，作为品质改善的重要载体，洋房一直有自己的专属受众。只不过，在三圣乡洋房供应一直处于长期缺席状态。

深耕三圣乡的华发&锦江统建显然抓住了这一点。锦江璞园占地约32亩，容积率仅1.8，由6栋10-11F洋房组成， 是三圣乡首个纯洋房社区

，真正为洋房爱好者买入三圣乡打开了一扇门。

*锦江璞园效果图

第二个基本事实是，在高端竞技场三圣乡，锦江璞园的出现精准填补了市场空白，为不同“口味”的高改买家提供了更多元化的置业选择。

高端豪宅市场143㎡产品有多稀缺？

数据更能直观地回答这一问题。

2022年豪宅聚集地锦江区新增供应住宅2629套，新房套均面积超过190㎡。

2022年大成都单套成交总价超过500万的产品，套均面积达到约227㎡；同期备案单价在3万以上的房源，套均面积约186㎡。

“大面积”“大空间”是当前高端豪宅产品普遍做法。但锦江璞园没有走这条“寻常路”。据了解，项目在保证清一色洋房基础上，只打造了两款户型，并且面积均为143㎡（建面，下同），在豪宅市场中相当少见。

这是一招“险棋”。普遍认知中，面积段是衡量高端豪宅的重要标尺，面积“缩水”需要打破“大即是豪”的固有印象。

这更是一招“妙棋”。更大的面积意味着更高的总价与进入门槛，这是当前三圣乡的真实写照：

去年板块唯一推售的新盘锦江大院12套建面约506㎡的合院，套均总价约1633万，叠墅最小户型建面约201㎡、最高总价逼近1000万元；今年上新的锦江上院主力户型建面约169-224㎡，套均价格超过630万；锦江赋3月新推售的16套合院，套均总价约2000万……

锦江璞园将户型面积精准控制在143㎡，在保证应有的居住尺度前提下，做到更友好的置业成本，对年轻的城市精英阶层来说，大大提高了可入手性，是实现买入城市高端圈层的有效途径；对多次置业的高净值人群来说，无论是用于自住还是进行资产配置，灵活性也要高很多。

第三个基本事实是，锦江璞园敢于跳出常规思路，做市场稀缺的产品，本质是瞄准目标客群的一次精准取向狙击。

建面143㎡ 洋房如何做出豪宅范儿？

区域首个纯洋房社区+高改市场稀缺的“小户型”产品，锦江璞园已树立起牢牢的产品护城河。当然，要最终“圈粉”高端买家还得凭借产品魅力。

造豪宅华发+锦江统建这一对组合已驾轻就熟，在三圣乡更有主场优势，两者联合的成功案例近在眼前。同时，锦江璞园还邀请到gad杰地设计、LANDAU朗道、C&CDesign，组建起实力雄厚的规划设计团队。这样的配置足够拉满期待值。

做区域内第一个纯洋房社区 将“纯粹性”放在首位

目前洋房产品更多出现于“高低配”，不可避免会牺牲一些“纯粹性”。而“纯粹性”正是锦江璞园第一把圈粉利器。

项目占地约32亩，容积率仅1.8，为片区最低，共规划6栋10-11F洋房呈西南-东北向排布，楼间距约29~31米，宽高比近1:1。

这是三圣乡第一个也是目前唯一一个纯洋房社区，且户户建面均为143㎡。与谁做邻居很重要，圈层相同更能实现有效、愉悦的对话与分享，这是锦江璞园产品定位的底层逻辑。

*锦江璞园总平图

大幅拉升得房率 143㎡做出180㎡空间体验感

锦江璞园户型建面为143㎡，在豪改产品中属于非常“秀气”的一个面积段，但从产品设计看，其有效使用面积与空间尺度与市场常见的建面180㎡左右大平层相差无几。

一是因为锦江璞园的公摊仅约15%，在洋房产品中属于低位；第二个原因在于项目阳台不封窗，半赠送阳台+全赠送飘窗+入户花园，实际得房率达到约90%。

所有楼栋均为纯板式结构，1梯2户，电梯双开，私享入户；入户打造了约10㎡的270°光幕电梯厅，形成独立的阳光入户。

不输城市大平层的极致居住体验，是锦江璞园第二把圈粉利器。

*锦江璞园效果图

精准对位客群居住喜好 打造全能型居住空间

锦江璞园两种户型，面积相同，但在功能布局上做出了差异化，可以充分匹配不同客群居住需求与喜好。

瑾园户型·四室两厅两卫

这一款户型有三个特点尤其令锐理君印象深刻。

一是，在起居室的布局上，其中一间卧室单独位于户型另一端，可以用作老人房、客房、影音室……与主休息区互不干扰，独立性和私密性更强。

二是，四开间朝向主采光面，整个面宽做到了约15.6米，可以拥抱更多阳光；LDBK一体化设计面积近60㎡，将更多空间给到使用频率极高的生活区，能更好地实现家人陪伴、交流需求。

三是，厨房开间做到约4.1米，并打造了约110寸大屏厨窗，不仅拥有更佳的观景与采光效果，搭配相向布局的6米宽阳台，整个户型非常通透。

当然还有很多细节之处值得圈点，譬如，南向三间卧室全部带有飘窗，能形成更优的采光效果；再如，拥有270°光幕阳光入户的同时，进门处还打造了独立的入户玄关，不仅做足归家仪式感，还营造出非常强的私密感。

瑜园户型·四室两厅两卫

在功能布局与尺度分配上，两款户型各有千秋，其中瑜园在将主采光面做到约13.3米的基础上，规划设计实现了：

更彻底的动静分区：四间卧室集中分布于户型的一端，餐客厅有序分布于户型另一端，活动区与休息区完全分开，形成鲜明的“动区”与“静区”，非常符合偏好“动静分区”的客群胃口。

更大的客厅开间+“第三空间”：引入横厅设计，客厅开间延展至6.5米，加上餐客厅阳台一体化设计，形成了一个大型社交空间；同时客厅中还预留出一个“第三空间”，可以根据需求，打造为茶室、游乐区等，灵动空间为生活增添更多可能性。

主卧套房可以“随需而变”：瑜园户型主卧有两个非常大的亮点，一是套房设计，增加了步入式衣帽间，使用空间更大，尊崇感更强；二是可根据实际需求将主卧与同侧次卧“合二为一”，形成大套房，在更阔绰的空间中进行功能布局，让生活更加从容有度，适合成员少的家庭，更能满足对起居空间尺度的追求。

阳光入户花园做加法：同样拥有270°光幕电梯厅，进深更大，使用空间更足。

全系配置飘窗：四间卧室全部带有飘窗设计，除收获更多阳光外，增添更多使用面积，增强空间尺度感。

更多人性化暖心设计：客卫与静区的卧室集中分布，合理控制距离，各卧室主人无论是洗漱还是上卫生间都很方便；“U型”厨房设计，更宽绰的操作空间，更省力的操作动线……

“高定洋房”的高级感 既在“里子”也重“面子”

来自经济特区的华发有前沿的产品理念，作为本土企业锦江统建对在地文化了如指掌。将现代化与传统文化融合是锦江璞园“高定洋房”的关键之笔。

首先，由gad&朗道联袂执笔，以“千园入画”为主题，高度理解与还原成都传统文化中的“巷院艺术”，提炼出“院”与"巷”的空间秩序，打造出三轴五园的景观轴线与多元主题花园。

其次，入户大门参考蜀园中的屏风、青砖灰瓦等建筑元素，以墨玉藏金为整体色调，大堂采用超白玻，营造出多层次、具有奢华感、充满仪式感的归家体验。

*锦江璞园效果图

建筑外立面采用与锦江上院同等标准，大面积LOWE玻璃+雅灰金属色飞檐+隐去分隔墙，钻石光感，极赋现代气息与高级感，本身就能成为一道风景线。

*锦江璞园效果图

第四个基本事实是，做高端豪宅尤其需要革新意识与创新性思考，高端豪宅的质感不在面积大小，而是来自极致产品力。

三圣乡唯一的纯洋房社区+豪宅市场稀有的143㎡产品+华发股份&锦江统建“出品”，意味着更纯粹的高端圈层氛围、更友好的进入机会以及更高的产品品质，锐理君毫不怀疑锦江璞园的市场号召力。接下来应当是拼手速的时间。

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