2023年成都市场有两个现象值得注意：

▌一个在土地市场——已成交的17宗涉宅地块中，住宅清水限价≥30000元/㎡的有8宗，最高达到35000元/㎡，其中天府新区与双流区首次跨过30000/㎡线；与此同时，待拍地块中又出现了新的限价天花板——36000元/㎡。

*统计时间截至4月27日（含待拍地块）

▌另一个出自住宅市场——2022年成都一二圈层全年共有5张住宅预售证均价超过35000元/㎡，而2023年仅前4个月就有15张，其中8张超过38000元/㎡。

无论是土地端还是住宅端，价格上限的变化已肉眼可见。

在坚持“房住不炒”的基本前提下，将更多“定价权”重新交给市场，可以有效推动品质回归；但置业成本水涨船高也难以忽视，主城置业尤其如是。

在主城下单一套房 平均需要支付334万元

▶ 五年前在成都主城区买房需要多少资金？

▍答案是：平均一套需要约172万元。

▶ 2022年在成都主城区置业又需要支付多少成本？

▍答案是：平均约334万元/套，相比2017年需要多付162万元。

值得注意的是，从近六年三大圈层置业成本变化趋势来看，主城区增速明显高于其他区域。

而不出意外，未来要成为“主城党”，需要付出更高的价钱。这一点从土地端已经埋下了伏笔。

142宗、合计约7677亩，这是2021年以来主城区成交的涉宅地块，是当前及未来一定时期内，主城区住宅供应的主要来源和支撑。在这142宗地中有129宗设定了住宅限价（清水，下同），其中限价超过25000元/㎡的地块占到了约6成，且限价≥31000元/㎡的地块已累计至15宗。

截至目前，2023年主城已供应12宗涉宅地块，其中11宗清水限价≥30000元/㎡。也就是说，住宅限价3万+已经属于当前主城区的常态化水平，并且上限在不断刷新。

*2023年主城区供应地块（统计时间截至5月9日）

“双限地”中的“限房价”，准确说法叫做：可售商品住房清水最高销售均价。尽管限价≠最终售价，但价格由价值决定，住宅清水限价本质上还是市场价值预期的一种量化表现。

主城区拥有最具成都味儿的城市烟火气，成熟、便捷、高效；拥有更强的穿越市场周期的能力，更安全、更稳妥，去年的逆势增长就是最直观的证明。因此，尽管会更加考验购买力，但主城区的号召力不会有丝毫减弱。

在此背景下，一些极具性价比、置业成本更友好的主城项目有了脱颖而出的机会，譬如上个月全新入市的 绿城锦园

主城200万量级产品 可以撬动多少“附加值”？

今年4月18日，绿城锦园取得了首张住宅预售许可证，推出316套建面约103-132㎡的房源，主力总价段约200-280万。

在普遍高端化的主城区，这个总价段有多大的吸引力，想必无需锐理君赘言。但对于绿城锦园来说，“低总价”是优势，但绝不是唯一的价值标签。实际上，从地段到产品，200万能撬动的“获得感”才是绿城锦园最深的价值底色。

撬动主城三环的黄金地段

从区位来看，绿城锦园不仅属于主城，更立于三环边。成都主城区有偌大的版图，但三环的存在感与含金量显然不一样。

*项目鸟瞰图

它是当前主城开发的重头戏。

成都是典型的沿环线发展城市，越靠近城市中心，便捷度越高，价值也越高。只不过，由于起步早、开发程度高，中心区域尤其是一二环的开发空间已非常小，近五年主城二环内仅成交了18宗涉宅地块，合计面积约395亩。而同期内，三环周边则成交了132宗涉宅地块，合计面积约7454亩。

对以“稀缺”著称的主城区来说，有地就有发展空间，就能承载更大的市场预期。

*注：三环周边大致范围为2.5环-3.5环之间 数据来源：锐理数据

它是主城价值高地承载区。

根据梳理，目前成都三环周边涉宅用地成交楼面价≥15000元/㎡（不含配建与移交等附加成本）的超过40宗，最高达到19300元/㎡（且须移交23%的统筹住房），“万元地”更成为常态。并且，目前成都住宅清水限价超过33000元/㎡的地块也大都分布于三环周边，最高达到35000元/㎡。

毫无疑问，随着城市演变，“主城三环”四个字的含金量只会有增无减。

200余万撬动寸土寸金的三环地段，这是绿城锦园能够兑现的第一重“获得感”。

撬动“既要又要”的生活方式

项目南侧与东侧被占地约800亩的白莲池文化公园紧紧环绕，住区与公园区属于真正的零距离。目前该公园部分实景呈现，当身临其境时，可以真切体验到到什么是“公园里造房子”。

*项目区位示意图

不仅如此，项目西侧是规划占地约百亩的市政公园，项目南侧靠近占地约400亩的海滨公园，项目北侧与东侧邻近东风渠文化生态走廊，生态本底厚实。

*项目效果图

得天独厚的生态资源为打造公园社区提供了天然条件。

项目占地约138亩，容积率仅2.3，是主城区少有的百亩低密大盘，通过采用多围合港湾式布局，绿地率达到约40%，7大中庭景观有序分布于社区各处，最大面积约8000㎡，让每一个组团都有属于自己的中庭。

同时，科学布局楼栋，尽可能拓宽楼间距，其中最大楼间距甚至做到约190米，让整个社区更具通透感与空间感。通过错落的建筑排布，弥合住区与公园的界限，形成多条视线绿化通廊，打破生态边界，将社区真正融入公园。

在绿城锦园，除了内外皆公园外，还有便捷的城市生活。

项目西侧靠近地铁3号线熊猫大道站，借助地铁可以快速到达新北天地商圈、人北商圈、建设路商圈。根据规划，9号线二期与10号线五期换乘站白莲池站就位于项目附近，周边1公里左右还有9号线与23号线的换乘站。同时，凭借熊猫大道、蓉都大道、三环路，可以快速达到城市中心。

项目所在区域已聚集了熊猫路小学、熊猫路中学、成都七中英才学校、成都嘉祥外国语学校等多龄段教育资源，以及西部战区总医院、地质医院、成华区第三人民医院等医疗资源。

作为百亩城市大盘，绿城锦园还自带约4000㎡的社区底商，未来将引入多种商业业态，下楼就能消费。

舒适的公园生活与便捷的城市生活兼得，实现购房者“既要又要”的购房追求，是绿城锦园能够兑现的第二重“获得感”

撬动高质舒适的居住体验

以“五宽奢洋房”为定位，在138亩的土地上，绿城锦园共规划打造了21栋11-17F建筑，全部采用2梯3户与2梯4户的高配置，并将主力产品面积段设置为103㎡-132㎡。

数据显示，2022年主城区住宅户型套均面积已由五年前的115㎡膨胀至141㎡。在以“大空间”、“大尺度”为主流的主城市场，绿城锦园瞄准的是市场最紧俏也是需求量极大的产品面积段。

得益于“一低一高”——较低的公摊与较高的赠送空间，绿城锦园的得房率达到约90%，使得产品面积能够在控制总价的同时，还有可以从容进行功能布局的尺度空间。

A1户型：建面约103㎡，三室两厅两卫

在103㎡空间内做到三室、两厅、两卫、双阳台、入户玄关，功能性非常强。主卧套房设计，四开间朝向主采光面，整个面宽做到了约13.1米，其中包括了近7米宽的270°视野的景观阳台；功能空间布局紧凑，干湿完全分区，同时有一间卧室单独位于户型另一端，可以用作老人房、客房、影音室，避免互相干扰，私密性更强。

A2户型：建面约112㎡，三室两厅两卫

采用当前比较流行的横厅设计，开间做到约6.6米，通过LDK一体化，形成了一个大型的社交互动空间，同时拥有近16米的主采光面，这样的尺度通常是在建面140㎡左右的产品上实现。三间卧室开间全部做到了3米及以上；拥有独立入户玄关，做足归家仪式感，更具私密感。

B5-1户型：建面约132㎡，四室两厅两卫

与A2户型一样，引入了横厅设计，并将客厅开间延展至约7.1米，进深近5米，加上餐客厅阳台一体化设计，形成近50㎡的活动空间，可以营造出市场常见的大平层居住体验感。景观阳台做到约7.1米*1.8米，同时与生活阳台相向布局，室内更加通透。主卧套房设计，开间做到约3.8米，进深则达到约4.9米，拥有舒适的居住尺度。

绿城锦园共有8种产品户型，无论是尺度取舍还是功能布局上，都各有千秋，可以充分匹配不同客群居住需求与喜好。值得一提的是，项目为清水交付，从装修风格到装修品质，将主动权交给购房者。

将居住舒适度与实用性极致融合，是绿城锦园能够兑现的第三重“获得感”。

撬动更具品质保障的“绿城出品”

买房当然要看重品质。一方面，企业实力代表产品意识与开发水平，决定了产品水准上限，直接与产品品质高度挂钩。另一方面，企业实力意味着兑现能力，尤其是在信心比黄金更重要的时代，更优质的品质代表更强的保障。

在业内，绿城对品质的严苛追求、精益求精的产品意识与日积月累的审美高度向来为人称道，品牌溢价能力有目共睹。绿城锦园不仅有天赋异禀的外部价值，它还充分融合了绿城发展29年开发营造与13年轻资产管理经验，品质与兑现能力拥有强支撑。

“绿城造”带来的品质保障与产品信心，是绿城锦园能够兑现的第四重“获得感”。

在置业难度系数日益升级的主城区，200万一键收获三环地段、公园城市生活、品质居住体验以及“绿城出品”带来的安全感，怎么不是一种“最优解”呢？

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